1. В настоящее время за пользование участком платится земельный налог. Годовой размер платы земельного налога составляет 983,25 тыс. рублей.

Порядок определения размера земельного налога установлен Законом Российской Федерации от 11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю» (со всеми изменениями и дополнениями) и Законом Московской области от 16.06.1996 № 18-95-ОЗ «О плате за землю в Московской области» (с изменениями от 23.11.2002 № 133\2002-ОЗ). Порядок определения размера земельного налога соответствует законодательству Российской Федерации.

Расчетная величина годового размера земельного налога составила 894,24 тыс. рублей, а уплачиваемая величина – 983,25 тыс. рублей. Таким образом, предприятием ежегодно производится переплата земельного налога за земельный участок в размере 89,01 тыс. рублей. Целесообразно согласовать переплату налога с налоговой инспекцией и зачесть ее в счет будущих расчетов.

2. Для оценки арендной платы за землю в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды проведен оценочный расчет арендной платы за землю.

Установленный порядок определения размера арендной платы за земельный участок соответствует законодательству Российской Федерации.

Рассчитанный годовой размер арендной платы за рассматриваемый земельный участок составил 1341,36 тыс. рублей в год, что в 1,5 раза превышает годовой размер земельного налога.

3. Порядок расчета выкупной цены земельного участка установлен Федеральными законами от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 2 ст. 3), от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (п. 7 ст. 28) и Законом Московской области от 13.12.2001 № 217\2001-ОЗ «О цене земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений на территории Московской области».

Нормативная выкупная цена рассматриваемого земельного участка составляет 10 730 880 рублей, включая НДС.

В соответствии с законодательством Российской Федерации с 1 января 2005 года при сделках с земельными участками не будет взиматься НДС. Таким образом, цена выкупа земельного участка с 2005 года составит 8942400 рублей.

4. В настоящее время расчет кадастровой стоимости земельного участка не обязателен. Однако в связи с тем, что с 1 января 2006 года (а для некоторых субъектов Российской Федерации с 1 января 2005 года) исчисление земельного налога будет проводиться на основании кадастровой стоимости земельного участка (в процентах от нее) целесообразно в ближайшее время провести расчет кадастровой стоимости земельного участка.

5. Оценка рыночной стоимости земельного участка регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки» и Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Минимуществом России от 06.03.2002 № 568-р.

Оценка рыночной стоимости земельного участка производилась методом сравнения продаж. На дату расчета рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка составляет 20 700 тыс. рублей, что в 1,93 раза превышает нормативную выкупную цену земельного участка.

Для более точной оценки рыночной стоимости участка целесообразно дополнительно провести оценку другими методами.

2.7. Анализ эффективности использования незастроенной части земельного участка

Общая площадь участка: 3,45 га

Наименование расположенных на участке объектов недвижимости:

Административный корпус; Склад материалов.

Нормативные правовые акты, иные документы, устанавливающие и удостоверяющие права на расположенные на участке объекты недвижимости:

Свидетельство о государственной регистрации права от 27.06.2003 Серия 50 АД №№ 533286, 533386.

Площадь незастроенной части участка: 1,8 га

Возможность выделения незастроенной части в самостоятельный участок: Имеется

Планируемое использование незастроенной части участка:

Под индивидуальное жилищное строительство

Рыночная стоимость незастроенной части участка: 10 800 тыс. рублей

Выводы и рекомендации:

Территория рассматриваемого земельного участка используется не эффективно. Имеется незастроенная часть участка общей площадью 1,8 га, которую можно без ущерба для эксплуатации зданий и сооружений выделить в самостоятельный участок. Ориентировочная стоимость землеустроительных работ на выделение земельного участка составит около 30 тыс. рублей.

Выделенный незастроенный земельный участок целесообразнее продать под индивидуальное жилищное строительство и получить дополнительный доход. Ориентировочный размер дополнительного дохода может составить около 10 млн. рублей.

3. Проектная часть

3.1. Общая программа деятельности по совершенствованию управления недвижимостью Пушкинского района Московской области

Исполнитель - Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Пушкинского района Московской области

Сроки – 2008 –2009 гг.

Основой эффективного управления является наличие соответствующей нормативной базы, устанавливающей порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью. Поэтому, с учетом практики работы, а также в целях приведения нормативной базы в соответствие действующему законодательству, в 2008 году должна продолжалась работа Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Пушкинского района Московской области по дальнейшему совершенствованию нормативной базы. Со своей стороны, Собрание Депутатов Пушкинского района Московской области должно утвердить стратегическую целевую программу «Развитие земельных отношений в Пушкинском районе МО на 2008-2010 годы» и вынести соответствующее Положение. В этом Положении предположительно должно быть отражены следующие аспекты:

• изучение зарубежного опыты управления недвижимостью

• разработка маркетинговой стратегии на основе исследования (анализа) и мониторинга рынка недвижимости Пушкинского района МО

• полная инвентаризация объектов муниципальной недвижимости и её оценка для различных целей использования

• создание единой системы учета, кадастра муниципальной недвижимости;

• решить проблемы приватизации муниципальной недвижимости, совершенствовать прогнозный план по приватизации

• отладить регламент приема и рассмотрения заявлений по земельным вопросам

• совершенствовать порядок предоставления земельных участков

• совершенствовать арендные отношения нежилых помещений;

• совершенствовать арендные отношения с земельными участками

• изыскать пути устранения задолженности по оплате как в судебном так и во внесудебном порядке

• создать официальный интернет-сайт КУМИ Пушкинского района или дополнить существующий районный.

В соответствии с тройственной сущностью муниципальной недвижимости (как физического объекта, как объекта экономических отношений и как объекта правовых отношений) в течение всего периода деятельности КУМИ Пушкинского района параллельно выполнять три цикла:

• правовой;

• экономический; и

• физический.

Рассмотрим подробнее перечисленные мероприятия.

3.2. Отдельные аспекты муниципальной программы «Развитие земельных отношений в Пушкинском районе МО»

3.2.1. Изучение зарубежного опыта

При изучении вопроса совершенствования управления муниципальной недвижимостью, интерес автора настоящей работы вызвал подход к этой проблеме в Федеративной Республике Германия. Система местного управления этой страны строится в соответствии с административно-территориальным делением Германии, сходным в большинстве земель. Общины интегрированы в общую систему государственной власти. Они осуществляют свою власть как часть государства и по его полномочиям. При этом существуют компетенции общин, которые напрямую зависят от указаний вышестоящих государственных органов. В этих случаях общины осуществляют административные функции по поручению. В сфере делегированных полномочий государство может вмешиваться в действия общины. Показательно, что в Германии собственные обязательные и делегированные управленческие дела составляют 80-90% от общего объема дел, выполняемых местными органами¹⁰. Судя по высказыванию автора статьи А.И. Черкасова, общая для большинства стран современного мира тенденция заключается в сокращении собственно коммунальных дел и расширением обязательных и делегированных. Такая ситуация отражает возрастающую интеграцию местных органов в государственный механизм, их приспособление к решению прежде всего задач, имеющих общегосударственное значение. Сочетание прямого государственного управления на местах и местного самоуправления, построение определенной иерархической пирамиды является основной чертой континентальной системы местного самоуправления.

Применительно к управлению муниципальной недвижимостью Пушкинского района Московской области необходимо говорить о реформировании отношений государственной и местной властей, а именно о необходимости пересмотра распределения вопросов ведения (соответственно, и объектов собственности) муниципальных образований и государственной власти при согласованном учёте мнения каждого. Сегодня местные власти Пушкинского района готовы к этому, дабы эффективнее использовать оставшуюся муниципальную недвижимость. Таким образом, существующие сегодня управленческие проблемы взаимодействия, стоящие перед КУМИ Пушкинского района и муниципальным управлением Московской области, могли быть частично решены.

Между тем, ликвидировать все существующие сегодня трудности в управлении муниципальной собственности Пушкинского района МО полностью не представляется возможным, поскольку это требует слишком кардинальных действий.

3.2.2. Разработка стратегии маркетинга муниципальной программы «Развитие земельных отношений в

Пушкинском районе МО»

Стратегический анализ

Потребительский анализ муниципальной недвижимости

Анализ конкурентов

Акции стимулирования сбыта

Создание web-сайта КУМИ Пушкинский район

Дополнение существующего муниципального интернет портала

Маркетинговую стратегию следует понимать как соответствие между характеристиками объекта недвижимости, теми возможностями, что определяют его позицию на рынке и в портфеле недвижимости КУМИ. Для организации полноценной работы над программой «Развитие земельных отношений в Пушкинском районе МО» создаются временные рабочие группы, "мозговые центры". Во временных группах определяются ответственные. На основе стратегического анализа определяются задачи и сроки их решения, обязательно просчитываются необходимые затраты и ожидаемый эффект от реализации.

При разработке маркетинговой стратегии основной акцент следует делать на оценке факторов внешней и внутренней среды муниципального образования «Пушкинский район». К первым относятся его современное состояние и тенденции развития рынка муниципальной недвижимости, существующее нормативное регулирование, ко вторым - состояние объекта муниципальной недвижимости, инвестиционные возможности и имеющиеся управленческие ресурсы в КУМИ.

Чтобы определить, насколько та или иная стратегия вписывается в характер спроса и предложения на рынке муниципальной недвижимости, руководство КУМИ Пушкинского района должно провести исследование мониторинг районного рынка недвижимости.

Мониторинг рынка районной недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией руководство КУМИ Пушкинского района. В ходе данного анализа изучается статус объекта недвижимости, оценивается соотношение спроса и предложения на рынке и делается вывод о целесообразности избранной стратегии управления. Далее провидятся маркетинговые акции - реклама, стимулирование сбыта путем скидок с цены, связи с общественностью - с целью продвижения объекта муниципальной недвижимости на рынок.

Можно выделить следующие направления изучения рынка недвижимости Пушкинского района МО:

• Анализ состояния рынка, определяющий объемы спроса и предложения арендных услуг коммерческой недвижимости, тенденции и динамику развития рынка.

• Анализ ценовой ситуации по аренде и видам объектов муниципальной недвижимости.

• Маркетинговый анализ рынка по определению наиболее эффективных мероприятий по продвижению объекта муниципальной недвижимости на рынок.

• Анализ эффективности вложений в муниципальную недвижимость с целью определения наиболее выгодных вариантов инвестирования.

С принятием маркетинговой стратегии управления, у руководства КУМИ Пушкинский район снимаются основные проблемы. Сотрудники, определившись в главном, вместо дискуссий о выборе наилучшего варианта управления обращают внимание на детали - конкретные мероприятия: анализ рынка недвижимости, разработку местного Положения о порядке передачи в аренду имущества, упрощенную методику расчета арендной платы, учитывающая качество сдаваемых в аренду земельных участков и помещений, их местонахождение, наличие инфраструктуры, льготы по аренде исходя из предпринимательской деятельности, приватизацию (продажу) муниципального имущества. Мероприятия по планированию доходов и расходов объекта недвижимости, обеспечение точной информации для клиента, устранению других недостатков.

3.2.3. Проведение полной инвентаризации и оценки объектов недвижимости по муниципальной программе «Развитие земельных отношений в Пушкинском районе МО»

Процедура инвентаризации может быть представлена в виде последовательности мероприятий, основная цель которых - внесение объекта недвижимости (нежилого помещения, или земельного участка) в базу данных комитета по управлению имуществом Пушкинского района и определение возможных вариантов его использования.

Технологическая схема проведения инвентаризации муниципальной недвижимости Пушкинского района МО

Для точной идентификации правообладателей земельных участков инвентаризацию муниципальных земель можно провести совместно с налоговым управлением Пушкинского района.

Далее необходимо оценить стоимость каждого объекта, спрогнозировать размер возможных косвенных доходов и затрат на его эксплуатацию. При этом в процессе оценки определяется стоимость не самого недвижимого имущества, а совокупности прав, которые может предоставить КУМИ Пушкинский район. Объектом стоимостной оценки может стать право собственности земельного участка или его аренды.

Качество (ценность, достоинства) земельных участков могут оцениваться с точки зрения градостроительства. В этом случае качество земельного участка может выражаться в баллах или каких-либо других единицах шкалы качества.