Оглавление

Введение…………………………………………………………………………..

Раздел 1. Теоретические и методические основы управления муниципальным недвижимым имуществом 9

1.1. Понятие о недвижимом имуществе, его состав и классификация. 9

1.2. Особенности объектов недвижимости как товара. Основные сделки с ними на рынке и формы их реализации 11

1.3. Методические подходы к определению рыночной цены продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости 13

1.4. Управление недвижимостью и пути его совершенствования 18

Раздел 2. Аналитическая часть 22

2.1. Краткая характеристика комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Пушкинского района 22

Московской области 22

2.2. Структура и анализ недвижимого имущества Пушкинского района Московской области и динамика их изменения за 2004-2007 27

2.3. Общие сведения о земельном участке 32

2.4. Землеустройство и кадастровый учет 33

2.5. Анализ земельных правоотношений 34

2.5.1. Анализ формы собственности на земельный участок. 34

2.5.2. Анализ права пользования земельным участком. 35

2.6. Финансово-экономический анализ землепользования 36

2.6.1. Анализ структуры и объемов земельных платежей. 36

2.6.2. Расчет земельного налога. 37

2.6.3. Расчет арендной платы за землю. 39

2.6.4. Расчет нормативной выкупной цены земельного участка. 41

2.6.5. Расчет кадастровой стоимости земельного участка. 43

2.6.6. Оценка рыночной стоимости земельного участка. 45

2.7. Анализ эффективности использования незастроенной части земельного участка 49

3. Проектная часть 51

3.1. Общая программа деятельности по совершенствованию управления недвижимостью Пушкинского района Московской области 51

3.2. Отдельные аспекты муниципальной программы «Развитие земельных отношений в Пушкинском районе МО» 52

3.2.1. Изучение зарубежного опыта 52

3.2.2. Разработка стратегии маркетинга муниципальной программы «Развитие земельных отношений в Пушкинском районе МО» 54

3.2.3. Проведение полной инвентаризации и оценки объектов недвижимости по муниципальной программе «Развитие земельных отношений в Пушкинском районе МО» 56

3.2.4. Организация единой системы учета по муниципальной программе «Развитие земельных отношений в Пушкинском районе МО» 61

3.3. Прогнозирование, моделирование и оптимизация земельных платежей 63

3.4. Моделирование объемов земельных платежей. 66

3.4.1. Моделирование размеров платы земельного налога за пользование участком. 66

3.4.2. Моделирование размеров арендной платы за пользование участком. 67

3.4.3. Моделирование рыночной стоимости земельного участка. 68

3.4.4. Моделирование земельных платежей при выкупе земельного участка. 69

3.5. Оптимизация землепользования 72

4. Экономическая (социальная) оценка мероприятий 79

4.1. Экономическая и социальная эффективность целевой программы «Развитие земельных отношений в Пушкинском районе МО на 2008-2010 годы» 79

4.2. Анализ эффективности использования земельного участка 84

Заключение 88

Список литературы 90

Введение

В настоящей работе, на примере Пушкинского района Московской области, будут исследованы пути совершенствования управления муниципальной недвижимостью. В современный период развития рыночных отношений проблема совершенствования управления муниципальной недвижимостью приобретает особое значение. При этом особенно важным является создание правовых, финансовых и социально-экономических условий успешного хозяйствования субъектов муниципального уровня.

Актуальность.

В условиях дефицита бюджета муниципалитета Пушкинского района Московской области актуальной является изыскание резервов увеличения доходных статей со все большей ориентацией на недвижимость как на источник дохода. Об этом свидетельствует и рост объемов заданий Министерства имущественных отношений РФ Комитету по управлению имуществом Пушкинского района.

Следует сказать, что для современной практики управления недвижимостью Пушкинского района характерно:

• не использование рыночных подходов к управлению недвижимостью;

• формирование имущественных отношений без учета требований рынка;

• отсутствие эффективного информационного обеспечения;

• неадекватная (нерыночная) оценка стоимости объектов недвижимости и арендной платы за их использование.

В конечном итоге, все это приводит к снижению поступлений в доходную часть бюджета района, к неэффективному использованию объектов недвижимости, к низкой их привлекательности как объекта инвестиций.

Весьма актуальна и проблема управления жилищным фондом муниципальной недвижимости.

Сегодня в жилых домах муниципалитета Пушкинского района по договору найма проживает значительная часть жителей. Жилищный кодекс РФ, введённый в действие 1 марта 2005 года, существенно расширил права собственников помещений в многоквартирных домах по распоряжению общим имуществом, одновременно вменяя к ним и новые обязанности. Реформа жилищно-коммунального хозяйства, идущая не первый год с огромным скрипом, должна в конечном итоге привести к повышению качества всех предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, и к своего рода, изменению менталитета собственников по содержанию в надлежащем состоянии не только непосредственно жилья, но и дома в целом, эксплуатации всего жилого фонда, в том числе и прилегающих территорий.

Также в нежилых муниципальных помещениях Пушкинского района размещается большинство учреждений здравоохранения, среднего образования, культуры, предприятий жилищно-коммунального хозяйства, некоторое количество предприятий торговли и бытового обслуживания. Эти нежилые помещения предоставлены учреждениям и предприятиям района на правах аренды. В соответствии со ст. 36 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают исключительное право на приватизацию таких земельных участков или приобретение права аренды на них.

Все это свидетельствует об особой роли недвижимости среди объектов муниципальной собственности Пушкинского района, актуальности исследования.

Цели и задачи работы.

1. Рассмотреть теоретические аспекты управления муниципальной недвижимости.

2. Дать характеристику Комитету по управлению имуществом Пушкинского района Московской области

3. Проанализировать состав и структуру муниципальной недвижимости Пушкинского района Московской области

4. Разработать проект по совершенствования управления муниципальной недвижимости.

5. Оценить экономические и социальные мероприятия по управлению муниципальной недвижимостью в Пушкинском районе Московской области.

Для достижения поставленных целей и решения задач, в процессе настоящей работы использована теоретическая литература по управлению муниципальной недвижимости, материалы практики автора исследования и информация о жизни Пушкинского муниципального района, опубликованные в районной газете "Маяк", “Пушкинский вестник” и на официальном сайте pushkino.org.

Содержание работы

Работа имеет традиционную структуру и состоит из введения, четырех разделов, заключения, глоссария, списка литературы и приложений.

Во введении обозначена актуальность, цели и задачи исследования.

Первый раздел носит теоретико-прикладной характер и посвящен методическим основам управления муниципальной недвижимости и путям его совершенствования.

Во втором разделе, на основе практики автора, представлен анализ управления муниципальным недвижимым имуществом Пушкинского района Московской области. Исследована информационная, учетная, арендная, приватизационная и доходная деятельность Комитета по управлению муниципальным имуществом Пушкинского района (КУМИ «Пушкинский район»).

Третий – раздел отведен под плановую разработку мероприятий по совершенствованию управления недвижимостью КУМИ «Пушкинский район». В проект плановой программы включены несколько мероприятий, связанные с маркетинговой стратегией, приватизацией (куплей-продажей) объектов недвижимости, продажей прав на их аренду, и др. Определены пути решения существующих проблем.

В четвертом разделе представлены экономические и социальные оценки предложенных мероприятий.

В заключении подведены итоги всей проделанной работы.

Список литературы содержит законодательные нормативные документы, методическую и учебную литературу по вопросам управления муниципальным недвижимым имуществом.

Рассмотрение вопросов связанных с данной тематикой имеют как теоретическую, так и практическую значимость. Высокая значимость и недостаточная практическая разработанность проблемы муниципальной недвижимости Пушкинского района Московской области определяют несомненную новизну данного исследования.

Результаты исследования могут быть использованы в практике совершенствования управления муниципальной недвижимостью других районов Московской области.

Раздел 1. Теоретические и методические основы управления муниципальным недвижимым имуществом

1.1. Понятие о недвижимом имуществе, его состав и классификация.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу (недвижимость) относятся объекты и все, что прочно связано с землей. Объект недвижимости включает три неразрывно связанных понятия: субъект права (граждане, юридические лица, государственные органы), объект права (земельные участки, здания, квартиры и проч.) и вид права (собственность, хозяйственное ведение, аренда и т.д.).

В настоящее время российское законодательство содержит значительное количество норм и правил, регулирующих правоотношения, связанные с недвижимостью. Руководствуясь "Общеправовым классификатором отраслей законодательства", основные нормативные акты, регулирующие сферу недвижимости, расположены в следующих отраслях законодательства:

• Основы государственного строя.

• Гражданское законодательство.

• Законодательство о земле.

• Законодательство о предприятиях и предпринимательской деятельности.

• Законодательство о финансах и кредите.

• Законодательство о градостроительстве и архитектуре.

• Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве и бытовом обслуживании населения.

• Законодательство о капитальном строительстве и капитальном ремонте.

• Законодательство об охране и использовании лесов.

• Законодательство по общим вопросам народного хозяйства.

• Законодательство о промышленности.

• Законодательство по общим вопросам охраны окружающей природной среды и рационального использования природных ресурсов.

• Уголовное законодательство.

• Международное частное право и процесс.

• Внешнеэкономические отношения.

• Законодательство о недрах¹.

Основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное развитие рынка недвижимости в России, изложены в Конституции Российской Федерации. После вступления в силу федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право муниципальной собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП). Однако это не освобождает муниципалитеты от необходимости вести собственный реестр объектов недвижимости. Учетные карты должны составляться по каждому земельному участку, зданию, учреждению или предприятию. В реестре ежеквартально должны фиксироваться все текущие изменения в составе муниципального имущества (списание, приобретение основных средств), ежегодно начисляется износ объекта.

Формирование объекта недвижимого имущества происходит в процессе его описание и индивидуализации. В результате чего объект недвижимого имущества получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. …Формирование объекта недвижимого имущества завершается присвоением ему кадастрового номера².

В состав недвижимого муниципального имущества входят:

• здания и сооружения,

• объекты жилого и нежилого фонда,

• земельные участки, занятые строениями и сооружениями,

• участки, необходимые для их содержания, за исключением земельных участков суммарной площадью не свыше 0,25 гектара, предоставленных гражданам для ведения садоводства или огородничества и находящихся в их собственности.

1.2. Особенности объектов недвижимости как товара. Основные сделки с ними на рынке и формы их реализации

Общая особенность всех объектов недвижимости как товара – это невозможность их физического перемещения. Не возможно взять с собой земельный участок, переместить без ущерба предприятие, учреждение, жилое или нежилое строение.

Участниками нормальных рыночных отношений всегда являются собственники, самостоятельно распоряжающиеся своим имуществом. В их числе: государство, городские и сельские муниципалитеты, юридические лица (товарищества и общества, кооперативы и т. д.), физические лица (граждане, включая индивидуальных предпринимателей)³.

Основные сделки с муниципальной недвижимостью на рынке - продажа, приватизация, сдача в аренду (земельные участки, объекты муниципального жилого и нежилого фонда).

Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством регулирует ст. 34 Земельного Кодекса РФ (ЗК РФ). Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец заключает договор купли-продажи и предоставляет покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ).

Следующая форма реализации муниципальной недвижимостью на рынке – приватизация. Приватизация означает передачу государственной или муниципальной собственности (земельных участков, промышленных предприятий, зданий, жилых строений) за плату или безвозмездно в частную собственность. Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают исключительное право на приватизацию таких земельных участков или приобретают права аренды на них.

Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" РФ 1996 г. Приватизация муниципального недвижимого имущества осуществляется в соответствии с прогнозным планом приватизации. В случае необходимости привлечения дополнительных денежных средств в местный бюджет в прогнозный план могут вноситься соответствующие изменения в установленном порядке.

Прогнозный план приватизации муниципального имущества подготавливается Комитетом по управлению имуществом (КУИ) в срок, установленный его главой и направляется ему для утверждения. Он содержит перечень муниципальных унитарных предприятий, акций открытых акционерных обществ и объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности, и иного муниципального имущества, подлежащего приватизации в соответствующем году, согласно действующему законодательству.

В прогнозном плане приватизации указываются характеристика муниципального имущества, которое планируется приватизировать, и предполагаемые сроки приватизации. Утвержденный главой муниципального района, прогнозный план направляется для рассмотрения в Совет депутатов муниципального района одновременно с проектом бюджета района на очередной финансовый год.