31637 (Правовая сущность гражданско-правого договора и особенности общего порядка его заключения в современных экономических условиях), страница 8

Так в ГК момент заключения договоров, требующих составления одного документа, подписанного сторонами, определяется двояко. Для одних договоров (продажи недвижимости (ст. 550 ГК), аренды здания и сооружения на срок менее года (ст. 651 ГК) для их заключения требуется только составления одного документа подписанного сторонами. А другие договоры (продажи жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК), продажи предприятия (ст. 560 ГК), аренды зданий и сооружений на срок не менее года (ст. 651 ГК), аренды предприятия (ст. 658 ГК)) считаются заключенными только с момента их государственной регистрации. Поэтому совершенно очевидно, что для второй группы договоров их заключение по переписке исключено. А вот для первой группы договоров такое требование к их форме вовсе не исключает возможность заключения договора между отсутствующими. Так, например, продавец недвижимого имущества, составив письменный договор в виде одного документа, подписывает его и посылает другой стороне, потенциальному покупателю. В свою очередь такой покупатель безоговорочно подписывает присланный договор и в соответствии с п. 2 ст. 434 ГК, такой договор в письменной форме будет считаться заключенным путем составления одного документа. Такая ситуация может выглядеть и иначе, когда продавец посылает покупателю не подписанный договор. Если покупатель рассмотрит такой проект договора, безоговорочно его подпишет и отошлет продавцу, то для заключения договора ему останется только поставить свою подпись. Таким образом, можно утверждать, что договор в письменной форме можно считать заключенным только после его подписания обеими сторонами. Причем, с точки зрения законодателя совершенно не важно, договор составлен в виде одного документа или нескольких. А при его подписании не имеет значение одновременно стороны подписывают договор или между подписями сторон имеется разрыв во времени (когда договор заключается по пересылке). Важно только, чтобы стороны подписали письменный документ. В свою очередь момент заключения договора между отсутствующими определяется по общему правилу моментом получения акцепта. А вот признание договора заключенным будет зависеть, во-первых, от того определен ли в оферте срок для акцепта, или нет. И, во-вторых, если срок в оферте не определен, то в какой срок должен быть сделан акцепт на такую оферту.

Итак, если в письменной оферте определен срок для акцепта, то договор будет считаться заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока (ст. 440 ГК). Если же задержка произошла по вине органов связи (почтовые отправления), то, как справедливо указывал О.А. Красавчиков, "все невыгодные последствия несостоявшегося договора ложатся на акцептанта"¹⁰⁶. В этом случае акцептант, который знает срок для акцепта должен выбрать соответствующий способ связи, чтобы ответ пришел вовремя и договор состоялся. Если же в письменной оферте срок для акцепта не определен, то договор будет считаться заключенным, если акцепт будет получен оферентом, до окончания срока, установленного законом или иным правовым актом, а если такой срок не установлен, - в течение нормально необходимого для этого времени (п. 1 ст. 441 ГК). О проблемах определения нормально необходимого времени мы уже говорили выше. Помимо этого в ст. 442 ГК специально оговорена ситуация, когда в зависимости от обстоятельств акцепт может быть получен с опозданием. Причем в этой норме законодательный подход в отношении запоздавшего акцепта является двояким. Во-первых, когда акцепт был направлен своевременно, но получен с опозданием, и, во-вторых, когда он полностью является просроченным (отправлен и соответственно получен по истечении установленного срока). В первом случае, если извещение об акцепте направлено своевременно, но получено с опозданием, акцепт не будет считаться опоздавшим (т.е. полученным как бы в установленный срок), если сторона направившая оферту, немедленно не уведомит другую сторону о получении акцепта с опозданием (абз. 1 ст. 442 ГК). Таким образом, если оферент не желает быть связанным договором при получении такого опоздавшего акцепта, он должен немедленно уведомить об этом акцептанта. Если же он этого не сделает, то договор будет считаться заключенным. Во втором случае, когда акцепт отправлен по окончании определенного для этого срока, договор будет считаться заключенным, если сторона, направившая оферту, немедленно сообщит другой стороне о принятии опоздавшего акцепта (абз. 2 ст. 442 ГК). Такое положение, на наш взгляд, вызывает определенное сомнение. Так при заключении договора между отсутствующими акцепт должен быть получен в течение срока, определенного в оферте, а если он не определен, то в течение срока, установленного п. 1 ст. 441 ГК. При истечении этих сроков действие оферты, как мы уже говорили ранее, прекращается. Следовательно, ответ, направленный по окончании этого срока, нельзя рассматривать как акцепт, так как являться новой офертой. Именно так и было установлено в ст. 164 ГК 64 г. И здесь мы разделяем сожаление М.И. Брагинского о том, что настоящий ГК не воспроизвел в полном объеме ст. 164 ГК 64 г., которая сняла бы сомнения относительно оценки запоздавшего ответа¹⁰⁷.

Момент заключения, рассмотренный нами выше, характерен для консенсуальных договоров, в основе которых лежит только соглашение, по которому стороны только обязуются совершить в будущем действия по исполнению принятых на себя обязательств. Несколько по иному, и это теперь уже закреплено в ГК, определяется момент заключения так называемых реальных (от лат. res -вещь) договоров. Для их заключения недостаточно соглашения сторон, а необходимо и передача соответствующего имущества и только с этого момента договор считается заключенным. Конструкцию таких договоров отечественный ГК унаследовал из римского права, где считали, что "пока не произошла передача вещи, обязательство из реального договора не возникало"¹⁰⁸. В ГК договоры, носящие реальный характер могут быть разбиты на две группы. Первая, это договоры, которые могут быть только реальными и поэтому считаются заключенными только с момента передачи имущества. К ним относятся договоры: ренты (ст. 583 ГК), займа (ст. 807 ГК), банковского вклада (ст. 834 ГК), хранения, кроме договора с профессиональным хранителем (ст. 886 ГК), доверительного управления имуществом (ст. 1012 ГК). Вторая группа включает в себя договоры, как реального, так и консенсуального характера. Это договоры: дарения (ст. 572 ГК), безвозмездного пользования (ст. 689 ГК), финансирования под уступку денежного требования (ст. 824 ГК),. хранения, если стороной является профессиональный хранитель (ст. 826 ГК), страхования, причем он будет консенсуальным, если это предусмотрено в договоре (п. 1 ст. 957 ГК). Но реальный характер таких договоров не означает, что соглашение сторон не имеет значения, просто одного соглашения не достаточно для заключения договора, а требуется еще и передача вещи. Но и сам факт передачи вещи, как писали римские юристы, "не приводит к возникновению обязательства, если между сторонами имеются разногласия". Поэтому в основе возникновения обязательственного правоотношения из реального договора, как справедливо считает В.Груздев лежит, прежде всего, "юридический состав, включающий в себя последовательность юридических фактов: соглашение сторон по существенным условиям и следующее за ним передача имущества"¹⁰⁹. При этом "юридические последствия - как писал О.А.Красавчиков, - наступают, только при наличии всех юридических фактов соответствующего юридического состава¹¹⁰ V Наличие только одного из указанных фактов юридического значения не имеют. Под передачей имущества, необходимой для заключения договора, необходимо понимать не только передачу вещей, способами, указанными в ст. 224 ГК, о чем имеется прямая ссылка в п. 2 ст. 433 ГК, но и как справедливо полагает М.И. Брагинский, передачу имущественных прав¹¹¹. Может показаться, что без передачи имущества такие договоры вообще не могут возникнуть. Но еще в римском праве, "реальному договору займа могло предшествовать неформальное соглашение о том, чтобы одно лицо обязывалось дать другому взаймы". В современном гражданском праве реализовать такую ситуацию возможно путем заключения предварительного договора.

По нему одна из сторон берет на себя обязательство передать в будущем другой стороне имущество, в результате чего и будет заключен реальный договор. Из перечисленных выше только пять видов договоров поименованных в ГК являются "строго" реальными, и для того чтобы заключить их без передачи имущества необходимо заключить предварительный договор. Такое законодательное установление, скорее всего, является опять же данью традициям римского права, чем отражение современных реалий. Поэтому, чтобы одна сторона могла, например, надеется на получение взаймы определенной суммы денег, то ему необходимо сначала заключить предварительный договор о передаче денег взаймы в будущем. А далее, в определенный срок необходимо передать указанную в предварительном договоре сумму денег, и основной договор займа будет заключен. Но как вы понимаете, предварительный договор это не основной и в случае изменения обстоятельств уклонится от заключения основного договора, на наш взгляд легче, чем нести ответственность за отказ от исполнения своих обязательств.

Поэтому не случайно писал Р. Джурович, что "в последнее время в теории обязательственного права все настойчиво высказывается мысль о том, что не следует обособлять реальные договоры от консенсуальных", так что "в эру консенсуализма якобы не нужны реальные договоры"¹¹². Поэтому ст. 429 ГК, регламентирующая предварительный договор, в большей мере, наверное, необходима для того, чтобы стороны могли заключить реальный договор в виде консенсуального. Для остальных же договоров, на наш взгляд, заключать их в форме предварительного представляется нецелесообразным. Как правило, в общественной жизни стороны заключают предварительный договор в случае, если одна из сторон в ближайшее время по каким-то причинам не может совершить требуемые от нее действия (передать имущество, денежные средства, выполнить работу, оказать услугу). Но в такой ситуации сторонам лучше все же заключить один основной договор, с отсрочкой исполнения до соответствующего срока. В этом случае отношения сторон будут находиться в рамках одного договора, а не двух, один из которых еще предстоит заключить.

Поэтому, мы думаем, что конструкции реальных договоров, имеющихся сейчас в ГК РФ, вряд ли являются необходимыми в современных социально-экономических условиях. В пользу этого можно вспомнить слова Д.И. Мейера, который писал по поводу теоретического деления в русском гражданском праве договоров на реальные и консенсуальные: "Но это деление договоров не имеет применения к нашему праву: по нему всякий договор считается существующим, при соглашении, имеющем значения договора, и для начала его бытия никогда не требуется передачи вещи, доставка которой составляет предмет договора"¹¹³. Еще более парадоксальным, и, наверное, вряд ли обоснованным с точки зрения консенсуальной природы гражданско-правовых договоров является еще один специальный способ определения момента заключения договора, закрепленный в ГК. Так в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий регистрации считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. До этого момента правовое положение участников сделки остается с одной стороны неизменным, но в тоже время и неопределенным пока договор не пройдет, всевозможные экспертизы и проверки и не будет зарегистрирован соответствующим органом. Такое положение полностью игнорирует и не придает никакого юридического значения основной составляющей любого гражданско-правового договора как соглашение сторон, заменяя его контрольной функцией со стороны государственного органа за законностью заключаемого договора между частными лицами.

Таким образом, если стороны договора купли - продажи жилого помещения или предприятия подписали договор как единый документ, или даже его нотариально удостоверили, то между ними не возникает никакого правоотношения, не существует никакой правовой связи, как это обычно следует при заключении любого другого договора, пока не наступит момент государственной регистрации. Если учесть, что согласно п. 3 ст. 13 Федерального закона № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон), на проведение регистрации отводится срок в течение месяца, то между продавцом и покупателем образуется временной интервал, в течение которого правовое положение сторон договора не совсем ясно. Такая неопределенность по поводу объектов недвижимости в условиях рынка, с инфляцией и нестабильностью экономических процессов является недопустимой. А срок, установленный для проведения государственной регистрации, явно не соответствует потребностям развивающихся рыночных отношений, требующих быстроты имущественного оборота. Вышеназванная проблема обусловлена, прежде всего, на наш взгляд, двойственным характером общественных отношений возникаюпщх при заключении сделок с недвижимостью. Как правильно выделил А.Р. Кирсанов, "первый уровень таких отношений составляет отношение между сторонами договора, например продавец - покупатель. Они носят ярко выраженный гражданско-правовой характер и регулируются нормами материального права.

Второй уровень отношений между органом государственной регистрации и заявителем. Эти отношения носят характер публичных, административно-правовых и регулируются нормами процессуального права. (Закон, по сути, - свод правил регулирующих процедуру государственной регистрации)"¹¹⁴. О невыгодности участия государства при совершении сделок указывал ранее и Д.И. Мейер: "юридические отношения нередко требуют немедленного определения, а между тем необходимость участия общественной власти в совершении сделок уже неминуемо влечет за собой медленность в гражданских оборотах, и чем более случаев, в которых требуется для совершения сделки общественной власти, тем эта медлительнность ощутительнее"¹¹⁵.