161761 (Оценка степени риска при привлечении заемных средств для реализации инвестиционного проекта), страница 7

Общая стоимость проекта составляет 72 844 000 руб. (семьдесят два миллиона восемьсот сорок четыре тысячи рублей).

В настоящее время состояние дел по реализации проекта таково: освоено 18 385 000 рублей, построен железобетонный каркас здания на монолитных и свайных фундаментах, выполнены железобетонные и кирпичные перегородки, смонтированы стеновые панели, частично выполнена алюминиевая столярка заполнения оконных проемов, выполнена железобетонная крыша по металлическим балкам, а также совмещенная крыша двухэтажной части.

Основной вид продукции – оказание услуг по сдаче в аренду нежилых помещений: торговых помещений, складских помещений.

Объемы производства по видам продукции по объекту – сдача в аренду нежилых помещений, всего 4151,24 кв. м: в т.ч. торговых помещений – 3613,24 кв. м, складских помещений – 538,0 кв.м.

Основной группой потребителей являются торговые организации, банковские организации и пр.

Инициатор проекта получает кредит в СБ РФ для реализации проекта в сумме 45000000 руб. (сорок пять миллионов рублей) на срок 2 года 7 месяцев. Процентная ставка – не более 22% годовых.

Период использования (выборки) средств кредита – в соответствии с планом 9 мес. Срок погашения основного долга по кредиту – по согласованному сторонами графику спустя 12 месяцев после получения кредита. Порядок погашения основного долга – ежемесячно без отсрочки. Периодичность выплаты процентов – ежемесячно без отсрочки.

Источниками погашения кредита и возврата инвестиций, полученных для реализации проекта – доходы от сдачи в аренду нежилых помещений:

1. В здании по адресу: г. Иркутск, ул. Ст. Разина, 6 (1 очередь комплекса зданий – действующие площади).

2. В здании по адресу: г. Иркутск, ул. 5 Армии, 29 (2 очередь комплекса зданий – действующие площади).

3. В здании по адресу: г. Иркутск, ул. 5 Армии, 29 (3 очередь комплекса зданий – строящиеся площади (площади по проекту).

ПСП-СИТИ обеспечивает обязательства перед Банком за полученный кредит залогом объекта недвижимости – здание по адресу: г. Иркутск, ул. Ст. Разина, 6 (частично), оцениваемое в 64 252 000 руб. (шестьдесят четыре миллиона двести пятьдесят две тысячи рублей), а поручитель и залогодатель на срок погашения задолженности по кредиту – ОАО «Иркутский Промстройпроект».

На дату подачи обращения в Банк уже было произведено финансирование на сумму – 18 385 000 рублей: в т.ч.:

1. ОАО «Иркутский Промстройпроект» – 10 108 600 рублей.

2. ООО «Винсент» – 8 278 400 рублей.

Основными учредителями ОАО ПСП-СИТИ являются: ОАО «Иркутский Промстройпроект» (60 % акций), ООО «Винсент» (40%).

Основные виды деятельности действующей компании – это операции с недвижимостью:

• оказание услуг по сдаче в аренду нежилых помещений под офисы, складские и торговые помещения;

• оказание услуг по содержанию нежилых помещений (собственникам помещений в здании по адресу: г. Иркутск, ул. Ст. Разина, 6);

• эксплуатация, ремонт и обслуживание здания по адресу: г. Иркутск, ул. Ст. Разина, 6.

Программа продаж продукции по основным видам товарной продукции, выпускаемой на действующем производстве, на срок ожидаемого финансирования (с июля 2004 г. по март 2007 г.), представлена в табл. 1.

Таблица 1

Программа продаж продукции

По информации агентств недвижимости спрос на Иркутском рынке офисных, торговых и складских помещений постоянно высокий, стабильный.

В 2004 году по сравнению с прошлым годом спрос продолжает превышать предложение. Это связано с тем, что новых площадей под аренду практически не появляется, а площади, освобождающиеся при смене арендатора, не пустуют, и, как правило, сразу же сдаются снова.

Рыночная арендная ставка увеличилась – за год примерно в два раза. Это связано в основном с увеличением цен на тепло- и электроэнергию, увеличением арендных ставок, устанавливаемых муниципалитетом. Примерные цены аренды офисов: в Кировском районе – 600 рублей за 1 кв. м. в месяц; в Октябрьском – 400 рублей; в Свердловском – 300 рублей, причем офисов в этом районе мало.

Исследование рынка аренды офисных помещений в Правобережном округе г. Иркутска проведено ООО «Сибирский независимый центр оценки» и основные конкуренты – ОАО «Иркутскгражданпроект», ОАО «Иргиредмет», Облпотребсоюз. Прогнозом развития рынка и конкуренции на нем выявляется высокий спрос на иркутском рынке недвижимости на офисные и торговые помещения, большой объем заказов на пустующие площади, высокий процент фактически занятых площадей (98-100 %) в крупных административных и общественных зданиях. Отсутствие свободных земельных участков под строительство новых зданий в Правобережном округе г. Иркутска, можно прогнозировать, что в ближайшие два года ситуация на рынке аренды недвижимости не изменится.

3. Анализ уровня эффективности реализованного проекта

3.1 Расчет показателей для выявления степени инвестиционного риска

На основании данных о предприятии ОАО «ПСП-СИТИ», ранее отображенных в дипломной работе, собранных во время прохождения дипломной практики можно произвести оценку степени риска при привлечении заемных средств для реализации инвестиционного проекта. Данная методика оценки используется в течение длительного периода времени всеми зарубежными компаниями. Практическое ее использование позволяет произвести комплексную оценку любого инвестиционного проекта.

Метод периода окупаемости – один из самых простых и широко распространен в мировой учетно-аналитической практике, не предполагает временной упорядоченности денежных поступлений. Алгоритм расчета срока окупаемости зависит от равномерности распределения (PP) прогнозируемых доходов от инвестиции. Если доход распределен по годам равномерно, то срок окупаемости рассчитывается делением единовременных затрат на величину годового дохода, обусловленного ими. При получении дробного числа оно округляется в сторону увеличения до ближайшего целого. Если прибыль распределена неравномерно, то срок окупаемости рассчитывается прямым подсчетом числа лет, в течение которых инвестиция будет погашена кумулятивным доходом. Общая формула расчета показателя PP имеет вид:

PP = n, при котором . (3.4)

Показатель срока окупаемости инвестиции очень прост в расчетах, вместе с тем он имеет ряд недостатков, которые необходимо учитывать в анализе. Во-первых, он не учитывает влияние доходов последних периодов. Во-вторых, поскольку этот метод основан на не дисконтированных оценках, он не делает различия между проектами с одинаковой суммой кумулятивных доходов, по различным распределением ее по годам.

Метод хорош в ситуации, когда инвестиции сопряжены с высокой степенью риска, поэтому, чем короче срок окупаемости, тем менее рискованным является проект. Такая ситуация характерна для отраслей или видов деятельности, которым присуща большая вероятность достаточно быстрых технологических изменений. Применительно к проекту, предложенному к оценке, период окупаемости равен два года и семь месяцев, что удовлетворяет условию кредита.

Расчет показателя внутренний коэффициент окупаемости. Внутренний коэффициент окупаемости (ВКО), или норма отдачи, представляет собой прибыль от инвестиций, исчисленную за вычетом выплат по процентам, связанным с финансированием данных инвестиций, и выраженную в процентах к стоимости инвестиций.

Критерии принятия или отказа от проекта по этому методу определяются в сравнении полученного значения ВКО с необходимой, или предельной нормой отдачи. Если ВКО превышает необходимый, то проект приемлем, если нет – то от него лучше отказаться.

Применительно к проекту, предложенному к оценке, ВКО равен в первый год реализации проекта 42,431%, во второй год 46,476%,и в третий год 50,922%, и является очень высоким показателем, что позволяет поддержать принятие инвестиционного проекта.

Расчет показателя чистого приведенного эффекта. Этот метод основан на сопоставлении величины исходной инвестиции (IC) с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока. Поскольку приток денежных средств распределен во времени, он дисконтируется с помощью коэффициента r, устанавливаемого аналитиком (инвестором) самостоятельно исходя из ежегодного процента возврата, который он хочет или может иметь на инвестируемый им капитал.

Допустим, делается прогноз, что инвестиция (IC) будет генерировать в течение n лет, годовые доходы в размере P1, P2, ..., Рn. Общая накопленная величина дисконтированных доходов (PV) и чистый приведенный эффект (NPV) соответственно рассчитываются по формулам:

, (3.5)

. (3.6)

Очевидно, что если: NPV > 0, то проект следует принять; NPV < 0, то проект следует отвергнуть; NPV = 0, то проект ни прибыльный, ни убыточный.

Расчет с помощью приведенных формул вручную достаточно трудоемок, поэтому для удобства применения этого методов, основанных на дисконтированных оценках, разработаны специальные статистические таблицы, в которых табулированы значения сложных процентов, дисконтирующих множителей, дисконтированного значения денежной единицы и т.п. в зависимости от временного интервала и значения коэффициента дисконтирования.

Необходимо отметить, что показатель NPV отражает прогнозную оценку изменения экономического потенциала предприятия в случае принятия рассматриваемого проекта. Это очень важное свойство, выделяющее этот критерий из всех остальных и позволяющее использовать его в качестве основного при анализе оптимальности инвестиционного проекта.

Применительно к проекту, предложенному к оценке, NPV равен 15226,133, и является прекрасным показателем для принятия инвестиционного проекта.

Метод индекса прибыльности.

Этот метод является, по сути, следствием метода чистого приведенного эффекта. Индекс рентабельности (PI) рассчитывается по формуле:

. (3.7)

Очевидно, что если: Р1 > 1, то проект следует принять; если Р1 < 1, то проект следует отвергнуть; если Р1 = 1, то проект ни прибыльный, ни убыточный.

В отличие от чистого приведенного эффекта индекс рентабельности является относительным показателем. Благодаря этому он очень удобен при выборе проекта.

Применительно к проекту, предложенному к оценке, PI равен 1,386, и является прекрасным показателем для принятия инвестиционного проекта.

3.2 Экономическое обоснование целесообразности принятия проекта к реализации

В данной дипломной работе приведены формулы расчета экономической эффективности капитальных вложений с описанием их применения на основе данных, предоставленных в табл. 2.

Использованы следующие методы:

• метод периода окупаемости;

• метод внутреннего коэффициента окупаемости;

• метод чистого приведенного эффекта;

• метод индекса прибыльности;

• метод коэффициента эффективности.

Полученные результаты указывают на экономическую целесообразность данного проекта. Администрации предприятия предлагается принять его к реализации. Такой проект можно принять с полной уверенностью. Чем ниже ставка дисконта, тем раньше окупятся капитальные вложения и, следовательно, предприятие, осуществившее этот проект, получит больше прибыли.

Таблица 2

Сводная таблица расчета денежного потока на период 2009-2010г.г. (тыс. руб.)

В целях последующего более успешного функционирования предприятия, дальнейшего улучшения его финансового состояния, инвестиционной привлекательности, а также формирования собственных оборотных средств, предлагается целый комплекс мероприятий:

• выработать четкую стратегию по улучшению инвестиционной привлекательности предприятия и предоставить отчеты о результатах внедренных инвестиционных проектов;

• разработать план реконструкции предприятия, как модель финансового оздоровления;

• организовать более тщательный местный контроль над качеством входного сырья и материалов;

• проводить систематическую работу по привлечению кредитов для пополнения оборотных средств.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ