31969 (Правовой режим долевого строительства), страница 2

При юридической характеристике любого договора важное значение для дальнейшего определения его правовой природы имеет классификация по «принципу результата (направленности результата)» ⁰. Таким путем гражданские договоры можно разделить на четыре группы: «направленные на передачу имущества, на учреждение различных образований («общецелевые» ⁰), на выполнение работ и на оказание услуг».

Если по отношению к первым двум группам договоров по указанной классификации положение договора участия в долевом строительстве обозначено достаточно ясно, то определение рассматриваемого соглашения как относящегося к группам договоров об оказании услуг или выполнении работ не является столь однозначным.

Некоторые юристы предлагают рассматривать договор долевого строительства как договор на оказание услуг и отождествляют его с договором возмездного оказания услуг⁰, агентским, или посредническим, договором⁰. Однако, на мой взгляд, эти аргументы не являются убедительными.

С одной стороны, цель дольщика очевидна: он нуждается не в совершении застройщиком каких-либо действий, а, прежде всего, в приобретении объекта недвижимости. С другой стороны, не вызывает споров наличие потребности участника долевого строительства в посреднике, которая обусловлена многими причинами, например отсутствием профессиональных знаний в области строительства; сложностью координации своих действий с другими инвесторами, которых, как правило, несколько; нехваткой свободного времени для активного участия в проекте. В такой ситуации застройщик, несомненно, оказывает дольщику услугу по реализации инвестиционного проекта.

И, наконец, хотелось бы отметить, что более правильным было бы термин «долевое» отнести к термину «участие», так как именно финансирование строительной деятельности, а не сама такая деятельность носит долевой характер. Участие вкладчика заключается в финансировании той части объекта, на которую направлен его интерес, то есть его вклад является долей в общей сумме вкладов других участников. И такое участие является «долевым». Такая формулировка, как «долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» более точно отражает сущность отношений по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц

2. 1.2 Элементы договора участия в долевом строительстве

Элементами договора участия в долевом строительстве являются:

• стороны;

• предмет;

• цена;

• срок;

• форма.

Стороны. Сторонами договора участия в долевом строительстве являются участник долевого строительства, которого можно назвать дольщиком либо инвестором, и застройщик, также именуемый инвестиционной компанией, или организацией, привлекающей денежные средства.

Застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство (ч. 1 ст. 2 ФЗ).

Понятие «застройщик» характеризует одну из сторон договора долевого строительства. Это понятие отсутствует в ГК РФ. Термин «застройщик», таким образом, характерен для специального законодательства, регулирующего отношения, связанные со строительством объектов недвижимости. До принятия ФЗ термин «застройщик» содержался в утратившем силу Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» ⁰ и в продолжающем действовать ФЗ «Об архитектурной

деятельности в Российской Федерации» ⁰.

Отметим, что в существовавшей ранее практике для характеристики субъекта, привлекающего денежные средства на условиях участия в долевом строительстве, использовались различные термины – «подрядчик», «инвестор», «заказчик», «девелопер» и др. Это вносило сумятицу в представления о правовом статусе указанного субъекта, его правах и обязанностях. С принятием ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» произошло упорядочение терминологии, что, несомненно, должно являться стабилизирующим фактором в представлении о субъектах, участвующих в отношениях по долевому строительству. Особенно важно это по той причине, что именно застройщик является ключевой фигурой в процессе инвестирования строительства объекта недвижимости. Именно застройщик выполняет организующую функцию в комплексе отношений, связанных с возведением строительного объекта.

Застройщик является единственным лицом, которое обладает правом на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов с принятием на себя тех обязательств, в результате исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном жилом доме (п. 2 ст. 3 ФЗ). Таким образом, круг лиц, которые могут заключать договор участия в долевом строительстве, сужен в законодательном порядке. Целью введения этой нормы является исключение так называемых «цепочек», когда лица, обладающие правами на земельный участок, на котором предполагалось вести строительство, заключали инвестиционные договоры с лицами, которые, будучи посредниками, привлекали денежные средства для строительства через иных инвесторов или непосредственно от заинтересованных лиц. Подобного рода ситуации нередко приводили к тому, что гражданин, исполнивший свои обязанности по оплате строящегося жилья, не мог добиться получения квартиры ни от недобросовестного инвестора, который не обладал такой квартирой (предположим, перепродав ее иному лицу), ни от застройщика, с которым не был связан договорными отношениями⁰.

Особые требования предъявляются к финансовому благополучию застройщика. Правительство, устанавливая повышенные требования к застройщику, берет на себя обязанность контролировать его деятельность.

Застройщик может осуществлять деятельность по строительству объекта недвижимости как самостоятельно, так и с привлечением подрядчиков. В том случае, если застройщик осуществляет строительство самостоятельно, помимо тех требований, которые установлены законом, он должен соблюсти дополнительные требования, например, получить лицензию. В частности, необходимо иметь в виду, что согласно ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» под лицензией понимается специальное разрешение на осуществление конкретного вида деятельности при обязательном соблюдении лицензионных требований и условий, выдаваемое лицензирующим органом юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю⁰.

Взаимоотношения между участниками долевого строительства можно представить в виде схемы.

В соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ застройщик строит жилой дом (и иные объекты недвижимости) собственными либо привлеченными силами. Таким образом, если у застройщика есть ресурсы на ведение деятельности заказчика-застройщика (то есть технического заказчика) и проведение всех строительных работ по возведению жилого дома, то он может построить его собственными силами.

Т ак же, как и в капитальном строительстве объектов производственного назначения, участники строительства – застройщик, технический заказчик и подрядчик могут совмещать функции двух и более субъектов строительной деятельности.

Застройщик может быть одновременно техническим заказчиком и подрядчиком, технический заказчик – подрядчиком.

По мнению юриста Бобровниковой М.А., несмотря на то, что ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, в договоре долевого строительства на стороне инвестора могут участвовать и другие субъекты гражданского права, например публичные образования и иностранные лица⁰. Что касается застройщика, то им может быть любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы либо индивидуальный предприниматель.

Предмет. Предмет договора участия в долевом строительстве – результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости (ст. 4 ФЗ)⁰. Несмотря на это, ст. 5 ФЗ, говоря о цене договора, упоминает, что в нее также может входить оплата услуг застройщика. Таким образом, не будет ошибкой разбить предмет договора на две составляющие: объект нового строительства и деятельность застройщика. С этой точки зрения деятельность застройщика включает его действия по обеспечению реализации инвестированных денежных средств. Как показывает практика, застройщик в предлагаемом проекте договора обычно не утруждал себя подробным описанием объекта инвестирования.

Дольщика не должно волновать, как будет строиться объект недвижимости, главное, чтобы он все-таки был возведен, причем в соответствии с проектом и с описанием его в договоре. Следует обратить внимание на то, что когда мы говорим о предмете договора участия в долевом строительстве, то имеется в виду не полностью здание, а конкретное «жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства» (абз. 3 ст. 2 ФЗ).

Кроме того, к иным объектам недвижимости, которые могут возводиться в соответствии с нормами Закона об участии в долевом строительстве, относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Исходя из буквального толкования ФЗ, можно сделать также вывод о том, что объектом договора долевого участия в строительстве не может выступать строительство коттеджа, который следует рассматривать в качестве жилого дома (ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ). Коттедж не входит в состав многоквартирного дома, а является самостоятельным объектом недвижимости и его строительство должно вестись в соответствии с правилами, установленными для договоров строительного подряда, поскольку здесь речь идет не о долевом строительстве. Вместе с тем это может стать проблемой при строительстве коттеджных поселков, которое осуществляется на основании привлечения застройщиком инвестиций, в том числе и для строительства недвижимых объектов инфрастуктуры, предназначенных для обслуживания коттеджей (сооружений, в которых размещаются котельные, здания для размещения обслуживающего персонала, охраны и т.д.). Однако и в этом случае строительство указанных объектов, с точки зрения О.Ю. Скворцова, не подпадает под регулирующее воздействие ФЗ⁰.

Хотя у меня при этом возникает вопрос: а если коттедж строится для двух или трех будущих собственников, то это уже долевое строительство?

Перечень объектов недвижимости, которые подпадают под сферу регулирования ФЗ, остается открытым. Очевидно, что вопрос о том, подпадает ли тот или иной объект под регулирующее воздействие этого ФЗ, будет решаться правоприменителем в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела и с опорой на ст. 130 ГК РФ, содержащую дефиницию общего понятия недвижимости.

Цена. Цена в договоре долевого строительства является существенным и обязательным условием (п. 4 ст. 4 ФЗ). В договоре указывается цена договора участия в долевом строительстве, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате застройщику участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Она состоит из суммы денежных средств, потраченных на строительство, и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Поскольку договор участия в долевом строительстве не является публичным, цена одного договора не должна обязательно совпадать с ценой другого договора.

Строительство – это деятельность объемная и нестабильная, поэтому вопрос изменения цены – самый сложный среди условий договора⁰. С одной стороны, необходимо защитить интересы дольщика как более уязвимого субъекта данного договора. С другой стороны, застройщик берет на себя не только риск по непосредственному строительству, подобно подрядчику, но и несет ответственность за реализацию инвестиционного проекта в целом, что охватывает и сферу услуг. А лицо, оказывающее услуги, как известно, не всегда может предусмотреть все нюансы предстоящей работы, поэтому и стоимость услуг достаточно неустойчива⁰. В связи с этим, думается, законодателю необходимо более детально разработать вопрос об изменении цены.

Нередко на застройщика возлагаются обязанности, непосредственно не связанные со строительством (благоустройство прилегающих территорий, передача части построенного жилого фонда муниципальным властям и т.п.). С учетом того обстоятельства, что застройщик обязан целевым образом направлять денежные средства исключительно на строительство, достаточно затруднительно реализовывать и эти обязанности застройщика при строительстве и выполнении всего комплекса мероприятий, сопутствующих строительству. Принимая во внимание, что слагаемые цены по договору (а таковых слагаемых всего два – сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика) сводятся к затратам и вознаграждению, представляется невозможным, чтобы застройщик выполнял и традиционно возлагаемые на него обязанности по смежным со строительством вопросам. В противном случае застройщик не сможет руководствоваться принципом целевого использования средств либо будет вынужден исполнять возложенные на него «попутные обязанности» за счет денежных средств, направляемых на оплату его услуг.

Следует сказать, что ценообразование отдается полностью в руки сторон рассматриваемого договора, что неизбежно приводит к новым судебным тяжбам. Решить данную проблему, возможно, поможет стабильность законодательства в сфере строительства, а также повышение профессионализма чиновников в соответствующих органах. Ведь на практике за время возведения объекта законодательная база может измениться несколько раз, а ошибки и неграмотность чиновников могут привести либо к неоправданной трате финансов, либо к изменению сроков строительства.