Как отмечает А.А. Проничев, «в других странах договор ренты работает цивилизованней и проще. В договоре прописывается каждый час, и за его исполнением следит специальная служба. У нас этого звена нет. Им должно стать государство или муниципалитет. Власть будет контролировать и решать, достаточно ли престарелый гражданин получает внимания и ухода, чтобы ухаживающий получил квартиру. В случае криминала будет кого привлечь к ответу».

Очень большой риск для плательщика ренты кроется в том, что через несколько лет может объявиться сирый или бездомный родственник старика, отбывавший наказание в тюрьме, отрочество в детском доме или службу в дисциплинарном батальоне, по закону сохраняющий право на жилплощадь. Для того чтобы обезопасить себя от таких и других неприятных инцидентов, рентоплательщику перед заключением договора необходимо тщательно проверить историю квартиры, получить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что будущий рентополучатель квартиры не состоит в этих учреждениях на учете.

Несмотря на все риски, договор ренты сегодня заключается достаточно часто. Правда, из 100% подобных договоров, проходящих через Мосрегистрацию, 80% - договоры, заключенные между родственниками.¹⁷

Заключение

Среди всех договоров, регламентирующих передачу права собственности: купли-продажи, дарения, мены и других – договор ренты занимает особое место. По мнению аналитиков рынка недвижимости, договор ренты в ближайшем будущем будет одним из самых распространенных способов отчуждения жилых помещений. Это связано, прежде всего, с тем, что гарантирует постоянный доход на длительное время нетрудоспособному человеку взамен квартиры.

Договора ренты являются новеллой ныне действующего Гражданского кодекса РФ. До 1996 г., в ГК РСФСР 1964 г., были предусмотрены договора купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием. То есть это были рассроченные договора с условием. В новом Кодексе впервые были представлены все виде ренты: постоянная рента, пожизненная рента и разновидность пожизненной ренты – пожизненное содержание с иждивением. Было дано и четкое определение ренты: рента – это правоотношение сторон, при которых одна сторона (рентополучатель) платно или бесплатно передает другой стороне (рентоплательщику) свое имущество в обмен на получение ренты, а именно гарантированного рассроченного дохода в денежной сумме либо предоставления платежей в натуральной форме или в виде ухода, работы, услуг, оплаты ритуальных услуг. Особенностью этих договоров является неопределенность срока действия и некоторый риск досрочного прекращения этого договора при существенном нарушении рентоплательщиком исполнения своих обязательств.

К сожалению, между нормами гл. 33 ГК РФ, регулирующей отношения ренты, и практикой много расхождений. Так, согласно ГК РФ все обязательства рентоплательщика должны быть выражены в договоре ренты в денежном эквиваленте, но на практике это требование редко выполняется: в договорах обычно оговариваются качество оказываемых услуг (в том числе ритуальных) и частота их оказания.

В § 3 гл. 33 ГК РФ («Пожизненная рента») предусматривается, что на передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей. Это условие на практике тоже не выполняется, и если рентоплательщик захочет продать квартиру вместе со своими обязанностями другому лицу, ему будет необходимо получить письменное согласие рентополучателя. Кроме того, ГК РФ предусматривает в случае нарушения договора возможность выкупа ренты. На практике же эта норма фактически не применяется.

Договор пожизненного содержания с иждивением заключают, как правило, люди преклонного возраста. В круг рентоплательщиков зачастую попадают и потенциальные наследники. Перспектива уладить вопрос с передачей собственности еще при жизни наследодателя устраивает обе стороны договора. Для одной из них это возможность приобрести полноценное содержание и уход, а для другой - предпочтительнее приобрести в собственность жилое помещение еще при жизни родственника, не надеясь на завещание (кто знает, как долго продлится его жизненный путь и какова будет его последняя воля?).

О том, что эти ожидания не всегда оправдываются и что договоры ренты расторгаются и перезаключаются некоторыми гражданами примерно с той же частотой, что другими переписываются завещания, а заманчивые условия по содержанию оказываются не под силу их исполнителям по договору, - это, к сожалению, не редкость. Однако, если правильно составить договор ренты и следовать определенным правилам поведения, о которых говорилось в работе (проверить историю квартиры, фиксировать документально платежи и оказание услуг и проч.), то практически все риски договора можно свести к минимуму.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс РФ. Официальный текст с изменениями и дополнениями. – М., Элит, 2004.

2. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ Части второй (постатейный). Под ред. проф. О.Н. Садикова. Электронный вариант

3. Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая. Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юрид. лит., 1996.

4. Гражданское право. В 2-х тт. Том 2. Под ред. Е.А. Суханова. – М., Бек, 1994.

5. Гуев А.Н. Гражданское право. В 3-х тт. Том 2. – М., Инфра-М, 2003.

6. Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением //Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель /Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996

7. Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции: Книга 1. М., 1961. С.253, 254.

Судебная практика:

8. Решение .Видновского городского суда Московской области от 7 декабря 2004 года.

9. Договор пожизненного содержания с иждивением // Типовые договоры http://www.businesspravo.ru

10. Договор пожизненной ренты // Типовые договоры http://www.businesspravo.ru

11. Договор постоянной ренты // Типовые договоры http://www.businesspravo.ru

12. Материалы судебной практики // пожизненное содержание: проблемы исполнения // Домашний адвокат - №14 – 2005

13. Полякова О. Рента – испытание на прочность. // Домашний адвокат - №18 – 2004

14. По материалам сайта http://law.rambler.ru

15. Рента http://renta2004.ru/info.htm

16. Юридическое бюро «Стоик» http://www.stoik-spb.ru/ru/renta

17.Информационно- правовая система “Гарант” версия на январь 2006 г.

Приложение 1

ДОГОВОР ПОСТОЯННОЙ РЕНТЫ¹⁸

г. Красногорск Московской области «25» декабря 2005г.

Задубровская Клавдия Федоровна проживающий по адресу, Московская область, Красногорский район, п.Истра дом20 кв.11 паспорт серии 46 01№ 456783 выдан ‘10” июня 2001 г.Ильинским отделением милиции Красногорского района Московской области, именуемый в дальнейшем “Получатель ренты”, и Дорохов Игорь Александрович проживающий по адресу Московская область Красногорский район п. Истра д.18 кв.20.паспорт серии 46 01 № 233456, выдан “12” августа 1999г. Ильинским отделением милиции Красногорского района Московской области, именуемый в дальнейшем “Плательщик ренты”, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Получатель ренты передает в собственность Плательщику ренты имущество автомобиль Фольксваген Гольф У721КО90, а Плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать Получателю ренты ренту в виде денежной суммы.

2. Плательщик ренты обязан выплачивать ренту бессрочно.

3. Имущество, указанное в п. 1 настоящего договора, принадлежит Получателю ренты на праве собственности, что подтверждается ПТС 39ТЕ134567.

4. Отчуждаемое имущество передается Плательщику ренты в день, следующий за днем нотариального удостоверения настоящего договора.

5. Право собственности по настоящему договору возникает у Плательщика ренты с момента передачи ему имущества, указанного в п.1 настоящего договора.

6. Согласно акта оценки №21, выданной ООО”Зенит’’ “23” августа 2005 г., денежная оценка отчуждаемого имущества составляет двести тысяч (200 000)руб.

7. Плательщик ренты обязан выплачивать ренту в последний рабочий день каждого календарного квартала в размере восемьсот (800) руб. Размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

8. Плательщик ренты обязан застраховать в пользу Получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств перед Получателем ренты.

9. За каждый день просрочки выплаты ренты Плательщик ренты уплачивает Получателю ренты неустойку в размере 10 рублей.

10. Право на выкуп ренты не может быть осуществлено Плательщиком ренты при жизни Получателя ренты.

11. До заключения настоящего договора имущество, указанное в п. 1 настоящего договора, никому не продано, не заложено, в споре и под арестом не состоит.

12. Расходы по заключению настоящего договора оплачивает Плательщик ренты.

13. Содержание ст. 209, 210, 583, 584 ГК РФ нам нотариусом разъяснено.

14. Договор прочитан сторонам нотариусом вслух.

15. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один остается в делах нотариальной конторы, второй и третий выдаются соответственно Плательщику ренты и Получателю ренты.

Подписи сторон ________________________________

Удостоверительная надпись нотариальной конторы _______________________________________

Приложение 2

ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ¹⁹

г. Красногорск Московской области «25» декабря 2005г.

Задубровская Клавдия Федоровна проживающий по адресу, Московская область, Красногорский район, п.Истра дом20 кв.11 паспорт серии 46 01№ 456783 выдан ‘10” июня 2001 г.Ильинским отделением милиции Красногорского района Московской области.именуемый в дальнейшем “Получатель ренты”, Дорохов Игорь Александрович проживающий по адресу Московская область Красногорский район п. Истра д.18 кв.20.паспорт серии 46 01 № 233456, выдан “12” августа 1999г..Ильинским отделением милиции Красногорского района Московской области. именуемый в дальнейшем “Плательщик ренты”, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Получатель ренты передает Плательщику ренты в собственность квартиру, находящуюся в п. Истра Красногорского района дом №20,кв.. №11 расположенную на 3 этаже 5 этажного панельного дома постройки 1997г. , состоящую из двух комнат, общей полезной площадью 52,10 кв.м., жилой площадью 31 кв. м.с кухней площадью 8.4 кв. м.оборудованной газовой плитой, с изолированными ванной и туалетом, имеющую балкон, а Плательщик ренты обязуется в обмен на полученную квартиру периодически выплачивать ренту в виде денежной суммы

2. Плательщик ренты обязан выплачивать ренту Получателю ренты пожизненно. Плательщик ренты обязан выплачивать ренту в последний рабочий день каждого календарного месяца в размере тысячу пятьсот (_1500 ) руб. путем перечисления на счет Получателя ренты 42301840201300003489 в МДМ банке. Размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

3. Отчуждаемая квартира принадлежит Получателю ренты на праве собственности на основании договора передачи №27974/07 от 25.08.2004г. , зарегистрированной Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области_ (Свидетельство о государственной регистрации права серии HAN № 0513093 от “23” ДЕКАБРЯ 2004 г.

4. Согласно Справки №5675, выданной Проектно-инвентаризационным бюро Красногорского района Московской области“19” марта 2004 г., инвентаризационная оценка квартиры составляет сто пятнадцать тысяч четыреста двадцать (115 420)рублей.

5. Право собственности на квартиру возникает у Плательщика ренты с момента государственной регистрации настоящего договора.

6. Плательщик ренты обязан застраховать в пользу Получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств перед Получателем ренты.

7. За каждый день просрочки выплаты ренты Плательщик ренты уплачивает Получателю ренты неустойку в размере сто рублей .

8. До заключения настоящего договора квартира, указанная в п. 1 настоящего договора, никому не продана, не заложена, в споре и под арестом не состоит, что подтверждается Справкой серии HAN № 0513093 выданной. Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области г от “23” ДЕКАБРЯ 2004 г.., кадастровый № 50-50-11/052/2004 -77.

9. Расходы по заключению настоящего договора оплачивает Плательщик ренты.

10. Содержание ст. 209, 210, 583, 584, 597–600 ГК РФ нам нотариусом разъяснено.

11. Договор прочитан сторонам нотариусом вслух.

12. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один остается в делах нотариальной конторы, второй и третий выдаются соответственно Плательщику ренты и Получателю ренты.

Подписи сторон _________________________________

Удостоверительная надпись нотариальной конторы ________________________

Приложение 3

ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С