31969 (587360), страница 7

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 7)

3. Участник долевого строительства и застройщик имеют как права, так и обязанности, предусмотренные договором участия в долевом строительстве. Количество обязанностей на стороне застройщика и прав на стороне участника долевого строительства примерно равное.

4. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

5. Существенное отличие договора участия в долевом строительстве от договора простого товарищества заключается в том, что договор участия в долевом строительстве регулирует привлечение только денежных средств, то есть цена договора всегда выражается в деньгах.

6. Сходство договора участия в долевом строительстве и договора строительного подряда можно проследить в их общих целях: строительство и передача в собственность объекта недвижимости.

Однако оба этих договора различаются. Отличием договора участия в долевом строительстве от договора строительного подряда является то, что по договору строительного подряда до начала строительства объекта заказчик должен приобрести какое-либо право на земельный участок, тогда как по договору участия в долевом строительстве земельный участок должен приобрести застройщик.

7. Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют разную юридическую природу, а именно:

• разный предмет;

• в отличие от договора купли-продажи договор долевого участия в стро­ительстве не относится к сделкам с недвижимостью;

• разный субъектный состав.

8. Отличие договора долевого участия в строительстве от инвестиционного договора прослеживается в следующем. Инвестиционная деятельность предполагает помимо финансовых вложений еще и осуществление практических действий со стороны инвестора по реализации соответствующих инвестиций, в то время как лицо, вносящее денежные средства по договору долевого участия в строительстве, не только никак не участвует в последующем в реализации программы строительства, но и не имеет возможности осуществлять какой-либо действенный контроль за их целевым и своевременным использованием.

Федеральный закон № 214-ФЗ, направленный в первую очередь на защиту прав участников долевого строительства, серьезно ограничил права застройщиков, поставив под угрозу дальнейшее развитие отношений в данной сфере. В связи с этим необходимо внести ряд изменений и дополнений в данный Федеральный закон, а именно:

1. установить разумный срок приемки готового к передаче объекта;

2. позволить сторонам договора самим определять вид и размеры неустойки за нарушение обязательств, как и порядок возврата денежных средств при одностороннем отказе от исполнения договора, и только в отсутствие договорного регулирования применять нормы Федерального закона.

В целом значение Федерального закона № 214-ФЗ в связи с тем, что он наконец-то закрепил уже сложившиеся отношения и определил природу и структуру договора участия в долевом строительстве, переоценить нельзя. Однако для дальнейшей эффективной его реализации необходимо внести еще немало изменений и дополнений, а соответствующим государственным органам дать определенные разъяснения по вопросам применения рассмотренного договора.

Список использованной литературы

1. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 16.10.2006) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.

2. Федеральный закон от 08.08.2001 № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (ред. от 27.07.2006) // Собрание законодательства РФ, 13.08.2001, № 33 (часть 1), ст. 3430.

3. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 18.07.2006) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594.

4. Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 22.08.2004) // Собрание законодательства РФ, 20.11.1995, № 47, ст. 4473.

5. Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1«Об основах федеральной жилищной политики» (ред. от 22.08.2004) // Российская газета, № 15, 23.01.1993.

6. Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 № 82 «Об утверждении инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, № 27, 04.07.2005.

7. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, № 4, 2001.

8. Письмо Роспотребнадзора от 01.08.2005 № 0100/5932-03-32 «О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительсва жилья» // Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. – 2005. – № 9.

9. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, от 19.09.2002 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2003, № 2.

10. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.07.2000 г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2000, №9.

11. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.05.2006 по делу № А79-6571/2005 «Основания взыскания неосновательного обогащения, связанного с передачей помещения меньшей площади, чем установлено в договоре, отсутствуют, т.к. по условиям договора размер передаваемой нежилой площади не являлся твердо установленным и может отличаться от предварительно согласованного размера» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

12. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.02.2006 по делу № А29-2784/2005-2э «В удовлетворении иска о признании недействительным договора на участие в долевом строительстве отказано правомерно, т.к. спорный договор соответствует действующему законодательству» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

13. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.02.2006 № А31-8126/20 «Исковые требования о расторжении договора и взыскании убытков, возникших в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору о долевом участии в строительстве, удовлетворены правомерно, т.к. материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение обязательств ответчиком» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

14. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 9.08.2004 г. по делу № А33-9502/03-С2-Ф02-2977/04-С2 «В иске о признании договора о долевом участии в финансировании строительства незаключенным отказано, поскольку договор содержит все существенные условия» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

15. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8.08.2003 г. по делу № А21-3538/02-С2 «Суд правомерно удовлетворил требование общества о расторжении договора долевого участия в строительстве, поскольку в судебном заседании ответчик в соответствии со ст. 49 АПК РФ признал иск в части расторжения указанного договора и признание иска было принято судом» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

16. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16.05.2002 г. по делу № А06-2631-18/2001 «Суд, анализируя условия спорного договора, правомерно квалифицировал его как договор о совместной деятельности (договор простого товарищества) с элементами договора строительного подряда, поскольку обязательства сторон договора направлены на достижение общей цели – строительство жилого дома» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

17. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 2.10.2001 г. № Ф03-А73/01-1/1918. Дело № Ф03-А73/01-1/1918 // СПС «КонсультантПлюс» (документ опубликован не был).

18. Письмо Пенсионного фонда РФ от 01.10.2001 № ВП-09-25/7938 «О существенных условиях договоров долевого участия в строительстве» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

19. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19.06.2001 г. по делу № А23-53/9-2000Г «Дело по иску о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами направлено на новое рассмотрение в связи с нарушением арбитражным судом норм материального и процессуального права» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

Приложения

Приложение 1.

Оценивая средний индекс цен на жилье в крупных городах России, отмечается тот факт, что он колеблется от 1,145 до 1,3 и превышает уровень инфляции на 0,3-1,5 за 2005 год. Так, наибольший показатель индекса цен на жилье наблюдается в Перми – 1,3. Примерно на одном и том же уровне находятся такие города, как Нижний Новгород - 1,145, Екатеринбург - 1,19, Новосибирск – 1,231, Самара – 1,275. Результаты средних индексов цен на жилье в рассматриваемых крупных городах окажет помощь в принятии решения по установлению цен на строящееся жилье.

Приложение 2. Средний индекс цен на жилье в регионах за 2005 г.

Для планирования объема жилья в рассматриваемых крупных городах России можно воспользоваться таким показателем, как объем вводимого жилья. Сравнивая этот показатель в выбранных городах России, прослеживается следующий факт: практически во всех городах наблюдается увеличение объема строящегося жилья, за исключением Самары, в которой этот показатель снизился с 360 до 320 тыс. кв. м.

Приложение 3. Динамика строящегося жилья в крупных городах России, тыс. кв. м.

Лидирующее место по показателю объема строящегося жилья являются такие города, как Пермь, в котором объем вводимого жилья увеличился с 164,4 до 314,7 тыс. кв. м., т.е. на 91,4% и Екатеринбург – с 497,1 до 1100 тыс. кв. м., т.е. более чем в 2 раза. Подобные результаты говорят о повышении активности строительного бизнеса вообще, и развитии жилищного строительства в частности.

В остальных городах наблюдаются не такие высокие темпы увеличения жилищного строительства, но сохраняется стабильный объем вводимого жилья: в Нижнем Новгороде данный показатель увеличился с 286,6 до 350 тыс. кв. м., т. е. на 22,1%, в Челябинске – с 350 до 432 тыс. м2, на 23,4%, в Новосибирске с 500 до 521 тыс. кв. м., т.е. на 4,2%, в Санкт-Петербурге с 2031,972 до 2273,382 тыс. кв. м., т.е. на 11,8%.

Приложение 4. Строительство жилых домов в январе-феврале 2007 года в Санкт-Петербурге (по данным Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству)

С другой стороны, наибольший объем вводимого в строительство жилья наблюдается в Санкт-Петербурге и в Екатеринбурге.

Сопоставляя объем и динамику прироста вводимого жилья, лидером по соразмерности объема и динамики строящегося жилья, является Екатеринбург, в котором объем вводимого жилья в 2005 году составляет 1100 тыс. кв. м., и этот город стоит на втором месте из рассматриваемых после Санкт-Петербурга по этому показателю, а увеличение объема строящегося жилья за период 2004-2005 гг. произошло на 121,2%.

Еще один показатель, на котором хотелось бы заострить внимание – это соотношение цен квадратного метра на первичное и вторичное жилье в рассматриваемых городах. В общем случае наблюдается следующая тенденция: цены на квадратный метр первичного жилья превышают цены на в

Приложение 5. Динамика цен за кв. м. на первичное и вторичное жилье в крупных городах в 2005 году, долл.

Характеристики

Список файлов ВКР