27396 (Договор аренды), страница 6

б) лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, – только с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ);

в) уполномоченные государством органы – при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности и не переданных в постоянное пользование.

Закон о приватизации предусматривает, что при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений, сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (п. 4 ст. 28 Закона).

Договоры на предоставление в аренду водных объектов заключаются между органами исполнительной власти субъектов РФ и водопользователями. Если объект расположен на территории нескольких субъектов РФ, договор заключается со всеми органами исполнительной власти соответствующих субъектов либо с их согласия с одним из этих органов (ст. 54 Водного кодекса РФ).

Арендодателями участков недр выступают уполномоченные на то государственные органы (ст. 11 Закона о недрах); участков лесного фонда – лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством (ст. 31 Лесного кодекса РФ).

Арендатором имущества может быть любое юридическое или физическое (дееспособное) лицо. Лишь в случаях, когда для пользования определенным имуществом (природными объектами и некоторыми другими) требуется лицензия (разрешение), арендатором его может стать лицо, имеющее соответствующее разрешение. Заключение договора аренды при отсутствии такого документа (когда лицензия необходима) является основанием для признания его недействительным (см. ст. 173 ГК РФ).⁰

3.2. Объекты аренды

В законе названы виды имущества, которые могут быть предметом аренды. Это объекты недвижимости и движимое имущество: земельные участки и другие обособленные природные объекты; предприятия и иные имущественные комплексы; здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Данный перечень не исчерпывающий. В аренду, таким образом, могут передаваться предметы, предназначенные для использования в производственной и иной деловой сфере, а также вещи, необходимые для удовлетворения личных потребностей, например различная аппаратура, музыкальные инструменты, предметы бытовой техники и т.д.

Закон (ст. 607 ГК РФ) особо выделяет такое свойство объектов аренды, как их непотребляемость, поскольку после истечения срока договора именно полученные от арендодателя вещи подлежат возврату ему. Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом договора займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает займодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные – в том же количестве.⁰

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. Ограничения и запреты на сдачу в аренду относятся, прежде всего, к имуществу, изъятому из оборота или оборотоспособность которого ограничена (п. 2 ст. 129 ГК РФ). До сих пор это касалось, например, атомных электростанций, различных видов вооружения, иных объектов общегосударственного или специального назначения.

В свое время такие ограничения были установлены Постановлением Совета Министров СССР от 20 марта 1990 года № 280 «О порядке сдачи предприятий (объединений) союзного подчинения и их имущества в аренду» и Постановлением Совета Министров РСФСР от 13 апреля 1990 года № 118 «О порядке сдачи предприятий (объединений) республиканского и местного подчинения и их имущества в аренду», а также утвержденными в соответствии с ними перечнями объектов.

Федеральным законом от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ определен перечень объектов железнодорожного транспорта, запрещенных к сдаче в аренду. Среди них магистральные железнодорожные линии со всеми расположенными на них сооружениями и устройствами: сигнализациями, блокировками, связями и т.д.; объекты локомотивного и вагонного хозяйства, имеющие оборонное значение, и ряд других, перечисленных в п. 1 ст. 8 Закона.

В п. 2 той же статьи определены объекты, в отношении которых единый хозяйствующий субъект не вправе совершать сделки, связанные с их отчуждением, но может распоряжаться ими другими способами, в том числе сдавать в аренду. Сюда входят, в частности, объекты недвижимости, относящиеся к инфраструктуре железнодорожного транспорта (кроме названных в п. 1). По своему усмотрению распоряжается данный субъект и всем прочим принадлежащим ему имуществом.

Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду природных объектов.⁰

В законе подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды. В договоре нужно указывать наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости – место нахождения и другие сведения, позволяющие определенно установить объект аренды и его состояние. При невыполнении данного требования считается, что условие об объекте, подлежащем сдаче в аренду, сторонами не согласовано, а потому договор не признается заключенным.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью (абз. 2 ст. 606 ГК РФ). Из этого следует, что они не являются частью предмета аренды и не подлежат передаче арендодателю по истечении срока аренды, если иное не вытекает из условий договора. Это правило действует тогда, когда имущество используется для целей, предусмотренных договором (например, аренда сада для получения урожая, аренда предприятия для выпуска продукции и т.д.). При использовании имущества с нарушением договора арендодатель вправе потребовать от арендатора не только досрочного прекращения договорных отношений, но и возмещения убытков, в том числе передачи ему арендатором соответствующих доходов, плодов и т.д.

При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями: например, станок сдается в аренду со всеми входящими в его комплект приспособлениями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды независимо от того, упомянуты они в договоре или нет. Если стороны намерены по-иному решить этот вопрос, они должны сделать специальную оговорку в договоре.

Сдаваемые в аренду оборудование, транспортные средства и иная техника нередко должны снабжаться технической документацией, входящей в один комплект с оборудованием, свидетельствами (сертификатами), подтверждающими соответствие его качества установленным требованиям. Перечень этих документов должен определяться в договоре, но если он не будет согласован сторонами, а представление их предусмотрено обязательными для сторон правилами, передача имущества арендатору может производиться только при наличии таких документов.

Поскольку объектом договора аренды нередко являются дорогостоящие вещи (включая недвижимость), ряд норм законодательства предусматривает совершение этих сделок под контролем государственных или иных органов, наделенных соответствующим правом. Об этом упоминалось при рассмотрении вопроса о правах государственных и муниципальных предприятий на сдачу в аренду объектов недвижимости (во всех случаях заключения таких договоров требуется согласие уполномоченного государством (муниципальным образованием) органа).

Данная проблема касается не только государственных и муниципальных предприятий, но и других субъектов хозяйственной деятельности.

Типовой устав акционерного общества, утвержденный Указом Президента РФ от 1 июля 1992 года № 721, на основе которого утверждались уставы обществ, созданных при приватизации, предусматривал, что договоры сдачи в аренду принадлежащих обществу объектов стоимостью более 10 процентов стоимости его имущества могли заключаться только с одобрения общего собрания акционеров общества. Несоблюдение этих требований влекло признание соответствующей сделки (договора) ничтожной на основании ст. 168 ГК РФ. Но действие этого устава носило временный характер. Названный Указ утратил силу с 29 марта 2003 года (см. Указ Президента РФ от 26 марта 2003 года № 370).

В практике возник вопрос, распространяются ли на договоры аренды положения Закона об акционерных обществах⁰ (ст. 78, 79) и Закона об обществах с ограниченной ответственностью⁰ (ст. 46), определяющие порядок заключения обществами крупных сделок – на сумму от 25 процентов и выше балансовой стоимости активов общества. В «Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой» ⁰ (далее – Обзор) приведен пример, когда суд с учетом срока аренды (15 лет) и стоимости переданного акционерным обществом в аренду имущества (составляющей 80 процентов стоимости основных фондов общества) отнес заключенный им договор к крупной сделке и, исходя из того, что при заключении его не были соблюдены требования ст. 79 Закона, признал договор недействительным (п. 40).

При рассмотрении подобных споров нужно иметь в виду, что ст. 78 Закона об акционерных обществах, содержащая определение крупных сделок, относит к ним сделки по приобретению или отчуждению имущества либо создающие возможность (в том числе косвенную) по отчуждению имущества в последующем (например, передача имущества стоимостью от 25 процентов под залог, получение кредита на крупную сумму и т.д.). Исходя из этого, под признаки крупной сделки, указанные в названной статье, подпадают договоры аренды имущества с правом выкупа его арендатором. Поскольку в иных случаях возможность отчуждения имущества, сданного в аренду (без права выкупа), не возникает – собственником имущества независимо от срока аренды остается арендодатель, – положения ст. 78 и 79 Закона об акционерных обществах к таким договорам неприменимы.

Следует, однако, обратить внимание на то, что Законом от 7 августа 2001 года № 120-ФЗ ст. 78 Закона об акционерных обществах дополнена нормой, дающей обществу право предусмотреть в своем уставе распространение положений Закона о крупных сделках на другие виды обязательств. Эта норма может быть использована и в отношении договоров аренды, что во многих случаях целесообразно, особенно при сдаче в аренду дорогостоящих объектов недвижимости на длительный срок.⁰ В перспективе нужно было бы уточнить ст. 78 Закона об акционерных обществах (ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью), распространив действие норм о крупных сделках на договоры аренды, независимо от наличия в них условий о возможном выкупе арендованного имущества.

3.3. Форма и государственная регистрация договора аренды

Аренда имущества включает в себя довольно сложный комплекс отношений сторон, рассчитанный, как правило, на продолжительный период, поэтому для большинства договоров аренды закон предусматривает в качестве обязательной письменную форму. В устной форме могут заключаться договоры аренды только между гражданами сроком не более года. Но и это исключение действует не всегда. Есть договоры, для которых письменная форма является обязательной независимо от срока их действия: например, договор проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), договоры аренды транспортных средств (ст. 633 и 643), аренды зданий и сооружений (ст. 651), предприятий (ст. 658 ГК РФ).

Нельзя не отметить, что и при краткосрочной аренде с участием только граждан необходимо достаточно четко определять (фиксировать) предмет аренды, его качество и т.д., а это, как правило, возможно лишь при заключении письменного договора.

Договоры аренды, в которых хотя бы одна из сторон – юридическое лицо, во всех случаях должны заключаться в письменной форме.

Договоры, предусматривающие возможность последующего выкупа имущества арендатором, должны заключаться в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества.⁰ Например, для договоров продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, причем в виде одного документа, подписываемого обеими сторонами, с обязательной последующей государственной регистрацией (ст. 550, 551 ГК РФ). Дополнительные требования предъявляются к форме договоров продажи предприятий (ст. 559 ГК РФ).

При применении п. 3 ст. 609 Кодекса следует иметь в виду, что содержащаяся в нем норма не подлежит расширительному толкованию и не дает оснований для применения к договору аренды иных условий, регулирующих куплю-продажу.

Арбитражный суд рассмотрел иск открытого акционерного общества (арендодателя) к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании задолженности по арендной плате за сданный внаем теплоход и об обязании ответчика вернуть его. Исковые требования судом были удовлетворены, поскольку факт задолженности по арендной плате был установлен, а в отношении требования о возврате теплохода суд сослался на истечение срока аренды и обязанность арендатора вернуть взятое внаем имущество (ст. 622 ГК РФ). Арендатор обжаловал решение в части обязания его вернуть арендованное имущество, ссылаясь на то, что договор предусматривал право выкупа судна арендатором и что к моменту возникновения спора (за предыдущие периоды) им была внесена арендная плата в сумме, превышающей половину стоимости судна. Ссылаясь на п. 2 ст. 489 ГК РФ, предусматривающий, что при рассрочке платежа за проданный товар продавец может потребовать возврата товара в случае невнесения покупателем очередного платежа только до момента, когда сумма платежей, полученных от покупателя, не превысит половины стоимости товара, арендатор считал, что изъятие у него теплохода произведено неправомерно.

Суд кассационной инстанции, проверявший это решение, обратил внимание на необходимость разграничения выкупа имущества (ст. 624 ГК РФ) и продажи товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК РФ).⁰

Пункт 3 ст. 609 Кодекса указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества. Нормы, регламентирующие куплю-продажу товара с рассрочкой платежа, к договорам аренды с правом выкупа имущества неприменимы. Поскольку к истечению срока аренды стоимость подлежавшего выкупу имущества не была полностью внесена арендатором, суд обоснованно принял решение о возврате его арендодателю на основании ст. 622 ГК РФ.

Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции, за исключением случаев, когда иное предусмотрено законом (ст. 131 и 164 ГК РФ). Порядок осуществления ее определен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ⁰ (далее – Закон о регистрации недвижимости). В Законе сказано, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством регистрации договора аренды этого имущества; определены случаи, когда регистрация может быть приостановлена, прекращена или в проведении ее может быть отказано. С заявлением о регистрации может обратиться любая сторона, заключившая договор, – арендодатель или арендатор (см. п. 1 ст. 26 Закона). Требования о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений распространяются на договоры, срок действия которых не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если договор заключается на меньший срок, регистрация его не проводится независимо от того, являются участниками данного договора физические или юридические лица. В то же время договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации во всех случаях и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК РФ). Запись о регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Правила ведения которого утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219.⁰

При сдаче в аренду некоторых природных объектов действуют дополнительные правила регистрации договоров (см., например, Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утв. Приказом Минюста РФ от 23 января 2002 года № 18).⁰