Новосибирский Государственный Технический Университет

Курсовая работа

на тему:

«Особенности договора купли-продажи недвижимости »

Выполнил: студентка 4 курса

группы 235 Фридрих А.А.

Специальность: 0201 Правоведение

Адрес: Красный Сокол 16-24

Новосибирск, 2004

СОДЕРЖАНИЕ

Введение 3

1. История развития регулирования оборота недвижимости 4

2. Продажа недвижимости по российскому дореволюционному гражданскому праву 8

3. Договор продажи недвижимости по современному российскому гражданскому праву 15

3.1. Понятие договора продажи недвижимости 16

3.2. Объекты недвижимости 17

3.3. Форма договора и порядок его заключения 26

3.4. Исполнение договора продажи недвижимости 33

4. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 35

Заключение 43

Список использованной литературы 45

ВВЕДЕНИЕ

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств. И на наш взгляд договор купли-продажи недвижимости занимает ключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи.

В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.

Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продаже недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д.

Целью данной работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажи недвижимости.

1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОСТИ

Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все, что было созда­но чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной, или имущественной частью поверхности земли (res soli). К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, свя­занные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, счи­тались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допус­калось установление отдельного права собственности на дом и соответст­венно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.

Что касается правового режима недвижимостей, то уже в законах XII таблиц (V в. до н.э.) имелись отдельные элементы особого подхода, отли­чающегося от подхода к правовому режиму движимых вещей: для приобре­тения в собственность земельных участков по давности владения требовал­ся срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движи­мых вещей. В эпоху принципата (27 г. до н. э. - 193 г. н. э.) появились спе­циальные правила, направленные на обеспечение публичности соответст­вующих сделок.

Но, все же, в целом римское право, как отмечал И.А. Покровский, имело дело «с единым понятием права собственности, заключающей в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (раз­ные сроки приобретательной давности и некоторые другие); как содержа­ние права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначи­тельная безделушка» ¹.

Для перехода права собственности римское право требовало как для движимостей, так и для недвижимостей одного - передачи вещей (traditio) при условии, что передающий являлся собственником вещи. В противном случае даже добросовестный приобретатель вещи права собственности не получал, а истинный собственник мог отобрать у него вещь с помощью виндикационного иска. В связи с этим использование римского правила неограниченной виндикации при оживленном имущественном обороте могло бы серьезно повлиять на стабильность последнего. «Последователь­ное проведение римского принципа, - указывал И.А. Покровский, - созда­вало бы общую неуверенность оборота: покупщик никогда не мог быть уверен в том, что он стал собственником, что завтра не явится некоторое другое лицо, которое докажет свое право собственности на вещь и отберет ее себе» ².

В средневековой Европе развитие правового регулирования оборота на первоначальном этапе шло за римским правом: наблюдалось сближение правового режима недвижимостей и движимостей. Но затем для обеспече­ния того же оборота были востребованы некоторые правила, применявшие­ся до рецепции римского права. Ранее у германских народов право на не­движимости имело ярко выраженный публично-правовой характер. В част­ности, с землевладением были связаны разнообразные публичные права и обязанности: переход к новому владельцу прав на земельные участки зачас­тую нуждался в согласии разных лиц (например сюзерена, ближайших род­ственников) и был обставлен сложными формальностями.

В конце XVIII в. в Европе возникает институт ипотечной записки (ипотечных книг), который был вызван к жизни потребностями развиваю­щегося поземельного кредита. Содержание института ипотечных книг по­степенно расширяется в сторону фиксации не только закладных прав, но и всяких вещных прав на недвижимости. В течение XIX в. ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги, а весь оборот недви­жимостей перестраивается на новых основаниях³.

Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в каждый дан­ный момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости. Достижение этой цели строится на основе двух принципов, которые в юридической литературе получили наименования «принцип публичности» и «принцип достоверности» ⁴.

Принцип публичности состоит в том, что всякий акт, претендующий на вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога и т. п.), должен быть занесен в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц. Существо принципа достоверности заключается в том, что всякая запись в поземель­ной книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц и в том случае, когда она не соответствует действительности; заинтересованные лица впра­ве добиваться исправления записи в поземельной книге, но до этого момен­та она считается истинной.

Введение поземельных книг способствовало значительному развитию оборота недвижимостей, требовавшему адекватного правового регулирова­ния. Данное обстоятельство привело к повсеместному дифференцирован­ному походу в регламентации правоотношений, которые связаны с перехо­дом прав на движимое и недвижимое имущество, призванному обеспечить учет особенностей последнего.

Зарубежные правовые системы предъявляют специальные требования к форме установления права собственности на недвижимое имущество, а также к совершению сделок с таким имуществом. Юридические акты в отношении недвижимости совершаются на основе публичности и гласности. Всякая сделка по отчуждению недвижимого имущества должна быть заключена в письменной форме и зарегистрирована в специальном публичном реестре - поземельной книге или в ином реестре земельных участков и зданий.

Конкретные правила регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество, конечно же, различны для разных правопорядков. Так, по французскому законодательству все сделки об установлении или перенесении вещных прав на недвижимое имущество подлежат обязатель­ной регистрации в официальном реестре у «хранителя ипотек». Однако са­ма запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности. С момента их совершения сделки с недвижимостью при­знаются действительными в отношениях между сторонами по такой сделке, но до момента регистрации прав, возникших из сделки, в реестре указанные права не могут противопоставляться правам на это имущество третьих лиц ввиду отсутствия публичности сделки. Иной подход отмечается в герман­ском законодательстве. Согласно Германского гражданского уложения, никакое вещное право на недвижимое имущество не может воз­никнуть или прекратиться без занесения его в поземельную книгу. Должност­ное лицо в соответствующем суде проверяет правомочия лиц, обращающихся с ходатайством о поземельной записи. Сделанная в книге запись считается истинной до момента внесения в нее исправлений. При коллизии прав пре­имущество признается за правом, ранее занесенным в поземельную книгу⁵.

Действует система регистрации прав на недвижимое имущество (real property) и в англо-американском праве, не знающем деления гражданских прав на вещные и обязательственные. В Англии договор о продаже или ином акте отчуждения земли или другого реального имущества еще не по­рождает перехода права собственности. Для этого необходим специальный акт, при осуществлении которого компетентное лицо проверяет законность сделки, а до акта передачи имущества возникают отношения доверительной собственности. В США, по законам штатов, акты о передаче прав на реальное имущество составляются в письменной форме. Эти отношения оформ­ляются документом «за печатью», подтверждаемым нотариусом или другим должностным лицом. По законам многих штатов документы «за печатью» должны быть зарегистрированы⁶.

В зарубежных правопорядках договор продажи недвижимости не вы­деляется в отдельный вид договора купли-продажи, как это сделано в рос­сийском Гражданском кодексе. Однако в принципе и там обеспечивается дифференцированное регулирование продажи движимого и недвижимого имущества. Например, Единообразный торговый кодекс США (ЕТК) пре­дусматривает, что термином «товары» охватываются все вещи, которые являются движимыми к моменту их индивидуализации для данного догово­ра продажи, за исключением денег, в которых должна быть уплачена по­купная цена, ценных бумаг и прав требования. Термин «товары» также включает еще не родившийся приплод скота, урожай на корню и другие индивидуализированные вещи, связанные с недвижимостью, в соответствии со статьей о товарах, подлежащих отделению от недвижимости (ст. 2-105). Договор продажи полезных ископаемых (включая нефть и газ) или со­оружений либо материалов, подлежащих отделению от недвижимости, рассматривается как договор продажи товаров, если они должны быть отделены продавцом; однако до момента отделения продажа, которую намереваются совершить стороны и которая не является передачей каких-либо прав, связанных с земельным участком, рассматривается лишь как договор о продаже. При этом данные предписания не умаляют прав третьих лиц, предусмотренных нормами о регистрации недвижимости (ст.2-107)⁷.

В разд. 1 («Купля-продажа и мена») кн. 7 («Особые виды договоров») Гражданского кодекса Нидерландов в составе общих положений о купле-продаже выделяются специальные правила, посвященные потребительской купле-продаже (аналог российской розничной купли-продажи), а также продаже зарегистрированного имущества (недвижимости)⁸.

2. ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ ПО РОССИЙСКОМУ ДОРЕВОЛЮЦИОННОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ПРАВУ

Российским гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассмат­ривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.

Причины такого особого отношения к недвижимому имуществу хоро­шо объяснил И.А. Покровский: «Конечно, в условиях нынешнего децентра­лизованного хозяйства земельный капитал народа (за исключением земель государственных) находится в руках отдельных частных лиц. Мы го­ворили о том, что система децентрализации и частной собственности в вы­сокой степени стимулирует личную инициативу и личную энергию и что именно поэтому принцип свободной индивидуальной собственности вос­торжествовал в истории над принципами первобытного коллективизма. Но в то же время не может исчезать из виду и другая сторона вопроса, именно общественное, общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух противопо­ложных тенденций» ⁹.

Применительно к купле-продаже недвижимости особый подход зако­нодателя состоял в том, что специальным образом регулировались отноше­ния, связанные с передачей приобретенной недвижимости, которая рас­сматривалась в качестве особого способа приобретения права собственно­сти. Передача недвижимого имущества по российскому законодательству требовала совершения специальных действий, которые охватывались поня­тием «ввод во владение».

Д.И. Мейер описывал ввод во владение недвижимостью следующим образом. Лицо, которое приобрело право на передачу известного имущест­ва, должно было представить окружному суду по месту нахождения имуще­ства акт укрепления и просить о вводе во владение. Суд, удостоверившись, что акт совершен по правилам, предписанным законом, и в том, что отсут­ствуют запрет на переход имущества к другому владельцу, а также спор о самом акте, «постановлял решение» о вводе приобретателя во владение; приобретатель мог ходатайствовать перед судом также о выдаче исполнительного листа. На основании этого исполнительного листа приобретатель имущества обращался к судебному приставу или к мировому судье, зем­скому начальнику, которые, прибыв на место нахождения имущества, со­вершали акт ввода во владение: в присутствии нового владельца и пригла­шенных смежных (соседних) владельцев, местного старосты и свидетелей, преимущественно из живущих в имении лиц, возвещали о новом владельце имения, прочитывали акт укрепления и составляли так называемый вводный лист, который подписывался всеми присутствовавшими. О совершенном вводе во владение лицо, его производившее, учиняло отметку на акте укре­пления и сообщало о том старшему нотариусу, который делал отметку об этом в реестре крепостных дел. День совершения старшим нотариусом ука­занной отметки и считался днем передачи и укрепления права на имущест­во¹⁰.

Чрезвычайно важное значение, придаваемое российским законода­тельством акту передачи недвижимости, породило в гражданско-правовой доктрине и судебной практике взгляд, согласно которому купля-продажа недвижимости относится не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Например, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, «Победоносцев, основываясь на словах Сперанского, считавшего купчую за traditio symbolica, утверждал, что у нас купля-продажа - не договор, а действие, кото­рым одна сторона передает другой вещь за определенную цену. Поводом к такому заключению служит то обстоятельство, что купля-продажа отнесена у нас не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество» ¹¹.