Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 16 марта 2004 года № 15671/03, отменяя ранее принятые судебные акты, в качестве одного из оснований отмены указал на то, что возможность требования о понуждении к заключению договоров купли-продажи частей земельного участка может быть реализована только после раздела земельного участка⁸⁸.

Однако существует иной подход, допускающий самостоятельность части земельного участка в качестве предмета договора.

Так, оставляя в силе решение арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа подтвердил правомерность взыскания с арендатора земельного участка суммы задолженности по арендной плате, пени за просрочку внесения арендной платы, а также компенсацию расходов по земельному налогу. При этом следует учесть, что предметом договора аренды выступала необособленная часть земельного участка, предоставленного истцу (арендодателю) в 1995 году на праве постоянного (бессрочного) пользования⁸⁹. Первый из изложенных подходов представляется наиболее обоснованным прежде всего с позиций нормативного правового регулирования.

Любой договор, направленный на передачу индивидуально-определенной вещи, предполагает наличие данных, позволяющих идентифицировать передаваемый объект, указание на характеристики, отличающие этот предмет от аналогичных. Применительно к земельному участку это означает в первую очередь описание и удостоверение границ.

Описание и удостоверение границ земельного участка осуществляются в соответствии с федеральными законами о земельном кадастре и о землеустройстве. В соответствии со ст. 1 Закона о земельном кадастре государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. При этом моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14).

В связи с этим хотелось бы обратить внимание на ст. 6 Земельного кодекса РФ, которая называет часть земельного участка в числе объектов земельных отношений.

Это дало повод некоторым авторам на основе тезиса о том, что "части земельных участков являются самостоятельными объектами земельных отношений, но только в случаях, прямо предусмотренных в Кодексе или иных федеральных законах", ссылаясь на нормы ЗК РФ, Федерального закона "Об ипотеке", сделать вывод о самостоятельности части земельного участка как предмета гражданско-правовых отношений⁹⁰. Такой вывод представляется не вполне корректным ввиду особенностей гражданских и земельных отношений, различия которых обусловлены их природой. Земельные отношения согласно п. 1 ст. 3 ЗК РФ - это отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Очевидно, что с данной позиции предмет регулирования земельного права есть область публичных отношений. В связи с этим положения ст. 6 ЗК РФ подлежат буквальному толкованию в том смысле, что части земельных участков вполне могут выступать объектами земельных, но не гражданско-правовых отношений. Так, для привлечения виновного лица к ответственности за нарушение земельного законодательства важен не столько факт сформированности земельного участка, сколько объективная сторона правонарушения, выражающаяся в определенных противоправных действиях. Однако для того, чтобы быть вовлеченным в имущественный оборот, земельный участок должен обладать четкими индивидуализирующими признаками и быть сформирован в точном соответствии с требованиями законодательства.

Кроме того, действующее законодательство направлено на разграничение сфер регулирования гражданского и земельного права, и чрезмерное употребление публичных элементов регулирования в частноправовых отношениях может привести к необоснованному ущемлению прав субъектов имущественного оборота и неопределенности в правах на земельные участки. Применение публично-правовых элементов в частном праве должно быть дозировано и, как отмечает Э.С. Гудков, как правило, "вызвано необходимостью определения границ экономической свободы в целях предотвращения экономического произвола"⁹¹.

Другие авторы, констатируя, что "обычно объектом земельных отношений, права собственности, иных производных от права собственности прав выступает земельный участок как единое целое"⁹², в то же время допускают высказывания следующего характера: "Возникают ситуации, когда части одного и того же земельного участка могут использоваться разными лицами на разных титулах; когда участок используется одним лицом, но часть его используется на одном титуле, а другая - на ином; когда отдельные части одного и того же земельного участка имеют различный правовой режим. В таких случаях приходится выделять части земельного участка как отдельные объекты земельных отношений"⁹³.

Однако данное утверждение может вызвать критические замечания. Вряд ли стоит с уверенностью утверждать, что один и тот же субъект может использовать часть земельного участка на ином титуле, нежели весь участок в целом. В отношении одного участка могут быть установлены права нескольких лиц. Если автор имел в виду сервитуты или договор аренды в отношении земельного участка, то в такой ситуации речь идет лишь об обременении всего земельного участка, но не об использовании части земельного участка на ином титуле.

3.2 Особенности правового статуса жилых помещений

Понятие "жилое помещение" производно от категории "жилище", широко используемой не только в отечественном и зарубежном законодательстве, но и в международном праве. Так, согласно ст. 25 Всеобщей декларации прав человека 1948 г. жилище должно соответствовать уровню, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния человека и его семьи.

Термин "жилище" используется и российским законодателем, причем определение "жилища" содержится не только в гражданском и жилищном, но и в уголовном и в уголовно-процессуальном законодательстве. Под жилищем понимается любое помещение, пригодное для постоянного или временного проживания людей (ст. 5 УПК, ст. 139 УК). Уголовно-правовое понятие "жилища" несколько уже, чем "место пребывания". К примеру, скамейка в парке, которая при известных обстоятельствах становится местом пребывания человека, по смыслу уголовного (материального и процессуального) законодательства в качестве жилища не рассматривается. К жилищу относятся только те места пребывания человека, которые представляют собой помещения. Правда, уголовно-правовое понятие помещения следует толковать достаточно широко, относя к нему не только недвижимые, как это имеет место в гражданском законодательстве, но и движимые материальные объекты. Для этих целей помещения - это не только здания, сооружения и их составные части, но и передвижные единицы: вагоны, фургоны, прицепы, баржи. Таким образом, не всякое жилище - недвижимость, а лишь такое, которое отвечает критериям, названным в законе⁹⁴.

Расширительно должна толковаться и "пригодность для проживания людей". Она определяется на основании не столько объективных, сколько субъективных факторов. В частности, не имеет особого значения соответствие помещения санитарно-техническим нормам и правилам. Если лицо использует помещение для постоянного или временного проживания, то оно может рассматриваться в качестве жилища вне зависимости от его качественных характеристик. При таких условиях жилищем должно считаться не только благоустроенное жилое помещение, но и склад, заброшенное здание, цех и т.д. Согласно Определению Конституционного Суда от 12 мая 2005 года по смыслу пункта 10 статьи 5 УПК условием отнесения нежилых помещений и строений, не входящих в жилой фонд, к жилищу является факт их использования для временного проживания.

Гражданское законодательство, рассчитанное на регулирование прежде всего нормального хода общественных отношений (исключение составляют гражданские правонарушения), не может оперировать категориями уголовного права, которое применяется, когда соответствующие отношения приобретают аномальный характер. В этом смысле вполне объяснимо, почему гражданско-правовой режим жилого помещения не может распространяться, скажем, на убежище рецидивиста, скрывающегося по не приспособленным для жилья местам.

Впрочем, гражданское законодательство вообще не содержит понятия "жилище", которое носит в известном смысле собирательный характер. Вместо него, как правило, используется более четкий термин "жилое помещение", представляющее собой разновидность жилища.

ГК рассматривает жилое помещение в качестве объекта как вещного (ст. 288 - 293), так и обязательственного права (ст. 671 - 688). В перечне объектов гражданских прав, установленном ст. 128 ГК, жилые помещения не выделяются в отдельную группу, поскольку охватываются категорией "вещи". Однако специфика жилых помещений обусловливает ряд особенностей их правового режима, которые придают указанному понятию самостоятельное юридическое значение.

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

ЖК выделяет три признака помещения, необходимые и достаточные, по мнению законодателя, для того, чтобы считать его жилым, а именно: 1) его недвижимый характер, 2) изолированность и 3) пригодность для постоянного проживания граждан.

По мнению А.А. Иванова, непонятно, откуда могут взяться "движимые" помещения, если они всегда рассматривались как части зданий (сооружений), то есть объектов недвижимости⁹⁵. Отметим, что данный упрек справедлив в том случае, если рассматривать "помещение" сугубо как гражданско-правовую категорию, поскольку нормы иных отраслей законодательства относят к помещениям и движимое имущество. В частности, по смыслу уголовного законодательства помещениями являются сборно-разборные дома, вагончики, которые не отвечают признакам недвижимого имущества. Методологическая ошибка законодателя состоит в том, что недвижимый характер - один из признаков помещения в гражданско-правовом значении, а не признак помещения, являющегося жилым.

Известный дефект состоит и в выделении такого признака жилого помещения, как изолированность. Так, А.А. Иванов справедливо полагает, что, будучи частью здания или сооружения, любое помещение обладает свойством изолированности, поскольку любое помещение предполагает более или менее четкое (конструктивное) определение его границ. Таким образом, жилым следовало бы признать такое помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Все остальные признаки нужно относить к любому помещению, а не только к жилому⁹⁶.

Причины неудачного выделения признаков жилого помещения проистекают из существенного недостатка определения, содержащегося в ч. 2 ст. 15 ЖК, которое, устанавливая, какое помещение является жилым, оставляет открытым вопрос о том, что же представляет собой помещение как таковое. Следует согласиться с А.А. Ивановым в том, что сначала требовалось определить, что такое помещение, а затем выделить признаки, которые присущи собственно жилым помещениям.

Первым признаком помещения является его недвижимый характер. К сожалению, будучи очевидным, данный признак помещения отражен в законодательстве лишь косвенно, в частности в определении "жилого помещения".

Вторым признаком помещения является его замкнутость или, используя терминологию ЖК, изолированность. Более подробное описание данного признака можно встретить в документах, регулирующих техническую инвентаризацию

Однако и этих двух признаков для формулирования определения "помещения" недостаточно. Логика подсказывает еще один. Помещение должно иметь вход. Действительно, потребительские свойства помещения заключены не столько в замкнутом контуре, сколько в ограниченном им пространстве. Этот вывод нетрудно сделать, обратившись к словарю С.И. Ожегова. Тот определяет помещение как "внутренность здания" или как "место, где кто-нибудь или что-нибудь помещается"⁹⁷. Иными словами, помещение - это прежде всего пространство. Если отсутствует вход, то отсутствует и доступ к пространству, обеспечивающему удовлетворение потребительских свойств помещения. В связи с этим не могут быть отнесены к помещениям пустотелые трехмерные объекты недвижимости, не имеющие входа, к примеру полые архитектурные композиции. Напротив, если вход есть, то такой объект недвижимости следует рассматривать в качестве помещения. Термин "вход" следует понимать в данном случае в наиболее широком значении. В качестве входа может выступать не только дверной, но и оконный, а также любой иной проем, обеспечивающий доступ к внутреннему пространству.

Попытаемся соединить воедино признаки, которые характеризуют помещение. В результате можно сформулировать следующее определение.

Помещение - пространство, ограниченное замкнутым трехмерным контуром, который образует объект недвижимости и имеет вход.

В свою очередь, согласно п. 2 ст. 288 ГК к жилым относятся помещения, предназначенные для проживания граждан. Слово "предназначен" не вполне удачно для разграничения жилых и нежилых помещений, поскольку определяет характер помещения в зависимости от намерений пользователя. Получается, если лицо использует помещение для проживания (например, сарай), то, значит, такое помещение жилое. Напротив, если квартира предназначается для проживания домашних животных, то такое помещение по этой логике оказывается нежилым. Более удачно для целей разграничения жилых и нежилых помещений использовать признак "пригодности для проживания граждан", которое в отличие от категории "предназначенность" носит не субъективный, а объективный характер. Другое дело, что потребительские свойства жилого помещения, а именно пригодность для проживания граждан, определяют его функциональное назначение, т.е. предназначенность для проживания граждан.

По смыслу ч. 2 ст. 15 ЖК пригодность для проживания граждан предполагает соответствие помещения установленным санитарным и техническим правилам. Их перечень определен Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденным Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР № 529 от 5 ноября 1985 г.⁹⁸.

По смыслу закона правовой режим жилых помещений, пригодных для временного проживания, несколько иной, нежели правовой режим жилых помещений, пригодных для постоянного проживания. Так, согласно п. 1 ст. 673 ГК объектом договора найма жилого помещения может быть только жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Факт отнесения к числу жилых помещений, пригодных для временного проживания, ряд авторов оценивал негативно. В частности, В.Н. Литовкин отмечал, что жилое помещение становится местом не столько жительства, сколько пребывания граждан, а это, как следствие, отражается в снижении санитарных и технических требований к нему⁹⁹. По мнению упомянутого автора, применительно к жилому помещению в гражданско-правовом смысле речь должна идти о жилище в строго определенном, собственном значении этого слова, когда объект не обременяют другие цели его использования - отдых, социальное обслуживание, исполнение наказания, садоводство и т.д. Жилище в "чистом виде" должно быть местом постоянного или преимущественного проживания¹⁰⁰.