Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 9)

Более того, установленная в ГК и Законе обязательная регистрация договоров с недвижимостью и приурочивание к моменту регистрации момента заключения договора, введено с целью контроля со стороны государства за законностью совершаемых сделок с недвижимостью. Также необходимо отметить что, к сожалению, для участников гражданского оборота эта контрольная функция становится преобладающей над свободной волей сторон договора. И действительно, пока государство в лице центра регистрации не проверит содержание договора, и его законность оно не даст "добро" на возникновение отношений между частными лицами. В контрольной функции явно прослеживается недоверие со стороны государства к участникам гражданских правоотношений. А в проверке законности сделки со стороны государственных органов, подразумевается презумпция виновности лиц, заключающих такую сделку, несмотря на то, что лица, вступающие в договорные отношения, руководствуются принципами добросовестности разумности и справедливости. Более того, административный контроль, заложенный в Законе, противоречит основным началам и принципам гражданского законодательства, которое проявляется в виде "законного" вмешательства в частные дела, которое с точки зрения общественных и частных интересов вряд ли оправдано и обоснованно. Если исходить из того, что граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе и свободны в становлении своих прав и обязанностей на основе договора, то в случае, если права и интересы в результате заключенного договора будут ущемлены, то потерпевшая сторона вправе обратиться в суд, воспользовавшись нормами ГК о признании сделок недействительными.

В вышеназванной ситуации необходимость в этих нормах отпадает, так как центр регистрации, беря на себя судебные функции, будет сам решать вопрос о действительности той или иной сделки (соответствует она закону или нет). С одной стороны, это позволит разгрузить судебные органы от возможных споров, но с другой стороны, как правильно замечено С. Крыловым, "возложенные на центры регистрации функции юридического контроля позволяет говорить о создании внесудебного контроля за гражданско-правовыми отношениями"¹¹⁶. Это создает множество вопросов и по квалификации специалистов и руководителей таких учреждений.

На практике же осуществление этой функции выливается в достаточно трудоемкий процесс с чрезмерными затратами времени как для лиц проводящих регистрацию, так и для участников сделки. Таким образом, исходя из сказанного и полностью разделяя мнение А.Л. Ильченко¹¹⁷, мы считаем, что представляется целесообразным момент заключения договора продажи недвижимости и иных договоров, требующих государственной регистрации, должен определяться моментом их подписания, а не моментом государственной регистрации. Для чего необходимо пересмотреть положения ГК и Федерального закона № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривающих регистрацию сделок с недвижимостью, с тем, чтобы исключить нормы о регистрации договоров, оставив лишь обязательную регистрацию перехода по ним права собственности. А для того, чтобы договор, подлежащий государственной регистрации, считался заключенным с момента достижения сторонами соглашения (подписания письменного документа), необходимо исключить п. 3 ст. 433 ГК. Тем самым будет устранена неопределенность в период регистрации договора.

А при отказе в регистрации перехода права собственности по такому договору убытки с виновной стороны будут взыскиваться по нормам ГК, предусмотренным для случаев неисполнения или ненадлежащего исполнения договора одной из сторон. В настоящее время это пока не возможно по отдельным видам договоров, так как их подписание еще не делает их заключенными и не порождает никаких обязательств контрагентов. Кроме того, такое изменение позволит убрать из процедуры государственной регистрации контрольную функцию за совершением договоров, оставив за центрами регистрации функцию публичного и достоверного учета принадлежности объектов недвижимого имущества, как это принято в зарубежных странах¹¹⁸. Слишком расточительно и недопустимо в демократичном обществе содержать государству армию контролеров за частными делами. Обеспечить же законность при совершении сделок с недвижимым имуществом, защитить права и законные интересы лиц, совершающих такие сделки, могут либо нотариусы, либо частнопрактикующие юристы и адвокаты, на которых можно было бы возложить дополнительную ответственность за чистоту заключаемой сделки. На наш взгляд, процедура государственной регистрации может быть построена, например, по испанской системе, где такая регистрация "служит лишь как средство доказательства и требуется только для записи смены собственников"¹¹⁹ объекта недвижимости,

А вот о моменте заключения договоров, требующих в соответствии с законом или соглашением сторон нотариального удостоверения в ГК, ничего не упоминается. Это и понятно, так как определение момента заключения таких договоров не представляет затруднений. Да и в ГК договоров, требующих нотариального удостоверения, сейчас крайне мало. Безусловно, моментом заключения таких договоров считается момент их удостоверения нотариусом. Но надо отметить, что для ряда договоров связанных с недвижимым имуществом (ипотека (п. 2, 3 ст. 339 ГК), договор ренты (ст. 584 ГК) их обязательное нотариальное удостоверение еще не ведет к его заключению, так как они подлежат государственной регистрации, и считаются заключенными с этого момента. Можно сказать, что само по себе нотариальное удостоверение таких договоров не носит юридического значения, а является только необходимым элементом юридического состава, которое в совокупности с соглашением сторон и государственной регистрацией ведет к возникновению договора и порождает обязательство. И здесь мы еще раз хотим повториться, что акт государственного органа, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество (именно прав, а не оснований их возникновения), не должен подменять свободную волю сторон, а тем более выраженную в присутствии высококвалифицированного юриста (нотариуса). И если один из основополагающих принципов гражданского права, как свобода договора, предоставляет его субъектам такой широкий спектр прав, как выбор партнера по договору, его вид и условия, способов обеспечения и исполнения обязательств, то мы полностью согласны с выводами П.С. Скибы, указывающего, что "если считать государственную регистрацию подтверждением сделки, то стороны лишаются этих прав"¹²⁰. Поэтому моментом заключения договоров, требующих в настоящее время и обязательного нотариально удостоверения и государственной регистрации, нужно считать только момент его нотариального удостоверения. Для чего необходимо также внести изменения в соответствующие нормы ГК.

Особенно хотелось бы сказать об установленном в ГК "принудительном" способе заключения договоров, требующих нотариального удостоверения либо государственной регистрации. Так, если стороны совершили договор в письменной форме, который подлежит нотариальному удостоверению или государственной регистрации, но не произвели требуемое нотариальное удостоверение или регистрацию, ввиду уклонения одной стороны от этих процедур, то в качестве защиты интересов другой стороны закон предоставляет ей возможность заменить эти процедуры в судебном порядке подтверждающим судебным решением. Так в случае уклонения одной стороны от нотариального удостоверения договора суд вправе по требованию другой стороны признать такую сделку действительной. Так что нотариального удостоверения договора уже не требуется. Но такое решение суд вправе вынести лишь при условии, что сторона, заявившая такое требование полностью или частично исполнила свои обязанности по договору (п. 2 ст. 165 ГК), Такое положение является достаточно справедливым, так как признание такого договора, требующего нотариального удостоверения действительным по решению суда связывается с исполнением одной из сторон своего обязательства. Следовательно, другая сторона, приняв такое исполнение по еще не заключенному в силу отсутствия нотариального удостоверения договору, согласилась в тоже время принять на себя встречное обязательство. И судебное решение о действительности заключенного между сторонами соглашения обязывает уклоняющуюся сторону исполнить свое обязательство. Аналогичное решение, как вы помните, мы предлагаем и при заключении устных договоров, с исполнением своих обязанностей сторонами в будущем. В отличие от этого, в случае уклонения стороны от требуемой для заключения договора государственной регистрации, другая сторона вправе обратится в суд, который и должен вынести решение о регистрации. Но для таких договоров, суд может вынести такое решение лишь при условии, что договор совершен в надлежащей форме, то есть письменной или письменной с нотариальным удостоверением. В этом случае последующая регистрация договора проводится по решению суда (п. 3 ст. 165 ГК). Такое положение ГК РФ с нашей точки зрения является весьма сомнительным, так как противоречит другими нормам и в первую очередь принципу свободы договора.

Так для указанных выше договоров связанных с недвижимым имуществом закон достаточно четко устанавливает, что такие договоры считаются заключенными только с момента их государственной регистрации. Следовательно, до этого момента они юридически не существуют, а моментом возникновения обязательства между сторонами является момент государственной регистрации договора, при условии, что стороны желают возникновения такого обязательства, для чего они и должны обратится в регистрирующий орган.

Решение суда о регистрации такого договора по требованию одной стороны и при уклонении другой можно расценивать как понуждение к заключению договора, что не допускается п. 1 ст. 421 ГК. Так как если между сторонами нет предварительного договора, то у уклоняющейся стороны нет и обязанности вступать в договорные отношения, через регистрацию договора. А совершенному соглашению в письменной форме между сторонами до государственной регистрации ГК не придает какого-либо юридического значения. Таким образом, пока нормы ГК связывают момент заключения ряда договоров, требующих государственной регистрации, с моментом такой регистрации, уклонение одной стороны от регистрации нужно рассматривать как ее отказ от заключения договора. Если же принять наше предложение и считать моментом заключения таких договоров момент их подписания, то уклонения одной стороны от регистрации перехода права собственности можно расценивать как односторонний отказ от исполнения обязательства, что не допускается и влечет ответственность для этой стороны. И в целях принуждения уклоняющейся стороны от исполнения своих обязанностей по передаче права собственности (в случае уклонения от регистрации перехода права собственности), можно предусмотреть принудительную регистрацию перехода права собственности в судебном порядке. Такую принудительную регистрацию, можно рассматривать как своего рода "отобрание" недвижимого имущества, что полностью согласуется с установленными в ст. 398 ГК последствиями неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь.

Итак, момент заключения договора напрямую зависит как от способа достижения соглашения между сторонами, так и от формы, в которую облекается это соглашение, требование к которой установлены в законе. Этот момент является наиболее важным в договорном процессе, так как с него отношения сторон, находящиеся вне правового регулирования, обретают юридически законченную форму, содержание которой они же и определяют. И после этого момента стороны уже должны действовать в соответствии с этими установлениями.

2.4 Признание договора недействительным и его изменение и расторжение как способы защиты гражданских прав

Признание сделок недействительными и применением последствий ничтожных сделок в практике арбитражных судов, связано с активным использованием участниками имущественного оборота способа защиты нарушенных гражданских прав, предусмотренного в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки являются одним из способов защиты субъективных гражданских прав. Судебная практика свидетельствует о том, что нередко этот способ защиты используется недобросовестными должниками в целях избежания ответственности в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора¹²¹.

При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным. Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении. Незаключенным же договор признается в силу отсутствия в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его заключения. Признание договора незаключенным влечет за собой те же последствия, что и признание договора недействительным, поскольку договора фактически не было. При расторжении, напротив, обстоятельства, служащие основанием этого, должны появиться уже после заключения договора, и только с момента расторжения обязательства сторон прекращаются на будущее время.

Необходимо определить соотношение институтов недействительности договора и его изменения и расторжения, поскольку расторгать можно только действительную сделку, а сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, по общему правилу (ст. 168 ГК) ничтожна. Однако из того, что для признания рассматриваемых договоров недействительными необходимо обращаться в суд, можно сделать вывод, что они представляют собой оспоримые сделки. Следовательно, до момента признания их судом недействительными они остаются действительными и могут быть расторгнуты, в том числе и соглашением сторон.

Действительно, в практике встречаются случаи, когда вместо требования о расторжении договора истец требует от суда признать договор недействительным. Иногда, напротив, вместо предъявления иска о признании договора недействительным, сторона обращается в суд с иском о его расторжении. Косвенным подтверждением положения о том, что институты недействительности договора и его изменения и расторжения имеют сходные правовые режимы, служит сравнение применения последствий недействительности договоров и ответственности за существенное нарушение условий договора одной из сторон, приведшее к его изменению или расторжению. Так, п. 5 ст. 453 ГК РФ устанавливает, что, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. В данном случае прослеживается аналогия понятий возмещения убытка и реституции, являющейся следствием применения последствий недействительности сделок в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ. По правовой природе в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Другими словами, недействительный договор, заключенный не в соответствии с требованиями закона, может расцениваться как существенное нарушение его условий, что и является основанием для его изменения или расторжения (ч. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Вопрос о возмещении убытков в данном случае должен решаться, исходя из того, нарушен ли закон одной стороной или обеими.

Признание сделки недействительной необходимо отличать от нарушений, дающих право другой стороне требовать расторжения сделки. Проблема разграничения признания договора недействительным и расторжения договора имеет большое значение, и, как выясняется, не только судебная практика, но и сам законодатель не всегда четко разграничивает эти понятия. Пленумы Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указали в своем совместном Постановлении N 6/8 от 1 июля 1996 г. на ошибки в ст. 30 Закона РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации". Высшие судебные инстанции в связи с этим указали на то, что в данном случае упомянутые обстоятельства в соответствии с п. 2 ст. 450 Кодекса не могут рассматриваться в качестве оснований для признания сделки недействительной, поскольку они не могли иметь место при ее совершении, и что признание сделки приватизации недействительной влекло бы за собой возврат сторон в первоначальное положение, поэтому при разрешении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи приватизированного объекта, следует исходить из того, что в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ и ст. 30 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по договору купли-продажи до момента его расторжения. Таким образом, п. 59 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 арбитражным судам было рекомендовано признавать эти факты основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта по требованию одной из сторон. Эти замечания были учтены при подготовке Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", в котором указывается на то, что в случае, если приватизация государственного или муниципального имущества осуществлялась с нарушением положений указанного Федерального закона, других федеральных законов и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также условий договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества, Правительство Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, соответствующие органы по управлению имуществом, продавцы имущества, покупатели, органы прокуратуры Российской Федерации вправе в судебном порядке предъявить иски (возбудить дела) о расторжении сделок приватизации государственного или муниципального имущества, применении мер ответственности, признании указанных сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожной сделки, об устранении нарушений законодательства Российской Федерации о приватизации и о привлечении к ответственности виновных лиц¹²².

В данном Федеральном законе законодатель уже разделил расторжение договора приватизации и признание оспоримого договора недействительным в соответствии со ст. 12 ГК РФ в качестве способов защиты гражданских прав. В пришедшем на смену вышеназванному Закону ныне действующем Федеральном законе от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества"¹²³ институты расторжения договора и признания его недействительным рассматриваются в различных главах.

Характеристики

Список файлов ВКР