29363 (Недвижимость как объект гражданских прав), страница 5

Государственная регистрация - это процедура, которая предполагает существование отношений между государством в лице его регистрирующих органов и заинтересованными лицами по поводу регистрации, подтверждения прав на недвижимость и сделок с ним. Эти отношения можно охарактеризовать как отношения властеподчинения, поскольку в данном случае субъекты находятся в неравном положении. Осуществляя акт регистрации, государственный орган реализует властные полномочия. Таким образом, государственная регистрация - это форма публичного контроля за действиями частных лиц, осуществляющих свои субъективные гражданские права в сфере частного права. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью, как справедливо заметил В.Ф. Яковлев, выступает в данном случае в качестве формы, которая используется для обозначения, обеспечения и защиты публичных интересов в сфере действия гражданского права⁶¹.

Таким образом, государственная регистрация прав и сделок, возникающих в результате действий, имеющих гражданско-правовой характер, демонстрирует проникновение публичного права в сферу частного права, взаимозависимость этих двух областей реализации прав. Это оказывает стабилизирующее влияние на рынок недвижимости, придает уверенности его участникам, резко снижает возможности злоупотреблений в сфере оборота недвижимого имущества.

Принятие Закона о госрегистрации прав на недвижимость оказало столь существенное влияние на развитие гражданского законодательства, что в юридической литературе появились суждения о появлении новой отрасли права — регистрационного права. По утверждению А. Р. Кирсанова, предметом правового регулирования такового «являются общественные отношения, возникающие в процессе осуществления регистрационной деятельности» ⁶², а «отношения, возникающие в процессе регистрации прав, регулируются методом императивных предписаний» ⁶³. Это дает основание для вывода о том, что «регистрационное право выступает как комплексная отрасль российского права, имеющая свой предмет регулирования» ⁶⁴.

Более точной представляется позиция, высказанная М.Г. Пискуновой, по мнению которой «взаимосвязанные нормы о государственной регистрации образуют в системе права самостоятельный правовой институт, регулирующий совокупность отношений, возникающих при приобретении прав на недвижимость и их регистрации в процессе правоприменительной деятельности учреждений юстиции» ⁶⁵. По своей правовой природе этот институт является институтом административного права.

2.3 Основания государственной регистрации и отказа в государственной регистрации

Закон о госрегистрации прав на недвижимость определяет содержательную сторону деятельности регистрирующего органа по принятию решения о регистрации права или сделки с недвижимостью. Основное содежание этой деятельности составляет правовой анализ (экспертиза) представленных на регистрацию документов и принятие соответствующего решения.

Возникновение, прекращение, переход, ограничения (обременения) вещных прав на недвижимое имущество происходит в соответствии с определенными юридическими фактами (событиями и действиями), которые в соответствии с гражданским законодательством влекут возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений.

Закон о госрегистрации прав на недвижимость устанавливает перечень оснований для государственной регистрации прав. Поскольку соответствующие юридические факты материализуются в виде документов, то в законе перечислены документы, которые должны быть представлены для государственной регистрации. Таким образом, основаниями для государственной регистрации являются:

— договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

Основания государственной регистрации и отказа в государственной регистрации

— акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

— свидетельства о праве на наследство;

— вступившие в законную силу судебные акты;

— акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

— иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

— иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. При этом представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Основания отказа в государственной регистрации. Последствием проведения регистрационных процедур на основании заявления заинтересованного лица не всегда является внесение записи о регистрации права или сделки в ЕГРП. В установленных законом случаях допускается отказ в регистрации права или сделки. Отказ в государственной регистрации, также как и государственная регистрация прав на недвижимость, является правоприменительным актом или решением конкретного дела в соответствии с законом, которое было осуществлено компетентным государственным органом и должностным лицом в рамках предоставленных полномочий. В этом смысле отказ в государственной регистрации прав на недвижимость не следует путать с отказом в приеме документов на государственную регистрацию.

Перечень оснований для отказа в государственной регистрации установлен в ст. 20 Закона о госрегистрации прав на недвижимость. В этот перечень включены следующие основания:

— право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с указанным законом;

— с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

— документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

— акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

— лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

— лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

— правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

— правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие указанного закона сделки с объектом недвижимого имущества;

— не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав;

— имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Приведенный перечень не является исчерпывающим. В законодательстве предусмотрены и иные основания для отказа в государственной регистрации. Так, в соответствии с п. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации прав на недвижимость в том случае, если после приостановления Основания государственной регистрации и отказа в государственной регистрации процедуры государственной регистрации заявитель не устранит причины, повлекшие приостановление, государственный регистратор обязан отказать заявителю и сделать об этом запись в книге учета документов. Согласно п. 2 ст. 29 этого же закона в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как свидетельствует судебно-арбитражная практика, в некоторых случаях при рассмотрении заявлений о государственной регистрации регистрирующие органы вынуждены отказывать заявителям, предварительно давая оценку объекту с точки зрения того является ли этот объект недвижимостью или нет.

Закрытое акционерное общество "Пурпе" обратилось в арбитражный суд к Мэрии г. Тольятти с иском о признании права собственности на самовольную постройку - не завершенный строительством объект - здание распределительного пункта РП-30, общей площадью 107,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, Хрящевское шоссе,7.

Исковые требования мотивированы ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует и судом установлено, что решением учредителя индивидуального частного предприятия "Пурпе" от 20.04.99 предприятие было преобразовано в Закрытое акционерное общество "Пурпе". Закрытое акционерное общество "Пурпе", истец, зарегистрировано 10.12.2002, что подтверждается Свидетельством о регистрации серии 63 N 002082541.

По договору купли-продажи от 11.03.95 Закрытое акционерное общество "Пурпе" приобрело не завершенный строительством объект - завод многооборотной тары, расположенный в Автозаводском районе г. Тольятти, в районе кирпичного завода, Хрящевское шоссе,7.

Постановлением Администрации г. Тольятти N 1358 от 12.08.96 Закрытому акционерному обществу "Пурпе" предоставлен земельный участок в Автозаводском районе г. Тольятти по Хрящевскому шоссе,7 в бессрочное (постоянное) пользование для окончания строительства и дальнейшей эксплуатации завода по ремонту многооборотной тары. Право бессрочного (постоянного) пользования подтверждается Свидетельством N 27041 от 21.03.97.

В пределах предоставленного земельного участка истцом на собственные средства осуществлено строительство здания распределительного пункта РП-30 (лит. А2).

Затраты на строительство объекта включены в баланс Закрытого акционерного общества "Пурпе", что усматривается из справки, подписанной главным бухгалтером организации.

Распределительный пункт является не завершенным строительством объектом, степень готовности которого составляет 57%.

Фактическое наличие спорного не завершенного строительством объекта, пункта РП-30 (лит. А2), и степень его готовности - 57% подтверждаются техническим паспортом, выданным истцу Муниципальным унитарным предприятием "Инвентаризатор".

Не завершенный строительством объект не является предметом действующего договора подряда, что подтверждается договором подряда от 05.01.2000, соглашением о прекращении договора подряда от 23.01.2001, актами о приемке выполненных работ от 21.11.2000, 04.10.2000.

Разрешение на строительство объекта и акт приемки его в эксплуатацию в установленном порядке не оформлялись.

С учетом изложенного суд, оценив обстоятельства дела и дав им надлежащую правовую оценку, пришел к правильному выводу, что в силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации постройка является самовольной.

В соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые имущества, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

В то же время право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершать с этим объектом сделку (п. 16 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Материалами дела подтверждается, что спорное незавершенное строительство здания распределительного пункта не является предметом действующего договора строительного подряда, а признание права собственности необходимо истцу для переоформления прав на земельный участок в соответствии со ст. ст. 2, 3 вводной части Земельного кодекса Российской Федерации⁶⁶.