Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 6)

Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий до­говора, суд вынес решение о его расторжении³⁷.

4. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Как уже отмечалось, применительно к договору продажи недвижимо­сти в ГК имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений ГК о государственной регистрации сделок и договоров, а именно: положение о том, что сделки с землей и другим не­движимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 164); и положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заклю­ченным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433).

Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц!). Именно с момента заключения договора (до государственной регист­рации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т. е. пере­дачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на не­движимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи не­движимости предполагается, что в течение определенного промежутка вре­мени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц). Такая ситуация некоторой юридической неопределенности порождает множество вопросов в арбитражно-судебной практике.

В частности, возникает вопрос, имеет ли право покупатель, ставший владельцем недвижимого имущества в результате исполнения продавцом обязательств, вытекающих из договора продажи недвижимости, до госу­дарственной регистрации перехода к нему права собственности отчуж­дать либо иным образом распоряжаться соответствующим объектом не­движимости. Практика арбитражных судов дает на этот вопрос отрица­тельный ответ, принимая во внимание прежде всего интересы третьих лиц (кредиторов продавца), которые вправе рассчитывать на недвижимое имущество продавца вплоть до момента прекращения права собственно­сти последнего на это имущество, каковой совпадает с моментом регист­рации перехода права собственности к покупателю.

Например, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с ис­ком о признании недействительным договора купли-продажи строения, который был заключен между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав переход права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответст­венностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.

Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске. Данное ре­шение было отменено исходя из следующих выводов. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государст­венной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с мо­мента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статья 551 ГК предусматривает государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

Поскольку право собственности на строение у индивидуального пред­приятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество друго­му лицу.

Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуаль­ного частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, т. е. действовало неосмотрительно, на свой страх и риск. Поэтому кассационная инстанция правомерно отменила решение суда и удовлетворила исковые требования акционерного общества³⁸.

Определенным своеобразием отличается и правовое положение про­давца недвижимого имущества, исполнившего свое обязательство перед покупателем по передаче последнему объекта недвижимости, до момента регистрации перехода права собственности к покупателю. В этом случае продавец сохраняет право собственности на недвижимость и, следователь­но, обладает правомочиями по пользованию, владению и распоряжению в отношении проданного имущества. Однако и покупатель имеет статус ти­тульного владельца, поскольку владеет проданным недвижимым имущест­вом на законном основании (договор продажи недвижимости). В итоге по­лучается, что в подобной ситуации и продавец, так же как и покупатель, не может распорядиться соответствующим объектом недвижимости.

Данное обстоятельство подтверждается и официальной позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, нашедшей отражение в постановлении его Пленума от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Согласно п. 14 данного постановления, при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственно­сти на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупа­тель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственно­сти на это имущество до момента государственной регистрации сохраня­ется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку оно служит предметом исполненного про­давцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение³⁹.

Представляется, однако, что указанное разъяснение нуждается в уточ­нении.

Во-первых, необходимо видеть разницу между невозможностью со стороны соответственно покупателя или продавца распорядиться передан­ным во исполнение договора продажи недвижимым имуществом. В первом случае речь идет о юридической невозможности для покупателя распоря­диться переданным ему объектом недвижимости, поскольку до момента регистрации право собственности сохраняется за продавцом. Во втором случае, напротив, продавец, оставаясь собственником, имеет право распо­рядиться имуществом, но не обладает фактической возможностью реали­зовать свое право, поскольку имущество находится у покупателя на закон­ном основании и не может быть отобрано у последнего.

Указанное различие правовой природы отношений, при которых и по­купатель и продавец не могут распоряжаться объектом недвижимости, пе­реданным покупателю во исполнение договора продажи недвижимости, особенно заметно при анализе возможных последствий отчуждения такого имущества (либо распоряжения им в иной форме) покупателем или продав­цом. Очевидно, что любая сделка по распоряжению объектом недвижимо­сти, совершенная покупателем, является в данном случае недействительной как противоречащая закону. Если же сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным покупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признаны недействительными. При этих условиях будет иметь место невозможность исполнения обязательств, вытекающих из таких сде­лок, наступившая по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за неисполнение обяза­тельств.

Во-вторых, положение ГК о том, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК), свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объ­ектом недвижимости не может служить препятствием для обращения взы­скания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственно­сти на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендо­вать на удовлетворение их требований за счет этого имущества.

В рамках рассмотрения проблемы соотношения государственной реги­страции перехода права собственности на недвижимое имущество и обяза­тельств сторон, вытекающих из договора продажи недвижимости, необхо­димо подчеркнуть, что сам факт регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю не влияет на обязательства сторон по договору продажи недвижимости и не является основанием их прекращения. На данное обстоятельство обращено внимание в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8, со­гласно которому при разрешении споров по требованиям продавцов о рас­торжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражным судам следует учитывать, что, если покупатель недвижимо­сти зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оп­латы имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов по ст. 395 ГК. В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основа­ниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе и в связи с неоплатой по­купателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвраще­ния недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причи­ненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежа­щим исполнением обязательств (п. 15)⁴⁰.

Вместе с тем, на наш взгляд, данное разъяснение также нуждается в некотором уточнении. Из п. 15 постановления Пленума можно сделать вы­вод (исходя из обратного), что в случаях, когда законом или договором не предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полу­ченного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю лишает стороны договора прода­жи недвижимости права требовать по суду его расторжения. С этим никак нельзя согласиться как по причинам формально-юридическим, так и по об­стоятельствам, затрагивающим существо правоотношений.

Формально-юридические возражения состоят в том, что § 7 гл. 30 ГК не содержит каких-либо специальных правил, регулирующих отношения, связанные с расторжением договора продажи недвижимости, отсутствуют такие нормы и в общих положениях, регламентирующих договор купли-продажи товаров. Следовательно, подлежат применению положения ГК об основаниях расторжения гражданско-правового договора (ст. 450) без вся­ких изъятий. Поэтому при наличии оснований для расторжения договора, предусмотренных ст. 450 ГК (например, существенное нарушение догово­ра), факт государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю не может служить препятствием для растор­жения договора продажи недвижимости.

Что касается существа правоотношений, то необходимо различать ос­нования расторжения договора и последствия его расторжения. То обстоя­тельство, что покупатель зарегистрировал переход права собственности на объект недвижимости, никак не может влиять на расторжение договора продажи недвижимости при наличии на то оснований, предусмотренных ст. 450 ГК. Другое дело — последствия расторжения договора. В этом слу­чае в силу отсутствия специального правила, регулирующего последствия расторжения договора продажи недвижимости, действует общее правило, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или рас­торжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 453 ГК). Однако действие данного правила, как и в случае с основаниями расторжения договора, никак не связано со спецификой договора продажи недвижимости, в том числе с необходимостью регист­рации перехода к покупателю права собственности на проданный объект недвижимости.

Интересы продавца или покупателя, предъявляющего требование о расторжении договора продажи недвижимости, вовсе не обязательно со­средоточены на возврате соответственно проданного объекта недвижимо­сти или уплаченной за него суммы. Ведь, если основанием расторжения договора продажи недвижимости послужило существенное нарушение до­говора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК).

Порядок государственной регистрации перехода к покупателю прав на недвижимое имущество на основе договора продажи недвижимости опре­делен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним» и не является предметом исследова­ния в данной работе. Отметим лишь некоторые моменты, связанные с обес­печением защиты прав и законных интересов участников отношений, свя­занных с продажей недвижимости, а также третьих лиц.

Необходимо подчеркнуть, что в юридической литературе широкое распространение получила точка зрения, в соответствии с которой неосу­ществление государственной регистрации сделки с недвижимостью (при­менительно к продаже недвижимости к их числу относится договор прода­жи жилых помещений) влечет безусловную недействительность сделки. Например, О.М. Козырь пишет: «Статья 165 ГК устанавливает самое жест­кое из возможных последствий неосуществления государственной регист­рации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой ре­гистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит, вообще не порож­дает правовых последствий. Однако для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести ре­шение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спа­сет сделку от «ничтожности» (п. 3 ст. 165)» ⁴¹.

Представляется, однако, что в данном случае мы имеем дело с неточ­ным доктринальным толкованием положений, содержащихся в ст. 165 ГК, и прежде всего в п. 1 данной статьи, согласно которому несоблюдение нота­риальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о го­сударственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка ничтожна.

Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в данной норме слов и выражений, следует сделать вывод о том, что в отличие от последствий несоблюдения нотариальной формы сделки (что влечет ее без­условную ничтожность) неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью, напротив, влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом. Например, отсутствие государст­венной регистрации договора продажи жилого помещения: жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры - не влечет его недействитель­ность; на этот случай законом предусмотрено иное последствие: такой до­говор считается заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).

Характеристики

Список файлов курсовой работы