27576 (Договор социального найма), страница 2

Договор со­циального найма заключается без установления срока.

В ст. 61 ЖК РФ установлены особенности пользова­ния жилым помещением, предоставленным по договору социального найма. Правила пользования жилым поме­щением, предоставленным по указанному договору, оп­ределяются ЖК РФ и соответствующим договором со­циального найма. При этом другие правовые регуляторы отношений пользования таким помещением в ч. 1 ст. 61 ЖК РФ не упоминаются. Однако целесообразно иметь в виду, что условия конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике будут во многом определяться содержанием условий Типового договора социального найма, который подлежит утверждению Правительством РФ (ч. 2 ст. 63 ЖК РФ).

Осуществляя правомочие пользования жилым поме­щением, предоставленным по договору социального най­ма, наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помеще­ние в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и другими статьями ЖК РФ, а также заключенным с та­ким нанимателем договором социального найма.

В ч. 2 ст. 61 ЖК РФ установлена специальная норма, адресованная нанимателям жилых помещений по догово­рам социального найма в многоквартирных домах. Такие наниматели вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме наравне с лицами, имеющими до­ли в праве общей долевой собственности на указанное имущество. Общим имуществом в многоквартирном доме признаются помещения в таком доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (примерный пе­речень объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме установлен в ст. 36 ЖК РФ).

Однако целесообразно учитывать, что наниматели жилых помещений по договорам социального найма и многоквартирных домах приобретают только право пользования указанным выше общим имуществом, но не другие права собственников этого имущества. Например, наниматели не вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и тем более голосовать на таком собрании (ст. 45—48 ЖК РФ).

Как правило, общая часть договорного права указывает лишь на одно условие, соглашение по которому влияет на дальнейшую судьбу любого договора. Это – его предмет. (ч.2 п.1 432 ГК РФ) Остальные условия определяются законами (в нашем случае – ЖК РФ, гл.35 ГК РФ, Типовой договор социального найма) и разрабатываются непосредственно сторонами по договору.

Предмет любого договора является одним из его существенных условий, без согласования которого договор не будет считаться заключенным. По общему правилу описание предмета заключается в указании конкретных действий, которые стороны должны совершить в отношении определенного имущества. По договору социального найма наймодатель передает нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение. Указывается принадлежность жилого помещения к виду жилищного фонда (государственная или муниципальная собственность). При этом, если жилое помещение находится в государственной собственности, указывается на принадлежность к федеральной собственности, т.е. Российской Федерации, или к собственности конкретного субъекта Российской Федерации.⁰

Причиной существования родового обязательства (найма) без обособления его видовых особенностей (социальный и коммерческий) выступает не в последнюю очередь единый предмет обязательства – жилое помещение. Выделяются три критерия при определении помещения в качестве предмета договора найма. Во-первых, это удовлетворение помещения ряду требований (санитарным, техническим и т.д.) т.е. пригодность помещения для проживания (ч.1 п. 1 ст. 673 ГК РФ), во-вторых, целевое назначение – постоянное проживание в нем физических лиц (ст.673 ГК РФ) и, в-третьих, изолированность помещения.(ст.15 ЖК РФ).

Обязательное требование к помещению как к предмету найма: жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств.

Предъявляемые к помещению различного рода технические и ряд других требований тесным образом связаны с возможностью постоянного в нем проживания. Только соответствующий уровень пригодности отличает жилое помещение от нежилого. Согласно ЖК данные требования определяются Правительством РФ.

Если первые два критерия (соответствие требованиям и целевое использование – только для проживания) определяют помещение как жилое, то третий (изолированность) определяет жилое помещение именно как предмет договора найма.⁰

Раз жилое помещение является предметом найма, то объектом данного обязательства являются действия. Одновременно с этим жилое помещение может выступать и объектом в правоотношениях собственности, как и всякая любая вещь. (ст.128 ГК РФ)

Принимая во внимание, что многие ценности выполняют несколько ролей, как было только что сказано на примере жилого помещения, принято говорить об объекте как некоем благе, по поводу которого возникает соответствующее правоотношение. Применительно к жилищному законодательству этим благом является удовлетворение каким-либо способом (приватизация, наем жилого помещения и т.д.) потребности физического лица в жилье.

Если выше приведенные критерии предмета найма относятся к обоим видам найма, то вот порядок определения размера этого предмета (жилого помещения) имеет различие. По договору социального найма жилое помещение предоставляется в пределах нормы жилой площади, а при коммерческом найме размер помещения не ограничивается. Следует обратить внимание, что закон, применительно к социальному найму, говорит именно о норме предоставления, но не пользования жильем.⁰

Как следует из установленного ЖК РФ определе­ния понятия «жилое помещение», помещение, предос­тавляемое на условиях социального найма, должно соот­ветствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законо­дательства (ст. 15 ЖК РФ).

Поэтому не могут быть использованы в качестве жи­лых и, следовательно, являться предметом договора со­циального найма, помещения, не отвечающие санитар­ным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по осно­ваниям и в порядке, установленным Правительством РФ. Напомним, что Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для прожива­ния было утверждено постановлением Правительства РФ⁰. В соответствии с ч. 1 ст. 4 Ввод­ного закона⁰ указанное Положение применяется постоль­ку, поскольку оно не противоречит ЖК РФ.

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолирован­ное жилое помещение, помещения вспомогательного ис­пользования, а также общее имущество в многоквартир­ном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). Неизолированное жилое помещение и помещения вспомогательного использова­ния не могли быть самостоятельным предметом договора найма и прежде (см. ст. 52 ЖК РСФСР). Новеллой явля­ется то, что ЖК РФ дополнил этот перечень общим иму­ществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Под неизолированными жилыми помещениями следу­ет понимать, прежде всего, комнаты квартир и жилых до­мов, связанные общим входом и т.п., а также части ком­нат. Помещениями вспомогательного использования (т.е. подсобными помещениями — по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются такие, например, помещения, как кухни, коридоры, са­нузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.¹

Устанавливая правила о форме договора социального найма, ЖК РФ в ч. 1 ст. 63 воспроизводит правило ст. 674 ГК РФ о том, что такой договор заключается в письмен­ной форме. Имеется в виду простая письменная форма (см. ст. 161 ГК РФ). При этом также предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального исполь­зования. Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствие реше­ния о предоставлении жилого помещения, принятого в установленном порядке, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными⁰.

Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон (см. п. 2 ст. 162 ГК РФ). Поэтому при несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила п 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но при этом вправе приводить письменные и иные доказательства.

Необходимо обратить внимание на то, что в практике применения жилищного законодательства, действовав­шего до введения в действие ЖК РФ, были широко рас­пространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма. Такой договор и прежде за­ключался на основании административного акта (ордера), причем именно этому акту наймодатели жилых помеще­ний в государственном и муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придава­ли значение документа, подтверждающего письменную форму соответствующего договора. Такому положению в немалой степени способствовало и содержавшееся в ст. 47 ЖК РСФСР правило, согласно которому ордер на жи­лое помещение признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.¹

Если ранее ордер – это документ, по которому гражданину предоставляется право пользования жилым помещением, а договор жилищного найма – это документ, в соответствии с которым должно осуществляться пользование жилым помещением⁰, то теперь будет иметь место только последний. Основанием для заключения договора социального найма будет решение о предоставлении жилого помещения. Данное обстоятельство явилось поводом для ошибочного заключения "договор вместо ордера". Это заключение является неверным. Как отмечают практически все ученые-теоретики, ордер в настоящее время является документом, на основании которого заключается договор социального найма жилого помещения.⁰ Ордер входит в сложный юридический состав, на основании которого у нанимателя и членов его семьи возникает право пользования жилым помещением, расположенным в государственном и муниципальном жилищном фонде. По своей юридической природе ордер - это приказ, то есть административно-правовой документ, в котором содержится распоряжение жилищно-эксплуатационной организации предоставить гражданину, которому выдан ордер, и членам его семьи конкретное юридически и фактически свободное жилое помещение. Таким образом, применительно к жилищным правоотношениям в сфере социального найма ордер на жилое помещение и договор социального найма находятся в тесном, неразрывном единстве и взаимодействии.⁰ Выдача ордера никак не может заменить собой заключение договора социального найма на жилое помещение, которое являлось на основании ныне недействующего ЖК РСФСР.

Между тем договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения - это документы, принципиально различные по своей юридической приро­де. Договор регулирует гражданско-правовые отношения сторон, а решение - это ненормативный (индивидуаль­ный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому оформление договора социального найма в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике.

При выработке условий конкретных договоров соци­ального найма жилых помещений на практике целесооб­разно иметь в виду Типовой договор социального найма жилого помещения, который утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 года N 315.

1.2. Права, обязанности и ответственность сторон договора.

В качестве сторон договорных отношений непосредственно выступают стороны, между которыми данные отношения и складываются.

Наименование сторон в жилищных правоотношениях, их правовое положение зависят от того, в силу каких оснований указанные правоотношения возникают.

В них есть две стороны: кредитор и должник (ст.307 ГК РФ). В рассматриваемых обязательствах они именуются как наймодатель и наниматель. Учитывая двусторонний характер договора, любая из сторон договора найма жилья может быть как кредитором, так и должником в зависимости от ситуации.

Четкое определение фигуры наймодателя имеет значение не только при выявлении той организации, с которой наниматель стоит в обязательственных отношениях, но и при выяснении, кто может выступать стороной при возможных судебных процессах по жилищным спорам.⁰

По вопросу о том, кто является наймодателем, в юридической литературе и законодательстве нет единого мнения. Как следует из ЖК РФ на стороне наймодателя при социальном найме выступает уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления (ст.60 ЖК РФ). Ранее в этом качестве выступала жилищно-эксплутацианная организация (ст.51 ЖК РСФСР). Таким образом, поскольку конкретный субъект не обозначен, то расширяется круг возможных наймодателей.

Второй стороной данного договора выступает наниматель - физическое лицо (гражданин Российской Федерации).

Права и обязанности наймодателя по такому договору определены в ст. 65 ЖК РФ. Предусмотренное в ч. 1 право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги целесообразно рассматривать как его основное правомочие в качестве стороны договора социального найма жилого помещения. При этом необходимо иметь в виду, что это - далеко не единственное право наймодателя: ЖК РФ закрепил также иные его права, например, запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76) и др.