144577 (Разработка инвестиционно-строительного проекта жилищно-коммерчкеского комплекса), страница 2

разработать смету и бюджет проекта;

- подобрать исполнительей проекта через процедуру конкурсов;

- подготовить и заключить контракты и организовать реализацию проекта;

- обеспечить эффективный контроль и регулирование, а так же управление изменениями и организовать системное управление качеством;

- в полной мере учесть так называемый «человеческий фактор», оказывающий нередко решающее воздействие на эффективность проекта в целом.

Управление инвестиционно-строительным проектом с целом происходит по стандартизированной схеме:

Рис. 1 Общая схема управления инвестиционно-строительным проектом.

УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫМИ ПРОЕКТАМИ

1.СОПРОВОЖДЕНИЕМ ПРОЕКТА НА ПРЕДИНВЕСТИОННОЙ ФАЗЕ

1.1.Сопровождение проекта и организация прединвестиционных исследований.

1.2. Сопровождение разработки проектно-сметной документаци, планирование проекта и подготовка к строительству.

2.ИНВЕСТИЦИОННАЯ (СТРОИТЕЛЬНАЯ ФАЗА)

2.1. Проведение торгов, заключение контрактов; организация закупок и поставок, подготовительные работы

2.1.1.Тендеры на проектно-изыскательские работы и заключение контрактов

2.1.2. Тендеры на поставку оборудования и заключение контрактов

2.1.3. Тендеры на подрядные работы и заключение контрактов

2.1.4.Тендеры на услуги консультантов и заключение контрактов

2.1.5.Разработка планов (графиков) поставки ресурсов

2.1.6.Подготовительные работы к строительству

2.2. Строительно-монтажные работы

2.2.1.Разработка оперативного плана строительства

2.2.2.Разработка графиков выполнения работ

2.2.3.Выполнение строительно-монтажных работ

2.2.4.Мониторинг и контроль

2.2.5.Корректировка плана проекта и оперативного плана строительства (управление изменениями)

2.2.б.0плата выполненных работ проекта

2.3.1.Пусконаладочные работы

2.3.2-Сдача-приемка объекта и поставок

2.3.3авершение строительной фазы

2.3.3.3акрытие контракта

2.3.4.Демобилизация ресурсов

2.3.5.Анализ результатов

УПРАВЛЕНИЕ ОСНОВНЫМИ ПАРАМЕТРАМИ ПРОЕКТА (ФУНКЦИЯМИ И ПОДСИСТЕМАМИ УПРАВЛЕНИЯ ПРОЕКТОМ)

1.ФУНКЦИИ УПРАВЛЕНИЯ ПРОЕКТОМ

1.1.Управление содержанием

1.2.Управление временем

1.3.Управление стоимостью

1.4.Управление качеством

1.5.Управление ресурсами

1.6.Управление человеческими ресурсами (персоналом)

1.7.Управление рисками

1.8.Интеграционное управление

1.9.Управление информацией и коммуникациями

2.ПОДСИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ПРЕКТОМ

2.1.Планирование

2.2.Контроль

2.3.Анализ

2.4.Принятие решений

2.5.Бюджетирование

2.6.Организация осуществления проекта

2.7.Мониторинг

2.8.0ценка

2.9.0тчетность

2.10.Экспертиза

2.11.Проверка, приемка

2.12.Бехгалтерский и управленческий учет

2.13.Администрирование

2.14.Управление изменениями

2.15.Торги и контракты

2.16.Завершение проекта или отдельной фазы

КОНСУЛЬТИРОВАНИЕ ПО ВОПРОСАМ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ

ОРГАНИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЦЕССА

ВЫПОЛНЕНИЕ ФУНКЦИЙ ГЕНПОДРЯДЧИКА

ВЫПОЛНЕНИЕ ОБЩЕСТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ

1.Устройство фундаментов

2.Монтаж металоконструкций

3.Устройство стяжек в труднодоступных местах механизированным способом

4.Устройство промышленных полов 5.0тделочные работы

6.Устройство мягких кровель

7.Устройство теплых фасадов (навесные вентилируемые фасады, фасады Bau-Color)

8.Прочие работы

По мере прохождения различных стадий реализации инвестиционно-строительного проекта ЖКК, его участники отвечают за конкретные фазы. Так, заказчик обычно выполняет следующие инвестиционные исследования:

• Формирование инвестиционного замысла;

• Его предварительное согласование;

• Разработка обоснования инвестиций;

• Оценка жизнеспособности проекта;

• Выбор и согласование места размещения объекта;

• Предварительное инвестиционное решение;

• Разработка предварительного плана проекта;

Проект-менеджер, проектировщик, подрядчик привлекаются к проекту на следующих стадиях:

• Разработка проектно-сметной документации, планирование проекта и подготовка к строительству;

• Проведение торгов и заключение контрактов, организация поставок, подготовительные работы;

• Строительно-монтажные работы;

• Завершение строительной фазы проекта (пусконаладочные работы, сдача-приемка объекта, закрытие контрактов, анализ результатов).

Проектировщик: наряду с типовыми функциями (эскизное проектирование, рабочее проектирование, авторский надзор) выполняет дополнительные функции (подготовку к торгам, проектный анализ, разработка ТЭО, участие в управлении проектом).

Когда процессы рабочего проектирования и строительства совмещены, а цель и стратегия технологии проекта не была определена и сформулирована Заказчиком окончательно до начала рабочего проектирования, Заказчик часто лично участвует в процессах проектирования, планирования проекта, принятия решений, бюджетирования, управления контрактами и т.д. по ходу выполнения проектных и строительных работ.

Также большой удельный вес времени Заказчика уделяется управлению содержанием, изменениями и рисками.

Становление организационной структуры часто происходит уже в ходе реализации проекта. Наиболее часто она выглядит так:

Рис.2 Общая схема организационной структуры инвестиционно-строительного проекта

Структура массива знаний по управлению проектами имеет несколько измерений:

• По фазам жизненного цикла;

• По функциям управления;

• По подсистемам управления;

• По процессам и прочее.

Наиболее фундаментальной является структуризация по функциям управления проектами.

Обычно принято выделять следующие функции управления проектами:

• Управление содержанием и объемами работ;

• Управление временем;

• Управление стоимостью;

• Управление качеством;

• Управление материально-техническими ресурсами;

• Управление персоналом;

• Управление рисками;

• Интеграционное управление;

• Управление информацией и коммуникациями.

Из подсистем управления ИС-проектом можно выделить следующие:

• Планирование;

• Контроль проекта;

• Принятие решений;

• Составление и сопровождение бюджета проекта;

• Организация осуществления;

• Мониторинг;

• Отчетность;

• Проверка и приемка;

• Управление изменениями;

• Управление контрактами и торгами.

Особое место при выполнении проекта занимают вопросы изменений в проекте (так как удельный вес вносимых изменений обычно высок). Для общего контроля изменений Проект-менеджером используется набор формальных процедур, которые определяют регламент изменений ранее принятых официальных документов проекта и порядок их утверждения. Сложность управления изменениями состоит в том, что решения по изменениям необходимо было принимать быстро и в тоже время все изменения в обязательном порядке надо было задокументировать и провести процесс согласования с участниками проекта. На это требовуется время. В достаточно общем виде этот процесс проходит через пять основных стадий:

• Обсуждение;

• Оценка;

• Одобрение (принятое решение документируется);

• Реализация;

• Подтверждение исполнения.

При выполнении инвестиционно-строительного проекта, Проект-менеджер контролирует три основные комплексные характеристики: время, объем работ и стоимость. Менеджером ведётся постоянный мониторинг проекта:

• Контроль;

• Слежение за выполненными работами;

• Учет;

• Анализ;

• Составление отчетов о фактическом выполнении проекта в сравнении с планом.

Подрядчик и Исполнители периодически составляют и утверждают у Проект-менеджера отчеты установленного образца. Менеджер производит анализ полученных данных, оценивает состояние работ по проекту относительно пороговой даты, производит оценку фактических затрат, оценку оставшегося объема работ.

Процессы контроля данного проекта подразделяются Менеджером на следующие этапы:

• Общий контроль изменений по проекту;

• Ведение отчетности по проекту (отчеты о выполненных работах, прогноз с учетом имеющихся результатов);

• Контроль за изменением содержания проекта;

• Контроль за изменением рассписания проекта;

• Контроль затрат по работам;

• Контроль качества;

• Контроль риска - реагирование на изменение уровня риска в ходе реализации проекта.

1.3. Жилищно-коммерческое строительство и его правовая экспертиза. Система экологического сопровождения проекта.

Жилищно-коммерческое строительство является наиболее перспективным в процессе реализации инвестиционно-строительных проектов, поскольку отражает современные запросы заказчика и выполняет требования к стилю и архитектуре создаваемых объектов. Повышенный спрос на объекты жилищно-коммерческого строительства в последние годы обусловлен исключительным удобством совмещения коммерческих объектов, располагаемых на первых этажах (супемаркетов, парикмахерских и салонов красоты, пунктов обмена и проката, ателье и др), и жилых квартир на верхних этажах. За счет профессионализма и высокого творческого потенциала архитекторов, создаются уникальные жилищно-коммерческие комплексы.

К объективным требованиям к объектам ЖКК можно отнести:

• долговечность и срок службы жилого здания;

• наличие всех необходимых удобств;

• достаточная площадь и удобная планировка квартир;

• наличие объектов социально-бытового и культурного назначения;

• экологическая и физическая безопасность проживания в данном районе.

Любой инвестиционно-строительный проект в жилищном строительстве включает следующие виды деятельности:

• отвод земли и сбор финансовых средств;

• изыскания;

• проектирование;

• поставки (материально-техническое снабжение);

• строительство жилого здания;

• регистрация прав собственности;

• эксплуатация объекта.

На каждом этапе реализации инвестиционно-строительного проекта важное значение имеет правовая экспертиза, выполняемая экспертом или группой экспертов по анализу и оценке выполненных этапов и соответствия их существующему законодательству. В задачу правовой экспертизы входит оценка экологических, экономических, социальных и других последствий выполненного этапа строительства.

Выводы и предложения правовой экспертизы используют при проектировании, строительстве и эксплуатации жилых зданий, а также при реконструкции и ремонте их и при совершении сделок с жильем.

Отвод земельного участка для строительства производится в соответствии с требованиями Гражданского, Земельного и Градостроительного кодексов РФ.

В соответствии со ст.263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка (физическое или юридическое лицо) может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку и снос на основе градостроительного планирования. При этом основным юридическим документом, определяющим застройку и благоустройство территории, является генеральный план поселения. Собственник земельного участка может разрешить строительство на своем земельном участке другим лицам с выдачей разрешения в письменной форме.

Ст.30 Земельного Кодекса РФ регламентирует порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Предоставление земельных участков осуществляется как с предварительным согласованием мест размещения объектов, так и без него.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). После торгов заключают договор купли-продажи земельного участка. Переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации, удостоверяемой Свидетельством о государственной регистрации. Предметом торгов может быть также право на заключение договора аренды. В этом случае заключают договор аренды земельного участка.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется не в собственность, а в аренду юридическим и физическим лицам. По этой же статье такое предоставление земельных участков допускается в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органы местного самоуправления.