Именно то обстоятельство, что, по общему правилу, неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью не влечет ее недей­ствительности, позволило законодателю установить правило, в соответст­вии с которым одна из сторон при уклонении другой стороны от регистра­ции сделки с недвижимостью, совершенной в надлежащей форме, вправе добиваться по суду регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК).

Такой подход к последствиям несоблюдения требования о государст­венной регистрации сделки с недвижимостью нашел отражение в постанов­лении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8, которое содержит следующее разъяснение: «Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительности договора продажи недви­жимости» (п. 14)⁴².

Что касается возможности для одной из сторон добиваться по суду го­сударственной регистрации договора продажи недвижимости (жилого по­мещения) при уклонении от этого контрагента, то иллюстрацией данного положения может служить один из примеров арбитражно-судебной практики, включенный в Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (Информационное письмо Выс­шего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21).

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении ак­ционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистра­ции договора купли-продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постанов­ление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелля­ционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (по­купателем) была заключена двусторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомер­ность заключения этого договора не оспаривалась.

Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в ре­гистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

В п. 3 ст. 165 ГК предусмотрено: если сделка, требующая государст­венной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Договор продажи жилого дома, согласно ст. 558 ГК, подлежит обяза­тельной государственной регистрации.

Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обосно­ванно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.

Такое решение суда является основанием для возникновения у соот­ветствующего органа обязанности осуществить государственную регистра­цию сделки⁴³.

Вместе с тем необходимо признать, что Закон о государственной реги­страции, дозируя информацию о правах на объекты недвижимого имущест­ва и их обременениях, ограничивая круг лиц, имеющих право на получение такого рода сведений, устанавливая, что такие сведения предоставляются на платной основе, тем самым не обеспечивает в полной мере защиту прав и законных интересов третьих лиц — участников оборота недвижимости. На это ранее обращалось внимание в юридической литературе⁴⁴.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключении хотелось бы отметить некоторые важные аспекты, связанные с заключением и реализацией договора купли-продажи недвижимости в общем.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.

Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости – продавцом и покупателем – могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи нежилых помещений. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи нежилых помещений, а переход права собственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

Для осуществления государственной регистрации стороны должны представить в соответствующий государственный орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.

Срок государственной регистрации по общему правилу составляет один месяц, однако на практике применяется ускоренная процедура регистрации перехода прав на нежилые помещения, что позволяет значительно сократить сроки государственной регистрации перехода прав на недвижимость.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Переход в результате исполнения договора купли-продажи недвижимости, строения находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Так, например, покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Купля-продажа объектов недвижимости государственной или муниципальной собственности лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретении в собственность сданных в аренду зданий, сооружений, помещений, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, строго ограничен.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: Статут, 2000.

2. Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М.: Статут, 1999.

3. Гражданский кодекс Нидерландов. Кн. 2, 3, 5, 6 и 7 / От вред. Ф.Й.М. Фельдбрюгге. Лейден, 1996.

4. Гражданское и торговое право капиталистических государств / Отв. Ред. Е.А. Васильев. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1992.

5. Гражданское право. Учебник / Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. – Часть 2. – М.: Проспект, 1998.

6. Гражданское право: Учебник: В 2-х т. / От вред. проф. Е.А. Суханов Т. 1. М., 1998.

7. Единообразный торговый кодекс США / Пер. с англ. М., 1996 (Сер. Современное зарубежное и международное частное право).

8. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной полити­ки» (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст. 1913).

9. Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский. М., - 1998.

10. Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - М.: Спарк, 1999.

11. Мейер Д.И. Русское гражданское право: Ч.2. М., 1997.

12. Нам К. Сущность гарантийных обязательств в договоре купли-продажи // Хозяйство и право. - 1997. - №№ 8, 9.

13. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998.

14. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. - 1998. - №7.

15. Российская газета. 1992. 28 марта.

16. Саватье Р. Теория обязательств. - М., 1972.

17. Скловский К. Договор купли-продажи: вещный эффект // Российская юстиция. - 1998 - №10.

18. Советское гражданское право: Учебник / В 2 т / Под ред. О. А. Красавчикова. - М., 1985. - Т. 1.

19. Хвостов В.М. Система римского права. - М., 1996.

20. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право.- 1998. - №2.

1 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998, С. 195.

2 Там же, С. 197.

3 Там же, С.200.

4 Там же, С. 200-201

5 Гражданское и торговое право капиталистических государств / Отв. Ред. Е.А. Васильев. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1992. С. 202-203.

6 Там же, С. 203.

7 Единообразный торговый кодекс США / Пер. с англ. М., 1996 (Сер. Современное зарубежное и международное частное право). С.59-60.

8 Гражданский кодекс Нидерландов. Кн. 2, 3, 5, 6 и 7 / От вред. Ф.Й.М. Фельдбрюгге. Лейден, 1996. С. 339.

9 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998, С. 204.

10 Мейер Д.И. Русское гражданское право: Ч.2. М., 1997. С. 64-65.

11 Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. СПб., 1902. С. 95.

12 Там же, С. 95.

13 Мейер Д.И. Русское гражданское право: Ч.2. М., 1997. С. 226.

14 Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. СПб., 1902. С. 96.

15 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998, С. 205.

16 Российская газета. 1992. 28 марта.

17 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 1. Ст. 26.

18 СЗ РФ. 1997. № 48. Ст. 5546.

19 СЗ РФ. 1998. № 2. Ст. 263.

20 Гражданское право: Учебник: В 2-х т. / От вред. проф. Е.А. Суханов Т. 1. М., 1998. С. 513.

21 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М, 1998. С. 286.

22 Там же. С. 273.

23 Там же. С. 286.

24 Гражданское право: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. Т. 1. С. 304.

25 СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

26 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М, 1998. С. 278.

27 СЗ РФ. 1992. № 4. Ст. 484.

28 СЗ РФ. 1994. № 7. Ст. 693.

29 СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240.

30 Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С. 14-21.

31 п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (приложение к Информационному письму Высшего Арбит­ражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. № 21) (Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.С. 81-90).

32 Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной полити­ки» (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст. 1913).

33 Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С. 16.

34 Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С. 17.

35 СЗ РФ. 1998. №31. Ст. 3813.

36 Вестник ВАС РФ. 1998. № 1. С. 82-83.

37 Вестник ВАС РФ. 1998. № 1. С. 84.

38 Вестник ВАС РФ. 1998. № 1. С. 82.

39 Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С. 18.

40 Вестник ВАС РФ. 1998. № 1. С. 18-19.

41 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М, 1998. С. 293.

42 Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С. 18.

43 Вестник ВАС РФ. 1998. № 1. С. 81.

44 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М, 1998. С. 295.