161752 (Оценка объекта недвижимости), страница 2

В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.

Корректировка цен продажи сопоставимых объектов (в расчете на 1 кв. м полезной площади) осуществляется последовательно по каждому показателю (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному показателю и имеющие сходные иные характеристики. Разница в цене выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному показателю, на эту величину уменьшается либо увеличивается (в зависимости от того, лучше или хуже сопоставимый объект по сравнению с оцениваемым) цена каждого сопоставимого объекта. Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки.

Величина корректировки по каждому показателю и каждому объекту записывается в таблицу 5 либо со знаком «–»» (если сопоставимый объект по данному показателю хуже, чем оцениваемый), либо со знаком «–» (если сопоставимый объект по данному показателю лучше, чем оцениваемый).

Таблица 4. Корректировка цен продажи сопоставимых объектов

№ n/n	Показатели	Сопоставимые объекты
		А	Б	В	Г
1	Цена продажи в расчете на 1 кв. м полезной площади здания	6,05	4,65	5,31	5,66
2	Величина корректировки по времени продажи	0,33	0,33	0,33	0,33
3	Скорректированная по времени продажи цена	6,71	5,31	5,31	5,66
4	Величина корректировки по местоположению	-1,05
5	Скорректированная по местоположению цена	5,66	5,31	5,31	5,66
6	Величина корректировки по состоянию объекта	-0,35			-0,35
7	Скорректированная по всем показателям сравнения цена	5,31	5,31	5,31	5,31

В результате расчетов, была получена скорректированная по всем показателям цепа продажи (за 1 кв. м.) сопоставимых объектов, которая принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания = 5,31 тыс. руб.

3. Определяется стоимость оцениваемого здания – V_В

где: P_С – стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;

S_B – полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв. м.

P_C=5,31 тыс. руб.

S_B =2828 кв. м.

V_B=5,31*2828=15016,68 тыс. руб.

4. Определяется стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости по методу сравнения продаж (V_SC) путем суммирования стоимости здания (V_B) и стоимости земельного участка (V_L):

V_L=6836,20 тыс. руб.

V_B=15016,68 тыс. руб.

V_SC=6836,20+15016,68=21852,88 тыс. руб.

5. Оценка объекта по методу дисконтирования доходов

Для определения стоимости объекта по методу дисконтирования доходов анализируются доходы и расходы за весь период коммерческого использования здания.

1. Определяется потенциальный валовой доход от аренды здания – PGI:

r_B – арендная плата за 1 кв. м полезной площади здания в месяц, тыс. руб.;

Sp – полезная площадь здания, кв. м.;

r_b – арендная плата за 1 кв. м полезной площади подвала в месяц, тыс. руб.;

S_b – полезная площадь подвала, кв. м.;

m – количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.

2. Определяется действительный валовой доход – EGI:

где k – коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).

3. Определяются текущие операционные расходы (СОЕ) по эксплуатации здания путем суммирования:

• фонда оплаты труда персонала;

• начислений на заработную плату (единый социальный налог) в размере 35, 6% от фонда оплаты труда персонала;

• платежей за коммунальные услуги;

• прочих расходов;

• амортизационных отчислений на восстановление здания в размере 1% от полной восстановительной стоимости здания (V_R).

• налога на имущество в размере 2% от остаточной стоимости здания в каждом анализируемом году.

При расчете общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.

Остаточная стоимость здания (Vⁿ_rem) в каждом анализируемом году, начиная со второго, определяется по формуле:

где: V^n-1_rem – остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;

А – амортизационные отчисления на восстановление здания в размере 1% от полной восстановительной стоимости здания, тыс. руб.

4. Определяется чистый операционный доход от аренды (NOI₁) как разница между действительным валовым доходом и текущими операционными расходами:

5. Определяется денежный поток (CF) как общий чистый операционный доход от здания (с учетом дополнительного дохода от кафе):

где NOI – чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.

6. Определяется коэффициент дисконтирования – k_d

где: i – ставка дисконтирования, доли единицы.

7. Определяется дисконтированный денежный поток – DCF:

8. Определяется текущая стоимость перепродажи здания (реверсии) в конце срока его коммерческого использования – PVr.

где: DCF_m, – дисконтированный денежный поток последнего, 5‑го года;

R – коэффициент капитализации для здания, который определяется на основе исходных данных по сопоставимым с оцениваемым объектам.

9. Определяется текущая стоимость здания – РV_B:

где: IС – единовременные инвестиции, т.е. затраты на текущий ремонт помещений в здании, тыс. руб.

10. Определяется стоимость всего объекта недвижимости по метолу дисконтирования доходов – V_Dl:

6. Согласование результатов оценки

Анализируются все полученные по трем методам оценки значения стоимости объекта. Для этого кратко описываются преимущества и недостатки каждого из использованных методов оценки применительно к оцениваемому объекту с учетом его специфических особенностей (местоположения, доходности и т.п.) и состояния рынка недвижимости. На основании этого, полученным различными методами оценкам присваиваются весовые коэффициенты в долях единицы (общая сумма коэффициентов должна быть равна единице), и определяется средневзвешенное значение стоимости объекта, которое и принимается в качестве рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Таблица 5 Расчет стоимости здания методом дисконтирования доходов

Наименование показателей	Значение показателей по годам
	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
Полезная площадь здания, кв. м	1979,60	2403,80	2545,20	2686,60	2686,60
Полезная площадь подвала, кв. м	89,60	108,80	115,20	121,60	121,60
Ставка арендной платы за 1 кв. м полезной площади здания в месяц, тыс. руб.	0,30	0,32	0,35	0,37	0,40
Ставка арендной платы за 1 кв. м полезной площади подвала в месяц, тыс. руб.	0,10	0,11	0,12	0,12	0,13
Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс. руб.	3563,28	9345,97	10628,76	11992,98	12766,72
Потенциальный валовой доход от аренды подвала, тыс. руб.	8,96	11,75	13,36	15,08	16,05
Итого потенциальный валовой доход, тыс. руб.	3572,24	9357,72	10642,12	12008,06	12782,77
Коэффициент заполняемости	0,7	0,85	0,9	0,95	0,95
Действительный валовой доход, тыс. руб.	2500,57	7954,07	9577,91	11407,66	12143,64
Фонд оплаты труда персонала, тыс. руб.	240	480	480	480	480
Единый социальный налог, тыс. руб.	85,44	170,88	170,88	170,88	170,88
Плата за коммунальные услуга, тыс. руб.	593,88	1442,28	1527,12	1611,96	1611,96
Прочие расходы, тыс. руб.	356,328	865,368	916,272	967,176	967,176
Остаточная стоимость здания, тыс. руб.	2897,23	2862,74	2828,25	2793,75	2759,26
Налог на имущество, тыс. руб.	57,94	57,25	56,56	55,88	55,19
Амортизационные отчисления на восстановление здания, тыс. руб.	34,49	34,49	34,49	34,49	34,49
Итого текущие операционные расходы, тыс-руб.	4265,32	5913,02	6013,58	6114,14	6078,95
Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб.	-1764,75	2041,05	3564,33	5293,52	6064,68
Чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.	120	240	240	240	240
Денежный поток, тыс. руб.	-1644,75	2281,05	3804,33	5533,52	6304,68
Ставка дисконтирования, %	22	25	27	29	30
Коэффициент дисконтирования	0,82	0,64000	0,48819	0,36111	0,26933
Дисконтированный денежный поток, тыс. руб.	-1348,16	1459,87	1857,24	1998,22	1698,03
Инвестиции (затраты на ремонт), тыс. руб.	1200	0	0	0	0
Текущая стоимость перепродажи (реверсии) здания, тыс. руб.					15,436
Стоимость здания по методу дисконтирования доходов, тыс. руб.					19901,2