При расчете поступлений от продажи квартир были сделаны следующие прогнозы:

• Продажи начинаются начиная с 11-го месяца с начала проекта;

• Продажи осуществляются в течении 12 месяцев равными долями от возможного объема продаж.

Финансовый план (денежные потоки) проекта «Гарибальди» изображен на рис. 2

Рис. 2 Денежные потоки

Динамика изменения суммарного денежного потока (NV) представлена на рис.3.

рис. 3 Чистый доход

Финансирование проекта

Для финансирования проекта предполагается привлечь заемные средства в сумме около 31985794,6$.

Предполагается, что заемные средства будут привлечены в виде кредитной линии (доллары США) на срок до 2 лет по ставке 14% годовых, с ежемесячным начислением процентов. Возврат заемных средств предполагается на 19 месяце с начала реализации проекта, при этом кроме уплаты основного долга предполагается выплатить 2075616,86$ в виде процентов по кредиту.

2. 3. Показатели эффективности проекта

Основные показатели инвестиционного проекта, к коим несомненно относится проект строительства и последующей продажи квартир в жилом доме по адресу г. Москва, ул. Гарибальди, представлены в таблице 4 (коэффициент дисконтирования принимался 19%).

Таблица 4. Показатели эффективности проекта

Качественный анализ

В связи с тем, что проект имеет всю необходимую исходно-разрешительную документацию качественный анализ рисков проекта был сведен к выявлению наиболее значимых факторов, которые могут оказать влияние на осуществление проекта. К таковым факторам были отнесены:

• Падение цен на квартиры вследствие усиления конкуренции на рынке элитной недвижимости или негативного влияния проектов-конкурентов;

• Удорожание строительства вследствие роста цен на материалы и услуги.

Количественный анализ

Количественный анализ рисков проекта был проведен методом анализа чувствительности проекта при негативном влиянии наиболее значимых факторов. В таблице 5 представлены результаты анализа чувствительности.

При определении критических значений параметров риска основным критерием был возврат заемных средств в полном объеме.

Таблица 5

Заключение

В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования довольно много. Вместе с тем любое предприятие имеет ограниченные свободные финансовые ресурсы, доступные для инвестирования. Поэтому встает задача оптимизации инвестиционного портфеля. Весьма существен фактор риска. Инвестиционная деятельность всегда осуществляется в условиях неопределенности, степень которой может значительно варьировать. Нередко решения принимаются на интуитивной основе.

Основой анализа был выбран показатель рентабельности собственного капитала. Расчет производится в несколько этапов. На первом этапе предполагается освобождение этого показателя от случайных влияний текущего года, с целью повышения объективности используемых для дальнейших расчетов данных. Усреднение, как способ повышения объективности, отчасти оправдывает себя, а главное дает некоторую формализацию расчетов. Вместе с тем он не всегда оправдан и иногда может вводить в заблуждение, так как он не учитывает случайных отклонений факторов за предыдущие периоды. На втором и третьем этапах суть анализа заключается в поиске резервов роста определенной на первом этапе рентабельности собственного капитала.

Анализ развития и распространения динамических методов определения эффективности инвестиций доказывает необходимость и возможность их применения для оценки инвестиционных проектов. Тем более важен динамический анализ инвестиционных проектов в деятельности финансового института, ориентированного на получение прибыли и имеющего многочисленные возможности альтернативного вложения средств.

Список использованной литературы

1. Маркарьян Э. А. Инвестиционный анализ – Издательский центр «МарТ», 2003г.

2. Ковалев В. В. Финансовый анализ. – Москва, Финансы и статистика, 1996.

3. Четыркин Е.М. Финансовая математика. – Москва, Дело, 2005.

4. Лукашин Ю.П. Финансовая математика. – Москва, МЭСИ, 2002.