177940 (Оценка недвижимого имущества торгового павильона)

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Тульский государственный университет

Региональный центр повышения квалификации

Курсовая работа

по дисциплине «Оценка бизнеса»

на тему

Оценка недвижимого имущества торгового павильона

Выполнил:

Степанова Е.Ю.

Тула 2010

ВВЕДЕНИЕ

Одним из способов адаптации предприятия к внешней среде является оценка бизнеса или проекта в сложившихся условиях. Оценка бизнеса преследует цель, не просто математически оценит вероятность того, насколько эффективным будет тот или иной проект, или то или иное принятое решение, но и отыскать пути и возможности снижения риска и неопределенности, а, возможно, и устранения его в определенной степени.

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники недвижимости хотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных. Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект миссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций.

Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

В данной работе будет рассмотрена оценка продуктового павильона, расположенного в г. Кимовск, Тульской области.

1 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.1 ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

2. ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ И ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Определение рыночной стоимости. Согласно ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• и т.д.

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки – спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия…

Процесс оценки. Процесс оценки – последовательность этапов, выполняемых специалистом-оценщиком для определения стоимости объекта оценки.

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. Заключение с заказчиком договора об оценке.

2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки.

4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.

5. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

6. Составление и передача заказчику отчета об оценке.

СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ

Оценщики, выполнившие данную работу, подтверждают следующее:

• утверждения и факты, содержащиеся в данном отчете, являются правильными и корректными;

• нами лично был проведен осмотр оцениваемого объекта, с использованием технической консультации, предоставленной заказчиком;

• у нас не было текущего имущественного интереса и отсутствует будущий имущественный интерес в оцениваемом объекте;

• наше вознаграждение за проведение оценки никак не связано с результатом оценки;

• результат оценки не предполагал заранее предопределенной стоимости или стоимости, определенной в пользу клиента;

• оценка производилась в соответствие требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, утвержденных Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации;

• настоящий отчет был подготовлен в соответствии с общепринятыми стандартами оценки согласно требованиям Кодекса профессиональной этики и стандартов профессиональной организации оценщиков, членами которой мы являемся.

ОБЪЕМ И ЭТАПЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе анализируются данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе собирается детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществляется путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации анализируются различные варианты использования объекта.

Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости применяются три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный),являющиеся стандартами, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

Подготовка отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.

ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА

В нашем случае оценка стоимости - это оценка стоимости права собственности на объект оценки. Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (право владения - возможность иметь у себя имущество, право пользования - использовать его, право распоряжения - определять его юридическую судьбу; отчуждать, уничтожать и т.д.). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать его в залог и обременять другими способами, распоряжаться иным образом. Собственник может передать имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода права собственности.

Объект оценки принадлежит ИП Ковалеву на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 1915-00 от 16.05.2000 года.

Земельный участок на котором расположен объект оценки принадлежит ИП Ковалев также на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 1926-00 от 12.02.2001года.

3. СРЕДА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА

3.1 КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ РЕГИОНА МЕСТОНАХОЖДЕНИЯ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА

Оцениваемое недвижимое имущество, общей площадью 42 кв.метров, представляет собой объект нежилого назначения- продуктовый павильон, расположенный по адресу: Тульская область, город Кимовск, улица Ленина дом 52а.

Тула по праву считается уникальнейшим городом со своими специфическим историко-культурным направлением. Исторически сложилось так, что Тула была южным форпостом Москвы, на протяжении веков отражавшим набеги иностранных захватчиков. Ни разу не был взят ими ни Тульский кремль, ни сам город. В 14 км. от Тулы находится музей-усадьба Л.Н. Толстого «Ясная поляна» - уникальное явление исторической и культурной жизни России, связанное с именем крупнейшего писателя и мыслителя XIX – XX веков. Без малого пять веков существует Тульский кремль. Построенный в начале XVI века, он длительное время предоставлял надежную защиту от набегов кочевников. На территории кремля находятся два собора. Успенский собор в стиле барокко построен в 1766 году. В 1855 – 1862 гг. в память воинов-туляков, погибших в Отечественной войне 1812 года, строится Богоявленский собор. В настоящее время в Богоявленском соборе размещается Государственный музей оружия. Издревле оружейное производство было в Туле основным, налагая свой отпечаток на облик и характер города и области. Более четырех веков Тула известна как центр оружейных ремесел и металлообработки.