35673 (587852), страница 4

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 4)

В соответствии с ч. 2 ст. 355 ГК РФ (а также ст. 6 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. ГК РФ (п. 1 ст. 335) определяет, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Включение указанного правила в Гражданский кодекс значительно расширяет сферу ипотечного кредитования, т.к. лица, не располагающие недвижимостью, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких лиц.

Среди юридических лиц—залогодержателей по ипотечным договорам заметно выделяются кредитные учреждения. Предоставляют ипотечный кредит, как правило, банки, выступающие субъектами договорных отношений по ипотеке. Такими банками являются ипотечные банки. Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты. Гражданский кодекс РФ впервые ввел норму о том, что в случае, если залогодатель исполнит требование залогодержателя, вытекающее из основного обязательства, права залогодержателя по отношению к должнику переходят к залогодателю в силу закона (ст. 387 ГК). При этом действуют правила о цессии. Ранее такая норма в законодательстве отсутствовала [29].

С момента возникновения залогового правоотношения залогодержатель и залогодатель наделяются взаимными правами и обязанностями, которые выступают в качестве правовых средств достижения обеспечительной цели, присущей залоговому правоотношению.

В залоговом правоотношении интерес управомоченного лица — залогодержателя состоит в том, чтобы обеспечить надлежащее исполнение должником обязательства, а в случае неисполнения — получить удовлетворение за счет стоимости предмета залога. Задача залогового права сводится к сохранению предмета залога к тому времени, когда долг будет подлежать удовлетворению.

Права и обязанности залогодержателя являются средством, с помощью которого обеспечивается выполнение залоговым обязательством присущих ему функций. Предоставляемые залогодержателю права направлены на удовлетворение его интересов, состоящих в надлежащем исполнении должником обеспеченного залогом обязательства, а в случае неисполнения — в возможности получить сумму долга за счет стоимости предмета залога. Назначение возлагаемых на залогодержателя обязанностей установить такие рамки должного поведения, которые исключали бы возможность нарушения интересов залогодателя. Содержание прав и обязанностей залогодателя предопределяется обеспечительной целью залогового правоотношения. Основное назначение обязанностей, возлагаемых на залогодателя, состоит в том, чтобы, с одной стороны, обеспечить сохранность и ценность предмета залога на всем протяжении существования залога и сделать реальным возможное удовлетворение требований залогодержателя; стимулировать к надлежащему исполнению обеспеченного залогом обязательства.

Залогодатель обязан:

страховать заложенное имущество в полной его стоимости;

немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества (ст. 343 ГК РФ);

сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества и отвечать за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности (ст. 342 ГК РФ);

залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (ст. 334 ГК РФ) и т.д.

Заключая кредитный договор на ипотеку, заемщик всегда думает о хорошем. В банке же на всякий случай ожидают худшего и прикидывают, как вернуть свои деньги, если заемщик окажется не в состоянии погасить кредит. Если не обезопасить себя от возможных рисков, в кризисной ситуации банк останется без денег, а его сотрудники — без работы. Именно так случилось осенью в США [20.С.155].

Любой, кто берет кредит, не застрахован от неприятностей или несчастий. Понятно, что в такой ситуации не каждый сумеет выдерживать график платежей по кредиту. Случается и непоправимое: человек погибает или умирает по какой-либо причине. Его семья остается один на один с банком, в котором заложена квартира.

Эти случаи самые трагические, но в то же время наименее проблематичные с точки зрения последствий, поскольку именно такие ситуации предусматривает страховка, которую заемщик оформляет одновременно с кредитом. Выплаты по ней осуществляются главным образом в пользу банка. Только если остаток долга к моменту наступления страхового возмещения окажется меньше суммы положенной страховой премии, разницу выдадут заемщику.

В случае смерти или потери трудоспособности (совсем или на длительный срок) страховая компания обязуется выплатить банку остаток его долга, либо часть этого долга (если потеря трудоспособности будет признана временной и через какой-то срок заемщик сможет гасить кредит самостоятельно). Квартира, соответственно, остается в собственности заемщика либо его семьи. Страховка позволяет защитить имущественные интересы всех участников ипотечной сделки: и кредитора, и заемщика, (созаемщика, если он есть), и поручителя, и членов их семей.

Кстати, некоторые банки идут дальше — требуют застраховать жизнь и здоровье не только заемщика, но и всех членов его семьи — жены и детей. Ведь случись с ними серьезные неприятности, у заемщика неизбежно возникнут проблемы с деньгами.

Если беда случилась с квартирой, например произошел сильный пожар, материальное положение заемщика тоже может пострадать. Но и тут придет на помощь страховка. Согласно законодательству об ипотеке, недвижимое имущество, являющееся предметом залога, обязательно страхуется от риска утраты (гибели) или повреждения. Страховая компания погасит остаток долга банку вместо заемщика. Конечно, на пепелище не особенно хочется радоваться за банк, который не проиграет и в таких обстоятельствах. Заемщику при этом никто страховку не выплатит. Но остаться у разбитого корыта с кредитом на шее было бы намного печальнее.

Залогодержатель обязан:

залогодержатель, которому передано имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, — на сумму не ниже размера требования;

на залогодержателя, которому передано имущество, возложена обязанность, если иное не предусмотрено законом или договором, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества;

при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности по уведомлению в письменной форме залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества о намерении предъявить свои требования к взысканию.

Залогодержатель имеет право:

проверить по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества (п. 2 ст. 343 ГК РФ);

требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет залога, если это угрожает утратой или повреждением его и т.д.

Залогодержателю как собственнику российским законодательством предоставлено право истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения. Данному праву корреспондирует п. 3 ст. 33 Федерального закона «Об ипотеке», предоставляющий залогодержателю право, действуя от своего имени, истребовать заложенное по договору об ипотеке имущество из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301—303 ГК РФ для передачи его во владение залогодателя.

Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов (п. 2 ст. 33 Закона об ипотеке).

Поскольку залогодатель обязан сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств, то в случае невыполнения этих условий залогодержатель по последующему договору будет в праве потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

В случаях, предусмотренных ст. 35, 39 и 41 названного Закона, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования — обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом.

1.6 Государственная регистрация ипотеки

Отличительной чертой ипотеки, по сравнению с залогом движимых вещей и имущественных прав, является также и необходимость ее государственной регистрации.

Ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2).

Что касается погашения записи об ипотеке, то оно производится на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда.

ООО "Кобар" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Москве (ГУ ФРС по Москве) о признании незаконным отказа от 21.04.05 N 001/2005-096 в погашении регистрационной записи о наличии договора залога недвижимости за N 103-01/зал от 17.08.01 на объект недвижимости, Исковые требования мотивированы тем, что вступившим в законную силу решением суда договор залога недвижимости за N 103-01/зал от 17.08.01 признан незаключенным, что влечет за собой последствия, предусмотренные п. 2 ст. 453 ГК РФ. Сохранение регистрационной записи о наличии обременения объекта недвижимости истца нарушает его права как собственника имущества. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 8 сентября 2005 г. по делу N А40-40439/05-147-309 в удовлетворении требований ООО "Кобар" отказано. Суд пришел к заключению, что на основании представленного решения Арбитражного суда г. Москвы от 14 января 2003 г. по делу N А40-19952/02-97-127 нельзя сделать вывод о том, что договор залога является недействительной сделкой и не порождает каких-либо прав и обязанностей для сторон с момента его заключения, поэтому ответчик правомерно отказал в погашении регистрационной записи.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2005 г. N 09-АП-12543/05-ГК решение Арбитражного суда г. Москвы от 8 сентября 2005 г. по делу N А40-40439/05-147-309 отменено, требования ООО "Кобар" удовлетворены. Суд пришел к заключению, что запись о регистрации договора залога N 103-01/зал от 17.08.01 должна быть погашена в силу п. 4 ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 14 января 2003 г. по делу N А40-19952/02-97-127 установлено, что договор залога является незаключенным между ООО "Кобар" и ООО КБ "Сламэк-банк" в силу норм п. 1 ст. 183 ГК РФ и не создает прав и обязанностей для ООО "Кобар" [8].

Характеристики

Список файлов ВКР