162616 (Финансовая деятельность предприятия: анализ и пути ее совершенствования (на примере ООО "Си-трейдинг")), страница 12

в том числе за счет изменения:

• доли заемного капитала в общей сумме активов:



• доли основного капитала в общей сумме активов:





• соотношения оборотного и основного капитала (оборотных и внеоборотных активов):





• доли собственного оборотного капитала в формировании оборотных активов:



• коэффициента маневренности собственного оборотного капитала:

Результаты проведенного анализа позволяют сделать вывод, что снижение коэффициента финансового риска на 5,33 по сравнению с 2006 годом обусловлено значительным снижением соотношения оборотного и основного капитала, коэффициента маневренности собственного капитала, доли заемного капитала в общей сумме активов, а также значительным увеличением доли основного капитала в общей сумме активов и доли собственного оборотного капитала в формировании оборотных активов.

2.2.5 Анализ платежеспособности предприятия и диагностика вероятности его банкротства

Платежеспособность – это возможность имеющимися различными платежными ресурсами своевременно погасить свои краткосрочные финансовые обязательства. Иными словами, это возможность рассчитаться по долгам, сроки возврата которых уже наступили [14].

Понятие ликвидность и платежеспособность очень близки, но понятие ликвидность шире. От степени ликвидности зависит платежеспособность. В то же время ликвидность характеризует не только текущее состояние расчета, но и перспективу, то есть ликвидность – это перспективная платежеспособность. Ликвидность определяет способность предприятия в короткие сроки и с минимальным уровнем финансовых потерь преобразовать свои активы (имущество) в денежные средства [9].

Ликвидность определяется путем сравнения текущих активов (оборотных средств), сгруппированных по срокам превращения их в платежные средства, с краткосрочными обязательствами по пассиву, которые группируются по степени срочности их погашения (таблица 2.13).

Таблица 2.13 – Группировка актива баланса по степени ликвидности, а пассива – по срочности погашения долговых обязательств

АКТИВ, млн. р.				ПАССИВ, млн. р.
Степень ликвидности и ее состав	2006	2007	2008	Степень срочности погашения и состав обязательств	2006	2007	2008
А1 – наиболее ликвидные активы: денежные средства, краткосрочные финансовые вложения (стр. 270 + стр. 260)	158	367	665	П1 – наиболее срочные обязательства: кредиторская задолженность и кредиты банка, сроки возврата которых наступили (стр. 620 + стр. 650 + стр. 630)	1	33	695
А2 – быстро реализуемые активы: готовая продукция, товары отгруженные, дебиторская задолженность (стр. 215 + стр. 216 + стр. 240 + стр. 250)	6	1545	4032	П2 – краткосрочные обязательства: краткосрочные кредиты и займы (стр. 610)	0	600	0
А3 – медленно реализуемые активы: запасы и затраты, незавершенное производство, налоги по приобретенным ценностям и прочие оборотные активы (стр. 211 + стр. 212 + стр. 213 + стр. 214 + стр. 217 + стр. 218 + стр. 219 + стр. 220 + стр. 230 + стр. 280)	42	1625	9831	П3 – долгосрочные обязательства: долгосрочные кредиты банка и займы (стр. 590)	2581	12457	51892
А4 – труднореализуемые активы: все виды внеоборотных активов (стр. 190)	2392	9876	38396	П4 – постоянные пассивы: собственный капитал (стр. 490 – стр. 470 + стр. 640)	16	323	290
А5 – неликвидные активы: безнадежная дебиторская задолженность залежалые материальные ценности				П5 – доходы будущих периодов (стр. 470)	0	0	47000
Баланс	2598	13413	52924		2598	13413	52924

Оценка ликвидности баланса производится путем сравнения итогов групп по активу и пассиву. Баланс считается абсолютно ликвидным если имеют место соотношения: А₁ ≥ П₁; А₂ ≥ П₂; А₃ ≥ П₃; А₄ ≤ П₄; А₅ ≤ П₅.

Проверим это соотношение для ООО «СИ-Трейдинг» (2.14):

Таблица 2.14 – Оценка ликвидности баланса

Условие	Расчет, млн. р.
	2006	2007	2008
1. А1 ≥ П1	158 > 1 выполняется	367 > 33 выполняется	665 < 695 не выполняется
2. А2 ≥ П2	6 > 0 выполняется	1545 > 600 выполняется	4032 > 0 выполняется
3. А3 ≥ П3	42 < 2581 не выполняется	1625 < 12457 не выполняется	9831 < 51892 не выполняется
4. А4 ≤ П4	2392 > 16 не выполняется	9876 > 323 не выполняется	38396 > 290 не выполняется
5. А5 ≤ П5	0 = 0 выполняется	0 = 0 выполняется	0 < 47 выполняется

Так как условие 3 и условие 4 не выполняются, а в 2008 году еще и условие 1, то баланс не может считаться абсолютно ликвидным.

Сопоставление наиболее ликвидных и быстро реализуемых активов с наиболее срочными и краткосрочными обязательствами позволяет определить виды текущей платежеспособности предприятия (таблица 2.15).

Таблица 2.15 – Классификация видов текущей платежеспособности предприятия

Виды текущей платежеспособности	Условие	Расчет, млн. р.
		2006	2007	2008
1. Абсолютная (реальная платежеспособность)	П1+П2<А1	1 < 158 выполняется	633 > 367 не выполняется	695 > 665 не выполняется
2. Гарантированная платежеспособность	П1+П2<А1+А2	1 < 164 выполняется	633 < 1912 выполняется	695 < 4697 выполняется
3. Потенциальная платежеспособность	А1+А2< <П1+П2< <А1+А2+А3	164 > 1; 1 < 206 не выполняется	1912 > 633; 633 < 3537 не выполняется	4697 > 695; 695 < 14528 не выполняется
4. Неплатежеспособность	А1+А2+А3< <П1+П2	206 > 1 не выполняется	3537 > 633 не выполняется	14528 > 695 не выполняется

Как видно из таблицы 2.15 ООО «СИ-трейдинг» в 2006 году было абсолютно платежеспособно, предприятие было способно покрыть свои краткосрочные обязательства мобильными активами (денежными средства и финансовыми вложениями). Однако 2007–2008 гг. предприятие снизило свою платежеспособность до гарантированной. Но при этом оно еще способно покрыть свои краткосрочные обязательства финансовыми активами.

Наряду с абсолютными показателями для оценки платежеспособности рассчитывают относительные показатели: коэффициенты абсолютной ликвидности, срочной, промежуточной и текущей ликвидности [10].

Коэффициент абсолютной ликвидности (норма денежных резервов) определяется отношением суммы денежных средств и краткосрочных финансовых вложений к сумме краткосрочных обязательств (без фондов, доходов и резервов):

. (2.7)

Его уровень показывает какую часть краткосрочной задолженности предприятие может погасить в ближайшее время (на дату составления баланса) за счет имеющейся денежной наличности. Он характеризует платежеспособность предприятия на дату составления баланса. Чем выше его величина, тем больше гарантия погашения долгов. Нормальная величина не менее 0,2.

Коэффициент абсолютной ликвидности, рассчитанный для рассматриваемого предприятия, в 2006 году имеет очень высокое значение (158,0). Это объясняется тем, что на конец 2006 года предприятие практически не имело краткосрочных обязательств (1000 тыс. р.), а сумма ликвидных активов составляла 158000 млн. р. За 2007 и 2008 года значение этого коэффициента составляло соответственно 0,58 и 0,597 (таблица 2.16, лист 66), которое значительно выше нормативного. Это говорит о хорошей платежеспособности предприятия в данный момент.

Коэффициент срочной (быстрой) ликвидности (или «критической оценки») определяется как отношение суммы денежных средств, финансовых вложений и дебиторской задолженности к краткосрочным обязательствам:

. (2.8)

Удовлетворительным результатом признается значение коэффициента быстрой ликвидности на конец года равным 0,7.

Значение коэффициента, рассчитанного для ООО «СИ-трейдинг», значительно выше нормативного (таблица 2.16, лист 66). Это говорит о возможности высокой платежеспособности предприятия в случае срочной погашении краткосрочной задолженности.

Коэффициент промежуточной ликвидности – отношение итога раздела II актива баланса за вычетом стр. 210 «запасы и затраты» к краткосрочным обязательствам:

. (2.9)

Показывает прогнозируемые платежные возможности предприятия при условии своевременного проведения расчетов с дебиторами. Нормальный признается уровень не менее 0,5–0,8.

Коэффициент промежуточной ликвидности для ООО «СИ-трейдинг» равен 196 в 2006 году, 4,731 в 2007 году и 15,612 в 2008 году (таблица 2.16). Значение коэффициента имеет высокое значение, что свидетельствует о высоких прогнозируемых платежных возможностях предприятия при условии своевременного проведения расчетов с дебиторами.

Коэффициент текущей ликвидности (общий коэффициент покрытия долгов) – отношение суммы оборотного актива (итог раздела II АБ, стр. 290) к краткосрочным обязательствам:

. (2.10)

Показывает достаточность оборотных средств предприятия, которые могут быть использованы им для погашения своих краткосрочных обязательств. Нормативное значение этого коэффициента определяется по отраслевой принадлежности предприятия. Для ООО «СИ-трейдинг» значение данного коэффициента не должно быть ниже 1,5 (код ОКОНХ 71130, 61110). Коэффициент текущей ликвидности предприятия имеет высокое значение (206,0 в 2006 году и 20,904 в 2008 году), что говорит о высоких платежных возможностях предприятия, оцениваемых при условии своевременных расчетов с дебиторами, и в случае необходимости продажи незавершенного строительства (таблица 2.16).

Из полученных расчетов следует, что привлечение заемных средств и их эффективное использование позволила предприятию повысить свою платежеспособность и ликвидность имущества.

Таблица 2.16 – Относительные показатели, характеризующие платежеспособность предприятия

Наименование показателя	2006	2007	2008	Норматив коэффициента
Коэффициент абсолютной ликвидности	158,0	0,58	0,957	≥ 0,2
Коэффициент срочной ликвидности	164,0	2,926	6,758	≥ 0,7
Коэффициент промежуточной ликвидности	196,0	4,731	15,612	≥ 0,5–0,8
Коэффициент текущей ликвидности	206,0	5,588	20,904	≥ 1,5

Анализ платежеспособности субъектов предпринимательской деятельности на основе действующего законодательства

Анализ платежеспособности и финансовой несостоятельности организации проводят на основании постановления министерства финансов, министерства экономики, министерства статистики и анализа Республики Беларусь от 14.05.2004 г. №81/128/65 (в ред. от 08.05.2008 №79/99/50).

Согласно Инструкции по анализу и контролю за финансовым состояние и платежеспособностью субъектов предпринимательской деятельности основанием для признания структуры бухгалтерского баланса неудовлетворительной, а организации – неплатежеспособной является наличие одновременно следующих условий:

• коэффициент текущей ликвидности на конец отчетного периода в зависимости от отраслевой принадлежности организации имеет значение менее приведенного согласно приложению к Инструкции;

• коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами на конец отчетного периода в зависимости от отраслевой принадлежности организации имеет значение менее приведенного согласно приложению согласно Инструкции.

Организация считается устойчиво неплатежеспособной в том случае, когда имеется неудовлетворительная структура баланса в течении четырех кварталов, предшествующих составлению последнего бухгалтерского баланса, а также наличие на дату составления последнего бухгалтерского баланса значения коэффициента обеспеченности финансовых обязательств активами, превышающего 0,85.

Первые два коэффициента были рассмотрены в предыдущих разделах отчета (таблица 2.16, лист 66; таблица 2.12 лист 60).

Коэффициент обеспеченности финансовых обязательств активами определяется как отношение всех (долгосрочных и краткосрочных) обязательств организации, за исключением резервов предстоящих расходов, к общей стоимости активов:

(2.11)

Используя данные баланса и методику Минфина, проведем экспресс-анализ платежеспособности организации. Расчет представлен в таблице 2.17 (лист 68).

Результатом проведенного анализа согласно условиям постановления министерства финансов, министерства экономики, министерства статистики и анализа Республики Беларусь от 14.05.2004 г. №81/128/65 (в ред. от 08.05.2008 №79/99/50) организация может быть признана гарантировано платежеспособной, так как коэффициент текущей ликвидности превышает нормативную величину в несколько раз.

Таблица 2.17 – Экспресс-анализ финансового состояния предприятия

Наименование показателя	2006	2007	2008	Норматив коэффициента
Коэффициент текущей ликвидности	206,0	5,588	20,904	≥ 1,5
Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами	– 11,534	– 2,701	– 2,620	≥ 0,2
Коэффициент обеспеченности финансовых обязательств активами	0,994	0,976	0,994	≤ 0,85

3. Организационно-экономические мероприятия по совершенствованию финансовой деятельности ООО «Си-Трейдинг»

3.1 Снижение отвлечения из оборота собственных и заемных денежных средств

Для рассматриваемого нами предприятия характерно неэффективное планирование необходимой величины оборотных средств, в том числе дебиторской задолженности, запасов строительных материалов, нерациональное их использование.

Это подчеркивает необходимость проведения мероприятия по сокращению дебиторской задолженности, снижению запасов строительных материалов до минимума, необходимого для производства строительно-монтажных работ на объекте, рациональному планированию поступления заемных средств на счета предприятия.

Оптимальный вариант – переход на оплату строительных материалов по факту поставки. Это снизит не только размер дебиторской задолженности, но и возможность появления доли сомнительных долгов. Также предприятие получает беспроцентный кредит на краткосрочный период в размере стоимости поставленных материалов. Но возможность последующей оплаты после получения материалов чаще предоставляется поставщиком в результате длительного сотрудничества и соответственно применительна не ко всем видам материалов и услуг. Поэтому по остальным категориям товаров, по которым последующая оплата поставщиками не предоставляется, задача на предприятии состоит, в первую очередь, в снижении периода оборачиваемости дебиторской задолженности, т.е. сокращение времени между перечислением денежных средств на счета поставщиков и получением товара, а в дальнейшем времени его использования в строительстве.

При анализе имеющейся дебиторской задолженности финансист должен сосредоточить внимание на наиболее старых долгах и уделить большое внимание крупным суммам задолженности, контролировать их погашение согласно заключенным договорам, ежемесячно анализировать изменения объема дебиторской задолженности, как в целом, так и по поставщикам в частности. Необходимо сосредоточить внимание на дисциплине материально-ответственных лиц: выписка доверенностей на получение товарно-материальных ценностей должна производиться после отчета по ранее выданным доверенностям. Это исключит возможность образования просроченной дебиторской задолженности, в результате невнимательности сотрудников организации. Немалое внимание необходимо уделить ежеквартальной сверке с поставщиками и подрядчиками. Это позволит иметь реальную картину о состоянии дебиторской задолженности на предприятии.

При поставке строительных материалов следует избегать закупки материалов «впрок», тем самым «замораживая» денежные средства, выводя их из оборота. Закупка строительных материалов, поставка которых возложена на заказчика, должна осуществляться в строгом соответствии с графиком производства работ и подписанной разделительной ведомостью поставки материалов. Во избежание закупки материалов не соответствующих сметной документации, а также во избежание создания сверхнормативных запасов на объекте руководителем предприятия утверждается порядок обеспечения строительными материалами объекта строительства. В первую очередь, подрядчик в соответствии с графиком производства работ оформляет заявку на строительные материалы, поставка которых возложена на заказчика. Она визируется техническим надзором и передается в отдел материально-технического снабжения службы заказчика с указанием сроков поставки необходимых материалов. Служба материально-технического снабжения осуществляет анализ, исследование конъюнктуры рынка необходимых материалов и поставляет материал на объект. Соответственно размещение заказов на изготовление конструкций, изготовление которых требует длительного времени, производится заранее, согласно подписанной разделительной ведомости и графика производства работ. Это приводит к объективному отвлечению денежных средств из оборота на более длительный срок. И здесь необходимо осуществлять контроль за соблюдением договорных обязательств поставщиком по изготовлению данных конструкций с целью избежания образования просроченной дебиторской задолженности.

Осуществление данных мероприятий позволит снизить запасы строительных материалов и сократить дебиторскую задолженность как минимум на 20%.

Если на конец 2008 года дебиторская задолженность составила 4032 млн. р., а запасы строительных материалов – 2768 млн. р., то снижение этих показателей на 20% составит: (4032+2786)∙20/100=1363,6 млн. р.

С учетом финансово-экономического состояния в стране, падением курса национальной валюты и развитием инфляционных процессов необходимо посчитать убытки предприятия от снижения покупательной способности денег выведенных из оборота в связи с инфляцией. При уровне средней годовой инфляции 33% реальная величина собственного капитала в результате обесценивания денег уменьшилась на: 1363,6/ (1+0,33) – 1363,6= -338,3 млн. р.

При этом, учитывая, что дебиторская задолженность и запасы строительных материалов в указанных нами размерах (4032 млн. р. и 2768 млн. р. соответственно) являются среднемесячными остатками и в течении года остаются неизменны, можем посчитать полученную выгоду предприятия от неуплаты процентов по привлеченным займам на долю снижения оборотных активов. Экономия за год составит:

В результате, если предприятие будет проводить политику по снижению дебиторской задолженности и запасов материалов, которая приведет к уменьшению их размера на 20%, оно получит годовую экономию денежных средств в размере 501,9 млн. р. (338,3 + 163,6 = 501,9).

Следует отметить, что эффект в деятельности предприятия может быть выше предполагаемого нами значения. Но это достигается лишь при согласованном взаимодействии всех служб организации, ежедневном контроле и анализе показателей ее деятельности.

3.2 Экономическое обоснование эффективности инвестиционного проекта

Сложившаяся практика инвестирования средств в строительство компаниями-девелопментами на белорусском рынке недвижимости состоит в том, что реализация проекта производится на стадии пятидесяти процентной готовности объекта. Это позволяет увеличить оборачиваемость капитала за короткий промежуток времени с достаточно высоким уровнем эффективности вложенных средств. Мировой экономический кризис оказал негативное влияние на развитие рынка недвижимости. Отсутствие кредитных ресурсов, недостаток собственных денежных средств значительно снизили спрос на объекты недвижимости. Так еще в начале 2008 года каждый вложенный инвестором рубль в объект торгово-офисной недвижимости приносил ему четырехкратную прибыль при реализации данного объекта, в то время как сегодня прибыль по торговле недвижимостью уменьшилась в два раза.

В связи с этим назрела необходимость разработки иной концепции реализации данных инвестиционных проектов, в частности, сдача торгово-офисных помещений в аренду после ввода объектов в эксплуатацию, с целью сохранения объектов, как выгодного вложения капитала, до момента увеличения их рыночной стоимости до уровня 2008 года. Необходимо провести расчет экономического обоснования эффективности инвестиционного проекта при получении рентных платежей, а также рассчитать возможности предприятия по своевременному погашению долгосрочных обязательств с уплатой процентного вознаграждения по ним.

3.2.1 Обзор рынка торгово-офисных помещений

Офисный сегмент рынка коммерческой недвижимости г. Минск начал формироваться после 2002 г. Основным игроком на рынке аренды объектов административного назначения являлось и является Управление делами Президента РБ и Мингорисполком. Подавляющее большинство объектов УД ПРБ и Мингорисполкома представляет собой морально и физически устаревшие здания советской постройки – проектные институты, административные здания предприятий, по своему оснащению соответствующие уровню помещений класса «С». Незначительную долю (3–5%) занимали объекты, в том числе частные, предлагающие офисную площадь класса «В». Класс «А» в 2002 году на рынке отсутствовал.

Эволюция отечественного бизнеса привела к росту требований, предъявляемых к качеству офисных помещений.

Следует отметить, что отсутствие на рынке западных транснациональных компаний, предъявляющих изначально высокие требования, оказывает сдерживающее влияние на качественный уровень бизнес-центров. Девелоперы в своих проектах ориентируются, прежде всего, на отечественный и российский бизнес.

Наиболее востребованные параметры офисных помещений для бизнес-центров класса «А» и «В»:

• месторасположение: главные проспекты (пр. Независимости, пр. Победителей, пр. Дзержинского), 1‑е и 2‑е транспортные кольца, линии метро.

• парковка: минимум 1 м/м на 100 кв. м.

• площадь: 20–50 кв. м (в аренду), 120–150 кв. м (в собственность)

• уровень отделки: отделка эконом-класса, предпочитают делать отделку самостоятельно.

• коммуникации: кабельный интернет, неограниченное количество телефонных линий, центральное кондиционирование – обязательно в офисах класса «А», в офисах более 100 кв. м. – желательно наличие санузла.

По данным Информационного центра коммерческой недвижимости «Твоя столица» общая торгово-офисная площадь Минска составляет около 1326 тыс. кв. м. Из них в торговых центрах города сдается только 145 тыс. кв. м. торговых площадей и в административных центрах – 147 тыс. кв. м. офисных помещений.

Основными действующими торгово-офисными центрами являются:

• Торгово-развлекательный центр «Expobel» – 31000 кв. м.

• Торгово-развлекательный центр «Град» – 18000 кв. м.

• Бизнес-центр «Виктория Плаза» – 18800 кв. м.

• Бизнес-центр «XXI век» – 17435 кв. м.

• Торговый центр «Корона» -18380 кв. м.

• Бизнес-центр по ул. Тимирязева, 65 – более 20000 кв. м.

• Торговый центр «Столица» – 11444 кв. м.

• Бизнес-центр «Немига Сити» – 7500 кв. м.

• Торговый центр «Гиппо» – 6472 кв. м.

• Торговый центр «Prostore» – 6200 кв. м.

• Бизнес-центр Короля, 51 – 5200 кв. м.

В период 2011–2015 гг. в г. Минск планируется сформировать несколько крупных деловых центров (с учетом существующих, строящихся и планируемых к строительству объектов):

• МКАД – пр. Независимости (БЦ «XXI век», БЦ «Порт 1, 2», БЦ «Gold City» и комплекс многоэтажных бизнес-центров, БЦ «Александров Пассаж», ТРЦ «Минск-Москва», БЦ по ул. Гинтовта).

• ул. Немига – пл. Богушевича (БЦ «Немига-Сити 1, 2», БЦ по ул. Мясникова, БЦ «София», многоэтажный бизнес-центр по ул. Немига, БЦ по пр-ту Дзержинского);

• пр. Победителей (БЦ по пр-ту Победителей‑7, БЦ по ул. Димитрова, реконструкция общежития БГУ, БЦ «Покровский», БЦ «Виктория»)

• ул. К. Цеткин – ул. Кальварийская (БЦ «Саако 1,2», БЦ по ул. Короля, 51, Многоэтажный бизнес-центр в рамках многофункциональной застройки по ул. М. Танка, крупный ТРЦ);

• ул. Аэродромная (Многофункциональный комплекс «Минск-Сити»).

Также формируются более мелкие деловые центры:

• по ул. Сурганова;

• по ул. Платонова;

• по пр-ту Дзержинского.

В 2008 году на рынке офисной недвижимости четко появилась тенденция роста качества предложения. На долю строящихся и планируемых к строительству административных объектов класса «А» в период 2008–2020 гг. приходится до 73% предложения, 17% всего объема предложения отвечает требованиям класса «В».

В настоящее время доля свободных площадей в административных центрах достаточно низкая. В успешных по формату и местоположению проектах она составляет не более 5% арендуемой площади. Информация об освобождающихся площадях в основных торговых коридорах Минска, как правило, не успевает достичь открытого рынка.

Для рынка торгово-офисной недвижимости Минска 2008 год явился «переломным». До этого времени иностранные девелоперские компании на белорусском рынке не были широко представлены. Немногочисленные зарубежные инвесторы предпочитали работать в форме совместных предприятий с белорусскими партнерами. В 2007 году резко возрос интерес иностранных компаний (Прибалтика, Ливан, Иран, Россия) к рынку коммерческой недвижимости. На низкоконкурентный рынок офисной недвижимости пришли крупные иностранные девелоперы с масштабными проектами. Однако, ввиду экономического кризиса на мировом рынке выросла вероятность того, что большинство проектов может быть заморожено на неопределенный срок.

В связи с влиянием кризиса изменился и качественный состав покупателей, что повлияло на структуру спроса. Так, если до осени 2008 года дешевые кредиты стимулировали приобретение офисных помещений от 100 кв. м. в объектах класса «А» и «В», то начиная с последнего квартала 2008 года спросом пользуются помещения площадью до 60 кв. м.

Ставки арендной платы на торговые помещения в административных помещениях варьируются в зависимости от местоположения, арендуемой площади и пр. Так для арендаторов торговых площадей до 50 кв. м. ставки арендной платы в 2008 году находились в диапазоне 30–120 евро/кв. м. в месяц (с НДС). Для более крупных арендаторов (150–350 кв. м.) ставка арендной платы составляла 20–60 евро, для якорных арендаторов – от 12 евро/кв. м./мес.

В целом ставки арендной платы, зафиксированы в евро, на рынке торговой недвижимости по итогом 2008 года остались на уровне 2007 года: рост ставок аренды в первом полугодии на 2–5% был компенсирован снижением ставок в 3–4 кварталах 2008 года. В сегменте долевого строительства торговой недвижимости по итогам 2008 года был зафиксирован 15%-й рост цен предложения по сравнению с 2007 годом. Однако ввиду мирового финансового кризиса, происходили некоторые изменения: в 4 квартале 2008 года – начале 2009 года уменьшение цены предложения составило около 10%.

Ставки арендной платы в основных торговых коридорах Минска по состоянию на 1–2 квартал 2009 года составили 60–80 евро/кв. м./ месяц (с НДС), средние ставки арендной платы в действующих торговых центрах составляют 35–50 евро/кв. м./месяц (с НДС).

Анализ динамики цен на различных сегментах рынка показывает, что цена предложения офисных площадей в собственность и в аренду тесно взаимосвязана и неуклонно возрастает на протяжении последних лет. В 2008 году цены предложения в сегменте долевого строительства офисов выросли на 17–20%. Примерно настолько же выросли ставки арендной платы. Однако в первом квартале 2009 года произошло снижение ставок арендной платы на офисную недвижимость на 10%. Средние ставки арендной платы в офисных центрах составляют 25,7–36 евро/кв. м./месяц (с НДС); средние ставки арендной платы в офисных центрах класса «А» и «В» составляют 30–40 евро/кв. м./месяц (с НДС). Средняя цена предложения офисный помещений в действующих офисных центрах класса «А» составляет 4000–4300 долл./кв. м., а цена на торговые помещения – 3900–4200 долл./кв. м.

Генеральным планом развития Минска предусмотрено преимущественное размещение общественно-деловой застройки в границах 1-го транспортного кольца, а также в 100-метровой зоне от основных радиальных магистралей: Независимости пр., Победителей пр., Партизанский пр., ул. Кальварийская и др. В частности, градостроительными планами предусмотрено строительство крупных бизнес-центров по проспекту Победителей и Дзержинского. С точки зрения престижности местоположения для размещения офиса представительского класса, участки в г. Минск будут выстраиваться следующим образом:

• В районе первого транспортного кольца;

• Район аэропорта «Минск‑1» (в случае успешной реализации проект Минск-Сити и появления новой линии метро);

• Деловая застройка вдоль проспектов Победителей и Независимости, за пределами первого транспортного кольца

• Деловая застройка вдоль основных транспортных магистралей города.

3.2.2 Экономическое обоснование проекта «Бизнес-центр по 1-му Загородному переулку в г. Минске»

При расчете финансовой модели данного инвестиционного проекта приняты следующие базовые величины:

• Полезная площадь сдаваемых помещений из расчета проектно-сметной документации отражена в таблице 3.1:

Таблица 3.1 – Перечень помещений, сдаваемых в аренду

Наименование	Единица измерения	Общая площадь	Начало продаж
Офисные помещения	кв. м.	12177	01.06.2009
Помещения общепита	кв. м.	719	01.06.2009
Паркинг	машиномест	150	01.01.2010

• Для расчета приняты существующие ставки налогов:

1. а налог на прибыль – 24%;

2. налог на добавленную стоимость – 18%;

3. налог на недвижимость – 1%;

4. отчисления в фонд социальной защиты населения – 34%;

5. отчисления по обязательному страхованию – 1%;

6. единый платеж – 1%;

7. транспортный сбор – 3%.

• Период строительства бизнес-центра, согласно инвестиционного плана, принят с 1 декабря 2006 года по 31 мая 2009 года. Объем финансовых вложений в данный инвестиционный проект составит 22505862 долл. Строительство, рядом стоящего паркинга на 150 маш/мест будет осуществляться в период с мая 2009 года по декабрь 2009 года. Объем финансовых вложений в данный проект составит 3000000 долл.

• Планируемый объем сдачи в аренду площадей построенных объектов рассчитывается с учетом показателя вакантности на уровне 5% (таблица 3.2), причем в 2009 году коэффициент загруженности помещений изменяется от 0,30 в июне 2009 года до 0,95 в январе 2010 года.

Таблица 3.2 – Планируемый объём сдачи в аренду, кв. м. в месяц (с учетом загруженности), кв. м. / машиноместо

Продукт	июн. 2009	июл. 2009	авг. 2009	сен. 2009	окт. 2009	нояб. 2009	дек. 2009	янв. 2010	фев. 2010	мар. 2010
Офисные помещения	3653	4871	6089	7306	8524	9742	10959	11568	11568	11568
Помещения общепит		719	719	719	719	719	719	719	719	719
Паркинг								45	60	75

• Размер ставок арендной платы определяется сравнительным методом, путем сопоставления с объектами приближенными по классу и месторасположению. Аренда ставки на момент сдачи объекта консервативны и приняты практически равными сегодняшними:

1. арендная ставка на офисные помещения – 38,4 долл. (с учетом НДС);

2. арендная ставка на помещения общепита – 25,6 долл. (с учетом НДС);

3. арендная ставка за машиноместо – 76,8 долл. (с учетом НДС).

Проект также предусматривает ежегодное увеличение арендных ставок в размере 10% по всем категориям помещений.

Динамика выручки от аренды по годам реализации проекта представлена в таблице 3.3:

Таблица 3.3 – Поступления от сдачи в аренду, долл.

Строка	2009 год	2010 год	2011 год	2012 год	2013 год	2014 год	2015 год
Офисные помещения	1963907	5638316	6199834	6819656	7501830	8252487	9077990
Помещения общепит	110438	233963	257503	283243	311550	342683	376950
Паркинг	0	103104	138989	152890	168177	184991	203484
ИТОГО	2074345	5975383	6596326	7255788	7981557	8780160	9658424

• Невозмещаемые расходы рассчитаны на основе известной информации о составе затрат в других бизнес-центрах и торговых центрах и исходя из того, что будет создана управляющая компания, которая будет заниматься обслуживанием проекта. Расходы по персоналу и общие издержки представлены в таблице 3.4 и таблице 3.5, соответственно.

Таблица 3.4 – План по персоналу

Должность	Кол-во	Зарплата, долл.	Платежи
Управление
директор	1	1200	Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
бухгалтер	1	1000	Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
юрист	1	800	Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
Производство
инженер	1	700	Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
сантехник	1	500	Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
электрик	1	500	Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
уборщик	2	300	Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
охрана	4	400	Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
Маркетинг
маркетолог	1	800	Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
ВСЕГО	13	9700

Таблица 3.5 – Общие издержки

Название	Сумма, долл.	Платежи
Управление
коммунальные платежи	100	Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
платежи за землю	1400	Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
прочие	300	Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
Маркетинг
реклама	100	Ежемесячно, начиная с июня 2009 года
единовременная реклама	20000	Разовый платеж 01.06.2009

В проекте предусмотрен ежегодный рост заработной платы и издержек в размере 10% в год. Расчет прибыли полученной в ходе реализации проекта на весь период его окупаемости представлен в приложении А.

В расчете заложено освобождение от налога на недвижимость на период одного года после ввода в действие объекта согласно действующего законодательства (статья 4 Закона Республики Беларусь «О налоге на недвижимость» от 23.12.1991 г. №1337‑XII). Уменьшение размера налога на недвижимость по годам связано с частичной амортизацией объекта в процессе эксплуатации. Налог определяется ежегодно, его начисление производится от остаточной стоимости основного средства. Амортизация рассчитывается исходя из нормы, установленной согласно Временному республиканскому классификатору амортизируемых основных средств и нормативные сроки службы. Так нормативный срок службы бизнес-центра и паркинга составляет 100 лет (шифр 10001).

Анализ движения денежных средств согласно представленной финансовой модели отражен в таблице кэш-фло (приложение Б). Потоки денежных средств отражают деятельность в динамике от периода к периоду. Эта таблица объединяет показатели, характеризующие динамику движения денежных средств по годам реализации проекта от всех видов деятельности организации: операционной, инвестиционной и финансовой.

Следует обратить внимание, что до начала 2013 года производится зачет накопленного во время строительства налога на добавленную стоимость в размере 3890725 долл. В связи с этим отток денежных средств по строке налоги значительно ниже в период с 2009 по 2013 годы.

В ходе инвестиционного проекта предусмотрено, в первую очередь, погашение основного долга по внешним займам, а затем начиная с 2014 года выплаты процентов по ним. Погашение основного долга производятся по мере поступления арендных платежей. В то время как на выплату процентов договором займа установлен мораторий до 2018 года.

Оценка инвестиций базируется на сопоставлении ожидаемой чистой прибыли от реализации проекта с инвестированным в проект капиталом. В основе метода лежит вычисление чистого денежного потока, определяемого как разность между притоком денежных средств от операционной (производственной) и инвестиционной деятельности и их оттоком, за минусом издержек финансирования, в том числе процентов по долгосрочным кредитам.

На основании чистого денежного потока рассчитываются основные показатели оценки инвестиций:

• чистый доход (NV);

• чистый дисконтированный доход (NPV);

• индекс доходности (PI);

• внутренняя норма рентабельности (IRR);

• срок окупаемости (PP);

• дисконтированный срок окупаемости (DPP) [15].

В основе расчета этих показателей лежит коэффициент дисконтирования, который используется для приведения будущих потоков и оттоков денежных средств на шаге t к начальному периоду времени.

Коэффициент дисконтирования:

, (3.1)

где – коэффициент дисконтирования, в долях единицы;

– норма дисконтирования, в долях единицы;

– номер года с момента начала инвестиционных вложений .

Ставка дисконтирования принимается на уровне ставки рефинансирования Национального банка или фактической ставки процента по долгосрочным кредитам банка. Принятая ставка дисконтирования равна 14%.

Условия финансовой реализуемости и показатели эффективности рассчитываются на основании денежного потока CF_t.

Чистым доходом (NV) называется накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчетный период:

NV= ∑CF_t, (3.2)

где CF_t – чистый поток наличности в году t, долл.

Суммирование распространяется на все шаги расчетного периода.

NV проекта определен на основе данных приложения В строки 5 для 2006–2022 гг. составляет: -5000000 – 2000000 – 11167292 – 5784283 + 4453072 + 4860646 + 5358232 + 5229649 + 4051747 + 544 + 893483 + 6913420 + 7615642 + 8387843 + 9236731 + 10170426 + 11197263 = 54417122 долл.

Чистый дисконтированный доход (другие названия – ЧДД, интегральный эффект, Net Present Value, NPV) характеризует интегральный эффект от реализации проекта и определяется как величина, полученная дисконтированием (при постоянной ставке процента отдельно для каждого года) разницы между всеми годовыми оттоками и притоками реальных денег, накапливаемых в течении горизонта расчета проекта:

, (3.3)

где – чистая текущая стоимость инвестиционного проекта, долл.;

– длительность проекта в годах;

– годовой доход от инвестиций в году t, долл.;

– инвестиционный капитал, вкладываемый в году t, долл.;

– коэффициент дисконтирования в году t, доли ед.;

Формулу по расчету NPV можно представить в следующем виде:

. (3.4)

Чистый дисконтированный доход показывает абсолютную величину прибыли, приведенной к началу реализации проекта, и должен иметь положительное значение, иначе инвестиционный проект нельзя рассматривать как эффективный.

В рассматриваемом проекте NPV: -5000000∙1 – 2000000∙0,88 – -1167292∙0,77 – 5784283∙0,67 + 4453072∙0,59 + 4860646∙0,52 + 5358232∙0,46 + +5229649∙0,40 + 4051747∙0,35 + 544∙0,31 + 893483∙0,27 + 6913420∙0,24 + +7615642∙0,21 + 8387843∙0,18 + 9236731∙0,16 + 10170426∙0,14 + 11197263∙0,12 = 1122009 долл. (строка 11 приложения В).

Разность NV – NPV нередко называют дисконтом проекта. Дисконт проекта в нашем случае равен 54417122 – 1122009 = 53295113 долл.

Так как в нашем случае NV – NPV > 0, то проект следует принять. Если же NV – NPV < 0, то проект следует отвергнуть. Когда NV – NPV = 0, то проект не прибыльный, но и неубыточный.

Чем больше значение NPV, тем эффективнее проект. Очевидно, что по приведенной методике расчета рассматриваемый проект эффективен.

Внутренняя норма рентабельности инвестиций (Internal rate of return (IRR)) – значение нормы дисконта ( ), при которой величина проекта равна нулю. , при которой .

Внутренняя норма рентабельности – интегральный показатель, рассчитываемый нахождением ставки дисконтирования, при которой стоимость будущих поступлений равна стоимости инвестиций.

Внутренняя доходность инвестиционного проекта – это такая процентная ставка, при которой банковский начальный капитал, обеспечивающий последовательность платежей, ожидаемых свободных денежных потоков инвестиционного проекта, равен начальным инвестициям в проект.

Смысл расчета этого коэффициента при анализе эффективности планируемых инвестиций заключается в следующем: IRR показывает максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть осуществлены в данном проекте. Например, если проект полностью финансируется за счет ссуды коммерческого банка, то значение IRR показывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которого делает проект убыточным.

Для оценки эффективности значение IRR необходимо сопоставлять со ставкой дисконтирования (d). Инвестиционные проекты, у которых IRR > d, имеют положительный NPV и поэтому эффективны. Проекты, у которых IRR < d, имеют отрицательный NPV и потому неэффективны. Реализовывать данный проект нецелесообразно, так как возникнут проблемы с возвратом кредита 16.

Проведем расчет IRR для проекта. Для этого воспользуемся данными приложения В по строке 5 – роль свободного денежного потока будет играть чистая прибыль. Начальные инвестиции берутся по строке 3.1 приложения В. Итак: -5000000/(1+IRR)⁰ + (-2000000)/(1+ IRR)¹ + (-11167292)/(1+ IRR)²+(-5784283)/(1+IRR)³ + 4453072/(1+ IRR)⁴ + 4860646/(1+ IRR)⁵ + 5358232/(1+ IRR)⁶ +5229649/(1+ IRR)⁷ + 4051747/(1+ IRR)⁸ +544/(1+ IRR)⁹ + 897323/(1+ IRR)¹⁰ +6913420/(1+ IRR)¹¹ + 7615642/(1+ IRR)¹² +8387843/(1+ IRR)¹³ + 9236731/(1+ IRR)¹⁴ +10170426/(1+ IRR)¹⁵ + 11197263/(1+ IRR)¹⁶ =0. Способом подстановки получаем: в проекте IRR = 14,86%, что говорит о его эффективности. Так как IRR > d на 0,86%, то и NPV проекта положителен. Он составляет 11197263 долл. Запас прочности проекта достаточно рискован (0,86%). С учетом того, что расчет IRR производится на стадии завершения инвестиционного проекта и потребность в дополнительных кредитных средствах минимальна, то значение показателя IRR лучше сравнить с фактически сложившейся процентной ставкой по полученным заемным средствам, которая составляет 12%. В данном случае запас прочности составит 2,86%.