35728 (Исследование прав и обязанностей сторон в договоре аренды земли)

СоДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. Понятие сторон договора аренды земельного участка

2. права и обязанности сторон договора аренды земельного участка

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Земля обладает ценностью, которая отличает ее от любого другого материального объекта. Роль, которую играет земля в экономике каждой страны, не всегда очевидна, но имеет огромное значение. Без надежно защищенных прав на землю невозможно обеспечить устойчивое развитие, поскольку у инвестора едва ли появится желание делать долгосрочные капиталовложения. Одним из возможных способов пользования землей, приобретающим в последнее время все большую актуальность, является обладание земельным участком на праве аренды. Как указывает Л.О. Федькин, до принятия Земельного кодекса Российской Федерации⁰ (ЗК РФ) отсутствие правовой базы приводило к широкой нормотворческой деятельности субъектов РФ⁰. Принимаемые субъектами РФ нормативные правовые акты во многом, как показывает опыт недавних лет, противоречили федеральному законодательству.

ГК РФ, признавший земельный участок объектом недвижимости, не регулировал и не мог урегулировать в полном объеме арендные земельные отношения. Принятие ЗК РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ⁰ не дало полного решения всех существующих проблем в правовом регулировании названного института. В настоящее время налицо наличие противоречий между нормами ЗК РФ и ГК РФ, поскольку нормами названных актов устанавливаются различные правовые конструкции при регулировании аренды земельного участка.

Более того, нормами ЗК РФ не всегда в достаточной мере урегулированы отношения, которые могут иметь место при возникновении прав на земельный участок. Указанное обстоятельство вызывает сложности при применении указанных норм на практике. Исследование норм ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» позволяет сделать вывод о наличии правовых коллизий, вызывающих сложности при практическом и эффективном применении норм названного закона. В частности, предусмотренный законом механизм применения к ранее заключенным договорам аренды земельных долей института доверительного управления не гарантирует получение собственником доли платы за ее использование.

Целью работы является исследование прав и обязанностей сторон в договоре аренды земли.

К задачам исследования необходимо отнести:

- изучение понятия сторон договора аренды земельного участка;

- исследование прав и обязанностей сторон договора аренды земельного участка.

1. Понятие сторон договора аренды земельного участка

Сторонами договора аренды земельных участков являются арендодатель и арендатор. Право сдачи земельного участка в аренду согласно ст. 608 ГК РФ⁰ принадлежит, прежде всего, его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В роли арендодателей могут выступать граждане РФ, юридические лица, а также РФ, субъекты РФ и муниципальные образования, которые в соответствии со ст. 124 ГК РФ⁰ выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. В роли арендодателей от имени РФ, субъектов РФ, муниципальных образований обычно выступают департаменты (комитеты) по управлению имуществом. Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника на сдачу имущества в аренду (например, в силу договора поручения или комиссии)⁰.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия. Иностранцы и лица без гражданства по общему правилу могут быть как арендаторами, так и арендодателями. Последнее касается только тех особых случаев, когда они являются собственниками земельных участков (например, если они стали собственниками здания, сооружения) или же заключают договор субаренды. Согласно ст. 270 ГК РФ право сдавать земельный участок в аренду предоставлено также лицу, которому участок предоставлен в постоянное пользование, но такое право может быть осуществлено только с согласия собственника земельного участка. Эта статья находится в противоречии с п. 4 ст. 20 ЗК РФ⁰, согласно которому граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ в числе арендодателей названы только собственники, что явно противоречит ГК РФ, хотя в этом же пункте указывается о предоставлении земельных участков в соответствии с гражданским законодательством. Эта норма встретила почти единодушную критику в литературе⁰, при этом многие исследователи полагают, что в данном случае имеет место просто техническая ошибка. Стороной договора аренды могут быть не только собственники (с согласия собственника или в силу положений закона).

Таким образом, указание в ст. 22 ЗК РФ о том, что в аренду земельные участки могут сдаваться только собственниками, было бы правильно толковать не в прямом смысле, а как указание на то, что только собственник решает данный вопрос в принципе (определяет саму возможность), если даже он непосредственно и не заключает договор аренды. Хотя иногда рассматриваемая норма воспринимается именно так - ограничительно и, на наш взгляд, ошибочно⁰.

Следует упомянуть о тех проблемах, которые возникают при заключении договоров аренды с множественностью лиц на стороне арендатора или арендодателя. Нормативной базы по данному вопросу явно недостаточно. В этой связи существенным представляется разъяснение Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. по этому вопросу.

Пленум разъяснил, что в тех случаях, когда на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат разным лицам и на разных основаниях (праве собственности, праве хозяйственного ведения и т.п.), то эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании⁰.

Суд также указал, что договор аренды может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом производится при этом с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ. Но понуждение к заключению договора аренды в отношении отдельных владельцев помещений не допускается. Поскольку остается открытым вопрос о том, как же будут исполняться обязанности по такому договору аренды, то в п. 20 Постановления Пленума специально указано, что в силу п. 2 ст. 322 ГК РФ обязанности нескольких должников в предпринимательских отношениях являются солидарными.

2. права и обязанности сторон договора аренды земельного участка

Содержание прав и обязанностей арендатора и арендодателя по договору аренды земельного участка в общем виде определено в гл. 34 ГК РФ. Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению участка, со всеми его принадлежностями и документами, и несет ответственность за недостатки сданного в аренду участка, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. Арендодатель освобождается от этой ответственности только в случае, если недостатки были оговорены им при заключении договора, были заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены им во время осмотра (ст. 612 ГК РФ). При этом следует учитывать и специфические правила ст. 37 ЗК РФ.

Земельный участок должен быть включен в оборот с учетом требований Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» ⁰, т.е. он должен быть внесен в Единый государственный реестр земель, кадастровые книги. Объектом аренды может быть и тот участок, который не имеет индивидуального кадастрового номера, но этот номер должен быть у земельного участка, часть которого арендуется. Обязанность предоставить земельный участок является самостоятельной обязанностью арендодателя. Если же участок фактически новому арендатору предоставлен не был, то он не вправе истребовать его от прежнего арендатора⁰. Однако этот же участок может быть истребован в рамках выполнения обязанности передать участок (ст. 398 ГК РФ).

Статья 621 ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнившего свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено в договоре. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а при отсутствии такого указания - в разумный срок до окончания действия договора.

В случае отказа арендодателя на заключение договора на новый срок, если последний в течение года после этого заключил договор аренды с другим лицом, прежний арендодатель имеет право потребовать перевода на себя прав и обязанностей по такому договору и/или возмещения убытков. При этом необходимо иметь в виду, что указанные права принадлежат прежнему арендатору только в случае заключения арендодателем с другим лицом договора аренды. Так, суд не удовлетворил иск арендатора к арендодателю, отказавшему арендатору в заключении договора аренды на новый срок и передавшему объект недвижимости третьему лицу в безвозмездное пользование, признав ссылку на ст. 621 ГК РФ необоснованной.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену; законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ).

Общее правило о выкупе (ст. 624 ГК РФ) применительно к аренде земельных участков существенно изменено. Так, п. 8 ст. 22 ЗК РФ также предусматривает право выкупа земельного участка арендатором, более того: это его право выкупа является преимущественным; реализация его производится в порядке, предусмотренном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности третьим лицам (не сособственникам). Следовательно, подлежат применению правила ст. 250 ГК РФ⁰. Однако это право действует только при аренде участка, находящегося на праве государственной или муниципальной собственности. Если участок находятся на праве собственности физического или юридического лица, то выкуп также возможен, но арендатор в таких случаях не обладает указанным преимущественным правом. Не применяется рассматриваемая норма и в случаях, когда граждане (или юридические лица) являются собственниками зданий (сооружений), расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Сходная норма имеется и в п. 4 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ⁰. Выкуп в данном случае производится с учетом особенностей, установленных ст. 8, 10 данного Закона (т.е. с учетом приоритета покупки субъектом РФ или органом местного самоуправления). Но в п. 4 ст. 10 вопрос о преимущественном праве арендатора государственных или муниципальных земель выкупить землю решается несколько иначе - это право обусловливается: а) истечением трехлетнего срока аренды и б) надлежащим использованием земельного участка.

Н.А. Сыродоев считает неправомерным применение к отношениям по поводу преимущественного права приобретения в собственность земельного участка положений ГК РФ о приобретении доли в праве общей собственности. Он отмечает, что в случае приобретения в собственность земельного участка арендатором не нужно дожидаться появления другого покупателя и предоставлять арендатору возможность приобретения земельного участка на условиях, предложенных этим покупателем, а целесообразно рассматривать арендатора как первого и основного покупателя⁰.

С таким утверждением можно согласиться, поскольку смысл норм, регулирующих продажу доли в общей собственности (общие нормы ГК РФ), и специальных норм, предусматривающих преимущественное право арендатора земельного участка на выкуп, существенно различаются. Если в первом случае задачей является обеспечить интерес прочих сособственников, а во втором - обеспечить приватизацию данного участка в пользу добросовестно и стабильно использующего его фактического пользователя (арендатора). В связи с этим если при продаже доли сособственником требуется наличие третьего лица, желающего приобрести долю, то в случае, определенном п. 8 ст. 22 ЗК РФ, это условие не требуется.

Если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену; законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ).

Право на выкуп земли, в том числе в рамках приватизационных процессов, не должно превращаться в обязанность выкупа, в этом направлении развивается и судебная практика. Условие о выкупе арендованных участков недействительно, если законодательством предусмотрены ограничения на их куплю-продажу (это касается и случаев, когда выкупается участок менее минимального размера).

Некоторые разъяснения по спорным вопросам выкупа арендованных земельных участков содержатся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года⁰. Так, п. 7 данного Постановления подтверждено, что факт заключения договора аренды земельного участка до введения в действие ЗК РФ не лишает собственника недвижимости права выкупа этого участка в соответствии с правилами п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Если собственник недвижимости заключает договор аренды после введения ЗК РФ в действие, то следует считать, что тем самым он реализует свое исключительное право, предусмотренное п. 1 ст. 36 ЗК РФ, и лишается возможности приватизировать участок.

Представляющее интерес толкование дано в п. 14 указанного Постановления по поводу ситуации, когда покупатель приобретает здание (сооружение) на участке, принадлежащем продавцу на праве аренды. Покупатель в таком случае с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает и право пользования земельным участком, необходимое для использования данной недвижимости. При этом он считается именно арендатором независимо от того, оформлялся ли в установленном порядке договор аренды с собственником земельного участка.