35673 (Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации), страница 7

Акционерное общество открытого типа "Торговый дом "Селенские исады" обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Сберегательному банку Российской Федерации в лице Астраханского банка о признании недействительным договора от 22.11.95 о залоге одноэтажного нежилого строения.

Договор о залоге признан недействительным согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации. При заключении договора о залоге строения сторонами не решен вопрос об ипотеке земельного участка, на котором находится спорное строение, в то время как залогодатель являлся арендатором данного земельного участка [9].

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение – и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 35 Земельного кодекса РФ (поправка наша – в тексте Постановления делается ссылка на Земельный кодекс РСФСР, который в настоящее время утратил силу), согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (в старом Земельном кодексе такого положения не было).

Таким образом, вследствие содержащегося в Земельном кодексе РФ регулирования возможна ситуация, когда к новому приобретателю недвижимости (в нашем случае в результате реализации предприятия, здания или сооружения, находившегося в ипотеке) должны перейти права на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и для прежнего собственника, в то время как у прежнего собственника никаких прав на землю не было. Именно поэтому наиболее логичным в данной ситуации представляется решение, предложенное ГК РФ, наделяющее всех обладателей недвижимости правами на земельный участок.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком – это ограниченное вещное право в отношении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Оно заключается в возможности владения и пользования земельным участком в целях и пределах, установленных законом и актом о предоставлении участка в пользование (ст.ст. 268 и 269 ГК РФ).

В отношении этого права на земельный участок, на котором находится предприятие, здание или сооружение, Закон об ипотеке (абз. 3 ст. 69) устанавливает императивную норму, по которой право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования таким земельным участком.

В ст. 69 Закона об ипотеке повторено общее правило (ст. 552 ГК РФ) о том, что приобретатель объекта недвижимости одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество получает соответствующие права на земельный участок. Земельным кодексом РФ, который имеет приоритет в регулировании земельных отношений, также устанавливается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ч. 5 п. 1 ст. 1).

Залог предприятия, по сравнению с другими видами ипотеки (в том числе зданий и сооружений), обладает следующими особенностями (следует, конечно, учитывать специфику такого объекта ипотеки, как имущественный комплекс, предприятие, что и делает Закон об ипотеке):

1.Ипотекой предприятия может быть обеспечено только такое обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию (п.1 ст. 71 Закона об ипотеке). Ипотекой предприятия обеспечивается только такое денежное обязательство, которое подлежит исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке.

2. П. 1 ст. 72 Закона об ипотеке устанавливает правило, в соответствии с которым залогодатель может осуществлять перечисленные в этой норме распорядительные действия в отношении имущества, относящегося к предприятию, переданному в ипотеку. При этом важно соблюдать условия договора об ипотеке и, прежде всего, не допускать уменьшения стоимости имущества, указанной в договоре. В перечень включены: продажа имущества, его обмен и сдача в аренду. Залогодатель также может и иным образом распоряжаться заложенным имуществом, относящимся к предприятию.

Наряду с этим данная норма предусматривает ограничение распорядительных действий залогодателя, которые, отвечая его интересам, в то же время влекут обременение имущества, относящегося к предприятию, залогом или его отчуждение. Названные действия возможны только с разрешения залогодержателя. Указанная норма является диспозитивной и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре.

В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя (п. 2 ст. 72 Закона об ипотеке ср. с общим правилом в п. 2 ст. 450 ГК РФ).

3. В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда. Установленный в п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество здесь в силу специфики предприятия неприменим.

Все эти 3 особенности, связанные с юридической природой предприятия как имущественного комплекса, не применяются к ипотеке зданий и сооружений [25].

2.3 Ипотека жилых домов и квартир

Правила об ипотеке жилых домов и квартир определяются в главе XIII Закона об ипотеке.

Нормы этой главы распространяются на предназначенные для постоянного проживания индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам (п. 1 ст. 74 Закона об ипотеке). Не допускается ипотека таких домов и квартир, являющихся государственной или муниципальной собственностью (п. 2 той же ст.). Что касается гостиниц, домов отдыха, дач, садовых домиков, иных строений и помещений, которые не предназначены для постоянного проживания, то они могут быть переданы в залог на общих основаниях, правила о залоге жилых домов и квартир к ним не относятся (п. 3).

Если в залог передается часть жилого дома или квартиры, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат, применяются правила об ипотеке жилого дома или квартиры (п. 4).

Передача в залог жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности несовершеннолетним, ограниченно дееспособным или недееспособным лицам, над которыми установлена опека или попечительство, производится только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке), иначе такая сделка недействительна по ст. 168 ГК РФ.

Особенностью ипотеки жилого дома или квартиры и важным положением, направленным на защиту прав граждан-собственников данных объектов, является правило, что такого рода договор не может быть заключен через представителя, кроме случаев оформления опекуном или попечителем с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 6 ст. 74 Закона об ипотеке).

При залоге квартиры в многоквартирном доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и иных лиц, заложенной наряду с жилым помещением, признается соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона об ипотеке).

Когда для возведения дома предоставляется кредит, предметом договора об ипотеке может быть незавершенное строительство и принадлежащие залогодателю материалы и оборудование, заготовленные для строительства. Использовать механизм ипотеки по отношению к строящимся жилым домам можно лишь в случае «предоставления кредита для сооружения жилого дома» (ст. 76 Закона об ипотеке). Таким образом, здесь речь идет только о целевом использовании заемных средств в соответствии с правилами ст. 814 ГК РФ. Нецелевое использование заемных средств, а также непредоставление заимодавцу возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают последнему право потребовать досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов.

Существенной особенностью отличается ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет ссуды банка или иной кредитной организации. Такие объекты считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора их купли-продажи, если иное не установлено федеральным законом или договором, и ипотека здесь возникает в силу закона без заключения договора о залоге, т.е. автоматически. Залогодержателем выступает организация, которая предоставила кредит. В подобных случаях применяются правила о залоге недвижимости, возникшем в силу договора (ст. 77 Закона об ипотеке).

С учетом специального характера назначения жилого дома или квартиры для гражданина, там проживающего, решен вопрос о последствиях обращения на них взыскания и реализации. В соответствии с п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и продажа их не служат основанием для выселения приобретателем этих объектов совместно проживающих в них залогодателя и членов его семьи, если они являются для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением (кроме случая, предусмотренного п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке, о котором будет сказано ниже). В подобных ситуациях между приобретателем находившегося в залоге жилого дома (квартиры) и бывшим их собственником либо кем-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи должен заключаться договор найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с ГК и жилищным законодательством, т.е. договор коммерческого найма жилого помещения (ст. 671 ГК). При отсутствии соглашения о заключении такого договора любая из сторон имеет право через суд потребовать понуждения к его заключению и определения условий этого договора (абз. 2 п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке).

Иначе в законе решен вопрос о последствиях обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и их реализации при залоге этих объектов в обеспечение возврата кредита, полученного для покупки или строительства жилого дома или квартиры [10.С.86]. В этом случае залогодатель и совместно проживающие с ним члены его семьи после обращения взыскания на указанное имущество и его реализации обязаны по требованию нового собственника в течение месяца освободить занимаемое жилое помещение, при наличии одновременно двух условий: названные объекты были переданы по договору о залоге в обеспечение возврата кредита, предоставленного для приобретения или строительства жилого дома или квартиры; члены семьи залогодателя, проживающие вместе с ним, дали до заключения договора об ипотеке или до их вселения в жилой дом или квартиру, если они были вселены позже, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру при обращении на них взыскания (п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке).

Не должны выселяться в случае реализации заложенного жилого дома или квартиры лица, которые проживают в них на основании договоров найма или аренды жилого помещения. Такие договоры, заключенные с ними до передачи объекта в залог, сохраняют силу. Условия их расторжения определяются нормами ГК и жилищного законодательства [22.С.51].

Закон “Об ипотеке” (п. 4 ст. 1) устанавливает, что “залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами”. Следовательно, здесь отсылка к ещё целому ряду специальных законов, касающихся, очевидно, правового статуса отдельных объектов недвижимости. Указанная норма Закона “Об ипотеке” стала результатом компромисса между различными политическими силами. Она оставляет пространство для политических манёвров, но с юридической точки зрения вряд ли удачна. Какова действительная роль Закона “Об ипотеке”, если правовой статус объектов будет определяться другими законами (фактически доминирующими)? Тем более норму п.4 ст.1 Закона “Об ипотеке” можно истолковать по принципу “запрещено всё, что прямо не запрещено”. Создаётся впечатление, что ипотека того или иного объекта будет допускаться только тогда, когда его оборот прямо разрешён каким-то иным федеральным законом, хотя ГК гласит, что “залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке” (п.2 ст.334).

Глава 3. Новейший институт в Российском законодательстве – ипотечные ценные бумаги

3.1 Облигации с ипотечным покрытием

В современных российских экономико-правовых условиях большое значение приобретает институт ипотечного кредитования. В связи с этим возникает необходимость формирования соответствующей нормативной базы для создания наиболее развитого с практической точки зрения института, происходит заимствование из зарубежных законодательств некоторых институтов, которые способствуют осуществлению ипотечного кредитования и его развитию. Именно таким является институт ипотечных ценных бумаг.

Особое значение он приобретает в связи с повышенными экономическими и политическими рисками в Российской Федерации.

Именно сейчас этот институт находится на стадии адаптации с российским законодательством.