27576 (586829), страница 6
Текст из файла (страница 6)
Расторжение договора социального найма следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан недействующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает действие лишь с момента расторжения. Так, договор социального найма должен быть признан недействительным в случае признания недействительным решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения, на основании которого он заключен, либо при заключении договора без такого решения0.
Расторжение договора социального найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Во-первых, выселен может быть один из участников договора на стороне нанимателя без расторжения договора. Во-вторых, выселяться может лицо, вообще не участвующее в договоре найма жилого помещения (самоуправно вселившиеся гражданин, поднаниматель, временный жилец). В-третьих, договор может расторгаться с лицом, не проживающим в жилом помещении (выехавшим на постоянное жительство в другое место), выселение которого вообще не требуется.
Последствием расторжения договора социального найма жилого помещения является утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.
Закон предоставляет нанимателю право в любое время расторгнуть по своему усмотрению договор социального найма жилого помещения односторонним действием, не связывая его какими-либо основаниями. Мотивы такого расторжения, внутренние побуждения нанимателя не имеют значения, юридически безразличны. Разумеется, в этом случае требуется согласие всех членов семьи, в том числе временно отсутствующих, и при необходимости - представителя несовершеннолетних членов семьи.
Право нанимателя расторгнуть договор найма жилого помещения основано на гражданско-правовой норме, предусматривающей односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Поскольку это право осуществляется по одностороннему волеизъявлению нанимателя, оно не может рассматриваться как нарушающее конституционные права и свободы последнего.0
Согласно ч. 2 ст.83 ЖК РФ на расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя он должен получить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих, в письменной форме. Каково юридическое значение этого письменного документа? Наниматель и члены его семьи могут выехать из помещения, занимаемого по договору социального найма, расторгнув договор, и без обязательного оформления между собой этих отношений в письменном виде. Воля нанимателя и членов его семьи на расторжение договора может быть выражена не только путем прямого и явного волеизъявления в позитивной форме, но и в форме конклюдентного действия, когда воля выражается совершенным действием, а не прямым волеизъявлением. Например, одновременный выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место. Кроме того, даже если на расторжение договора социального найма имелось письменное согласие члена семьи, но оно было дано, к примеру, под влиянием угрозы, такое согласие в случае спора будет признано судом ничтожным (ст. 179 ГК РФ). Следовательно, письменная форма согласия членов семьи на расторжение договора социального найма должна оцениваться в совокупности со всеми иными доказательствами намерения граждан расторгнуть этот договор.1
Выезд на постоянное жительство в другое место надо отличать от временного отсутствия. Выезд на постоянное жительство определяется только намерениями нанимателя. При этом не имеет значения, получил ли он в новом месте жительства другое жилье, переехал ли в другой населенный пункт и т.п.
Доказательствами такого намерения могут быть устройство нанимателя на новую работу на основании трудового договора (кроме срочного), получение другого жилого помещения по договору социального найма, вселение в качестве члена семьи к иному лицу и т.п. Любое из доказательств должно оцениваться с учетом других доказательств и не имеет абсолютного значения, все доказательства подлежат учету и оценке в совокупности. Необходимо учитывать, что речь может идти о переезде в другой населенный пункт или в иное жилое помещение в пределах того же населенного пункта0.
Действующее законодательство не предусматривает обязательного совместного проживания членов семьи, даже супругов. Так, согласно ст. 31 Семейного Кодекса РФ каждый из супругов свободен в выборе мест пребывания и жительства. Поэтому выезд на постоянное жительство в другое место нанимателя или одного из членов его семьи не означает, что аналогичная воля выражена и остальными членами семьи. Если они не выразили волю в позитивной форме, необходимо в отношении каждого из них доказать совершение им конклюдентного действия. При этом возможно, что один член семьи выехал из помещения на совсем, а другой - временно, например, в качестве сопровождающего.
Члены семьи нанимателя не обязаны переезжать с ним в другой населенный пункт на постоянное жительство. В частности, члены семей офицеров, военнослужащих, проходящих службу по контракту, не обязаны сопровождать их при переводе в другой населенный пункт.
В соответствии с п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 при разрешении споров о расторжении договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы о выписке из жилого помещения (т.е. о снятии с регистрационного учета), об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы и др.0
Особо стоит вопрос о возможности расторжения договора социального найма жилого помещения при получении нанимателем другого жилого помещения с точки зрения защиты прав членов его семьи. Член семьи нанимателя не обязан переселяться в предоставляемое нанимателю жилое помещение. Он вправе остаться в занимаемом помещении, даже если нанимателю будет в результате отказано в предоставлении нового жилого помещения. Переезд членов семьи и расторжение договора найма жилого помещения возможны только при выражении ими согласия на переезд. А это - предмет соглашения между нанимателем и членами его семьи.0
Приобретение гражданином в собственность квартиры и проживание в ней сами по себе не могут расцениваться как отказ этого гражданина и его членов семьи от прав на жилую площадь, занимаемую по договору социального найма.
Тем не менее во избежание последующих судебных споров было бы целесообразно извещать наймодателя о выезде в другое постоянное место жительства. Тем более в Типовом договоре социального найма в п. к ч.II говорится о том, что наниматель обязан при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги
Таким образом, Наймодатель сможет своевременно проверить как качество оставленного жилья, так и выполнение всех обязанностей нанимателя.
При выезде нанимателя и членов его семьи из жилого помещения договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Это правило имеет практическое значение при споре о том, имел ли место выезд или временное отсутствие.
В отличие от нанимателя, наймодатель может расторгнуть договор социального найма жилого помещения в одностороннем порядке только по установленному законом перечню оснований. Поскольку последствием такого расторжения договора является выселение, такие основания могут быть определены только федеральным законом - ЖК РФ или иными специальными законами (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ).
Перечень оснований, по которым допускается расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя, сформулирован как исчерпывающий, но таковым на самом деле не является и, учитывая положение ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, являться не должен.
Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя также в случае, когда наниматель произвел самовольное переустройство или перепланировку занимаемого помещения и после предупреждения о необходимости приведения этого помещения в прежнее состояние не сделал этого (ст. 29 ЖК РФ). Является ли это основание для расторжения договора социального найма самостоятельным либо представляет собой частный случай разрушения или повреждения жилого помещения, что представляется спорным, - решит правоприменительная практика0.
12 декабря 2005 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе: председательствующего Фоминой Н.В., судей Жуковой Н.Н. и Москаленко Т.П. рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе истицы А. на решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 01 ноября 2005 года, которым постановлено:
В иске А. к Е.А. о расторжении договора социального найма, признании утратившим право на жилую площадь, снятии с регистрационного учета по адресу г. Липецк ул.Бачурина д. № … кв. № … и к Е.Е., 04.05.2003 г. рождения о признании не приобретшей права на жилую площадь, расторжении договора социального найма снятию с регистрационного учета по адресу г. Липецк ул.Бачурина д. № … кв. № … отказать.
Заслушав доклад судьи Жуковой Н.Н., судебная коллегия установила:
А. обратилась в суд с иском к Е.А. о расторжении договора социального найма , признании его, утратившим право на жилую площадь, снятии с регистрационного учета и к несовершеннолетней Е.Е. 04.05.2003 г. рождения о признании ее не приобретшей права на жилую площадь, расторжении договора социального найма, снятию с регистрационного учета по адресу г. Липецк ул.Бачурина д. № … кв. № …
В обосновании своих требований А. ссылалась на то, что в спорной квартире она и ответчик зарегистрированы с 1986 года. С 2000 г. Е.А. добровольно покинул квартиру, уклоняясь от службы в Российской армии, оставил ключи от квартиры, в квартире не проживает, коммунальные услуги не оплачивает. Истица считает, что он имеет другое постоянное место жительство у своей жены Е.В. по адресу г.Липецк ул.П.Смородина д. № … кв. № …, где и проживает вместе с женой и ребенком несовершеннолетней Е.Е., которая в спорной квартире никогда не проживала, а была неправомерно в ней зарегистрирована без согласия истицы.
В судебном заседании истица исковые требования поддержала в полном объеме.
Ответчик Е.А. в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери Е.Е. исковые требования не признал, указывая, что из квартиры мать его выгнала в 2000 г., в спорную квартиру его не пускает. Он в настоящее время проживает в квартире, принадлежащей его жене на праве собственности. Считает, что права пользования спорной квартирой не утратил. Коммунальные услуги частично оплачивает, хотя не отрицает наличие задолженности. По соглашению с женой место жительство ребенка они определили в спорной квартире, где дочь и была зарегистрирована, однако, в настоящее время проживает с матерью ввиду малолетства.
3-лица : МУП «РВЦЛ» г. Липецка, ПВС ТЗОМ УВД Октябрьского округа, ООО «Липецкрегионгаз» в судебное заседание не явились.
Суд постановил решение, резолютивная часть которого изложена выше.
В кассационной жалобе истца А. просит отменить решение суда, ссылаясь на те же доводы и доказательства, что и в ходе судебного разбирательства.
Обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения истицы А., поддержавшей доводы жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия оснований для отмены решения не находит.
Судом установлено, что истица является матерью ответчика, и они были вселены в спорную квартиру в мае 1986 г. За истицей по решению суда было признано право пользования спорной квартирой, где она проживала вместе тогда с несовершеннолетним сыном Е.А.
Согласно ст.53 ЖК РСФСР, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним пользуются наравне с нанимателем всеми правами, вытекающими из договора найма жилого помещения.
С учетом вышеизложенного суд правильно указал, что стороны приобрели равные права по пользованию данной жилой площадью.
В соответствии со ст.71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
Согласно ч.3 ст.83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительство договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что в настоящее время в квартире проживает истица, а зарегистрированы в квартире помимо истицы - Е.А. и с 2003 г. его несовершеннолетняя дочь Е.Е.
Однако, как правильно указал суд, истицей не представлено доказательств того, что ответчик выехал из квартиры добровольно и приобрел право пользования другой жилой площадью. Как установлено судом у сторон сложились неприязненные отношения, из-за которых ответчик и выехал из квартиры.
Проживание его в квартире, принадлежащей его жене на праве собственности, как верно признал суд само по себе не свидетельствует о его самостоятельном праве на данную жилую площадь. Свидетель Е.В. в судебном заседании подтвердила, что не имеет намерения поделиться с Е.А. правом пользования указанной жилплощадью.
При таких обстоятельствах правильным является вывод суда о том, что достаточных законных оснований для расторжения договора социального найма спорного жилого помещения с ответчиком не имеется, как не имеется и оснований для признания его утратившим право на жилую площадь.
В силу ст. 20 ГК РФ, местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
