27500 (Договор найма жилого помещения), страница 3

В) является неотчуждаемым, поскольку относится к числу основных конституционных прав граждан.

Прав на жилище не может быть изъято государством у гражданина или ограничено в объеме, кроме случаев, прямо указанных в самой Конституции Российской Федерации и федеральных законах. Рассматривая содержание права на жилище, Ю. К. Толстой и А.П. Сергеев²⁵ обращают внимание на то, что данное право может возникнуть в силу разных оснований и всегда является само по себе элементом жилищных правоотношений, которые предоставляют собой собирательное понятие, охватывающее разные правоотношения (по эксплуатации и управлению жилищным фондом, обеспечению его сохранности и др.), включающие также отношения по предоставлению жилых помещений.

С учетом вышесказанного можно дать определение о сущности граждан на жилище: право на жилище – это гарантированная законом возможность приобретения гражданином жилища по тем или иным основаниям и стабильного пользования или в условиях свободы выбора места жительства и цивилизованной среды обитания при обеспечении государством гарантий неприкосновенности жилища и недопущении произвольного его лишения. Так считают Л.М. Пчелинцева и С.В. Пчелинцев²⁶ .

Важное значение в механизме реализации права граждан на жилище имеют юридические гарантии этого права. Юридические гарантии права граждан на жилище – закрепленные законодательством Российской Федерации и ее субъектов средства (способы) и специальные меры, направленные на удовлетворение прав и интересов граждан в жилищной сфере, среди которых различаются условия, которые обеспечивают правомерную реализацию права на жилище (гарантия реализации права) и условия их защиты (гарантии защиты прав).

К юридическим гарантиям реализации права граждан на жилище относятся также меры, выраженные в правовых нормах, как например:

А) оборудование жилищного фонда социального использования за счет государственного и муниципального жилищных фондов и предоставление в нем жилых помещений в нем в порядке очереди нуждающимся в жилье малоимущим и другим указанным в законе гражданам в бессрочное пользование по договору социального найма (ст. 672 ГК; ст. 12 Основ федеральной жилищной политики);

Б) установление требований, которым должно отвечать предоставляемое гражданину по договору социального найма жилое помещение (ст. 40-41 ЖК), а также требований к объекту договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 673 ГК);

В) определение оснований признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 29 ЖК);

Г) наделение членов семьи нанимателя, совместно проживающих с ним, равным с нанимателем правами и обязанностями, вытекающими из договора социального найма жилого помещения (ст. 53 ЖК), а в договоре коммерческого найма жилого помещения и предоставление гражданам, постоянно проживающим совместно с нанимателем, равного с ним права по пользованию жилым помещением (ст. 677 ГК);

Д) снятие ограничений на количество, размер и стоимость недвижимого имущества в жилой сфере (ст. 6 Основ федеральной жилищной политики; ст. 213 ГК);

Е) предоставление гражданам льгот, а также компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг (ст. 15 Основ федеральной жилищной политики);

Ж) другие специальные меры, обеспечивающие реализацию гражданами права на жилище (закрепление принципов недопустимости произвольного лишения жилища, неприкосновенности жилища – ст. 25, 35 Конституции Российской Федерации).

Юридические гарантии реализации гражданами права на жилище заключается также в наделении органов государственной власти и органов местного самоуправления необходимыми полномочиями, в установлении их обязанностей и ответственности в жилищной сфере. Согласно ст. 3 Основ федеральной жилищной политики²⁷ органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают:

1. порядок учета жилищного фонда, распределение и предоставление гражданам жилых помещений по договорам найма, аренды, а также их продажи гражданам в государственном, муниципальном и общественном жилом фондах;

2. доступность для населения условия найма жилых помещений в пределах социальной нормы площади жилья, а также возможность кредитной поддержки граждан и предоставления налоговых льгот при строительстве, приобретении и найме жилья;

3. жилищное строительство за счет государственных и местных бюджетов для предоставления гражданам жилья на условиях социального найма, коммерческого найма, купли – продажи (в том числе с учетом льгот, предусмотренных для военнослужащих, беженцев, детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, граждан проживающих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, других категорий граждан);

4. Предоставление, продажу в установленном земельным законодательством порядке земельных участков застройщикам для жилищного строительства на территориях определенных градостроительной документацией;

5. содержание и развитие объектов инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, обслуживающих жилищную сферу;

6. возможность получения налоговых и финансово-кредитных льгот предприятиями, учреждениями, организациями, предприятиями, осуществляющими строительство, содержание, ремонт жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства;

7. поддержку банкам, предоставляющим льготные кредиты для жилищного строительства);

8. правовое регулирование деятельности субъектов жилищной сферы;

9. бронирование жилища, а также сохранение права пользования жилищем, неприкосновенность жилища в порядке и на условиях, установленных законодательством;

10. контроль за исполнением законодательства в жилищной сфере.

Что касается гарантий защиты права граждан на жилище, то она осуществляется в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы и способов защиты. Принято выделить две основные формы и способов защиты прав: юридическую и неюридическую.

Юридическая форма защиты – это деятельность уполномоченных государством органов по защите нарушенных или оспариваемых прав (суд, прокуратура, орган внутренних дел и др.). В рамках юридической формы защиты в свою очередь выделяют общий (судебный) и специальный (административный) порядок защиты нарушенных прав. Неюридическая форма защиты – это действия граждан и организаций по защите прав и охраняемых законом интересов, которые совершаются ими самостоятельно, без обращения за помощью к компетентным органам. Такие действия называют самозащитой прав.

Система защиты прав граждан, в том числе и в жилищной сфере, предусмотрена законодательством Российской Федерации. Прежде всего, согласно ст. 80 Конституции Российской Федерации гарантам прав и свобод человека в Российской Федерации является Президент Российской Федерации²⁸ . Соответствующие меры в области защиты прав граждан осуществляет Правительство Российской Федерации; ст. 19 (ст. 114 Конституции Российской Федерации; ст. 19 Федерального Конституционного Закона от 17 декабря 1997 г. № 2 – ФКЗ «О правительстве Российской Федерации» ²⁹ и другие органы государственной и законодательной власти на федеральном и региональном уровнях (например, Закон города Москвы «Об обращениях граждан» ³⁰ ), а также межгосударственные органы по защите прав и свобод³¹ .

Важное значение имеет деятельность Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, осуществляемая в соответствии Федеральным конституционным законом от 26 февраля 1997 г. № 1 – ФКЗ «Об Уполномоченном по правам человека в Российской Федерации» ³² . Защита прав гражданина на жилище может осуществляться в судебном порядке по правилам гражданского самоуправления, что соответствует и требованиям ст. 46 Конституции Российской Федерации, гарантирующей судебную защиту прав и свобод каждого гражданина Российской Федерации. В суд могут обжаловаться решения и действия (или бездействие) государственных органов и должностных лиц всех ветвей власти – законодательной, исполнительной и судебной, а также предприятий, учреждений, организаций всех форм собственности, органов местного самоуправления и отдельных государственных и муниципальных служащих, нарушения те или иные жилищные права³³. Защита нарушенных или оспоренных прав проходит в суде в общей юрисдикции в порядке искового производства или производства, возникающего из административно-правовых отношений. Обращения в суд в последние годы становятся все более распространенной и действенной формой защиты права на жилище.

Также любой гражданин РФ имеет право обратиться в Конституционный Суд РФ с жалобой на не конституционность закона, который был применен в его деле и ущемил какие-либо его, в частности жилищные, права³⁴.

Действия прокурора по защите жилищных прав граждан могут выражаться в предъявлении в суд ряда требований (например, о вынесении) и в участии в рассмотрении дел. Прокурор также наделен правом на вынесение представлений об устранении нарушений закона. Объявлении предостережений о недопустимости нарушения закона, принесение протеста на незаконные акты административных органов, незаконное или необоснованное решение суда³⁵. В настоящее время эффективный контроль за соблюдением прав человека осуществляется международными региональными органами (Совет Европы, Европейская комиссия по правам человека). Под способами защиты права граждан на жилище понимаются предусмотренные законом материально-правовые меры принудительного характера, при помощи которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на право нарушителей. Способы защиты права граждан на жилище называются в нормах, регулирующих те или иные виды жилищных отношений или устанавливающих ответственность за нарушение жилищного законодательства (признание ордера на жилое помещение недействительным – ст. 48 ЖК; признание обмена жилыми помещениями недействительным с. 74 ЖК; выселение без предоставления другого жилого помещения за противоправное поведение – ст. 98 ЖК; привлечение правонарушителя к уголовной ответственности за незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, - ст. 139 Уголовного кодекса Российской Федерации³⁶ и др.) В связи с тем, что жилищные отношения по пользованию жилыми помещениями регулируются прежде всего нормами гражданско-правового характера, а значит, являются разновидностью гражданских правонарушений, то соответственно при нарушении или оспаривании кем-либо права пользования жилым помещением гражданин вправе прибегнуть к способам защиты прав, предусмотренным гражданским законодательством (ст. 12 ГК дает общий примерный перечень таких способов: признание права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, возмещение убытков; прекращение или изменение правонарушения и др.). Если в гражданско-правовой норме нет конкретного указания на способ защиты права, то обладатель нарушенного (оспариваемого) субъективного гражданского права самостоятельно выбирает способ защиты права, руководствуясь при том двумя обстоятельствами:

А) спецификой защищаемого права;

Б) характером правонарушения . Таким образом, право граждан на жилище обеспечивается комплексом юридических гарантий и защищается при необходимости посредством применения надлежащей формы и способов защиты, рассмотренных нами в данной главе имеющей название: «Понятие и содержание права граждан на жилище».

Право граждан на жилище реализуется в следующих формах:

1. путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального фондов социального использования на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади;

2. путем предоставления жилых помещений на условиях договора коммерческого найма;

3. путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади;

4. в иных формах (например, путем предоставления служебного жилого помещения или жилого помещения в специализированных домах (общежития, дома маневренного фонда, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.).

Данная работа рассматривает Договора коммерческого и социального найма жилого помещения.

1.2. Пользование жилым помещением в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда.

1.2.1. Стороны договора

На основании п. 1 ст. 671 ГК сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

В качестве наймодателя по договору коммерческого найма могут выступать граждане и юридические лица, имеющие право частной собственности на жилое помещение, и государственные и муниципальные образования, обладающие жилищным фондом на праве государственной или муниципальной собственности.

Наем жилых помещений представляет собой основанное на договоре владение и пользование жилыми помещениями³⁷.

Наймодателем по договору найма жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченный собственниками или законом сдавать жилое помещение в наем.

Нанимателем может быть только физическое лицо.

На практике встречаются случаи, когда освободившееся в квартире жилое помещение в виде изолированной комнаты или комнат при отсутствии в нем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека или не имеющих возможности его выкупить, передается этими же нанимателями (нанимателю) квартиры по договору коммерческого найма.

За таким нанимателем занимаемое им жилое помещение будет закреплено по двум договорам найма: по договору социального найма – часть помещения, переданная ему ранее на основании ордера, и на освободившееся жилое помещение – по договору коммерческого найма. Распространение таких отношений стало возможным с введением в действие Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» ³⁸, предусматривающего уменьшение и дальнейшее искоренение такой формы удовлетворения жилой потребности граждан, как «коммунальное жилье».

Наймодателем в договоре социального найма может быть только Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. От их имени приобретать и осуществлять права и обязанности могут органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их комплекции (п. 1 и п. 2 ст. 125 ГК). В жилищной сфере такую функцию, наравне с органами государственной власти и местного самоуправления, осуществляет департамент жилищно-коммунального хозяйства, жилищные и коммунальные органы.

Пленум Верховного суда, разъяснил, что наймодателем по договору найма жилого помещения является жилищно-эксплуатационная организация (жилищно-эксплуатационная контора, домоуправление и т.п.).

Они заключают договоры и, будучи юридическими лицами, в случае возникновения спора является в суде стороной по делу.