15170 (Фінансові технології розвитку земельних відносин)

Фінансові технології розвитку земельних відносин

Перехід аграрного сектора економіки до ринку потребує відповідних змін у земельних відносинах в напрямі здійснення перетворень у структурі земельної власності. Роздержавлення та приватизація земельних ресурсів сільськогосподарського призначення створили широкий спектр власників земельних ділянок різних форм власності. Істотне подрібнення, неефективне використання сільськогосподарських угідь об'єктивно зумовлює необхідність формування механізмів подальшого розвитку земельних відносин з урахуванням інвестиційно- інноваційної складової.

Окрім того, відповідно до проекту Концепції розвитку земельних відносин, найгострішими проблемами у сфері земельних відносин, землекористування, землеустрою та охорони земель залишаються: незавершеність економічних та правових відносин власності; неефективність державного управління земельними ресурсами та землекористуванням, відсутність інтегрованого підходу та покращення його координованості та ефективності; відсутність заходів щодо перспективного планування сталого розвитку територій та проведення комплексного державного землеустрою, оптимальних моделей сільськогосподарського землекористування, особливо малих і середніх, що призводить до безсистемного формування різноманітних господарств і господарських структур, непритаманних розвитку сільської місцевості; відсутність необхідних заходів щодо раціонального та ефективного використання й охорони земель; недосконалість земельного законодавства та інфраструктури ринку земель, особливо сільськогосподарського призначення; нерозвиненість автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру, державної реєстрації земельних ділянок і нерухомого майна, пов'язаного з ними, та прав на них, спрямованих на вирішення питань державних гарантій прав на землю, перерозподілу земель, землеустрою, диференційованого й повного оподаткування; відсутність системи функціонування ринкових земельних відносин, не введено в економічний оборот земельний капітал; неузгодженість земельного та містобудівного законодавства тощо.

Зрозуміло, що без відповідного фінансового забезпечення вирішення переважної більшості завдань неможливо, тому питання застосування нових фінансових технологій розвитку земельних відносин є актуальним.

Теоретичні та практичні положення державної підтримки, фінансового забезпечення сільськогосподарських підприємств та розвитку земельних відносин займають чільне місце у працях вітчизняних вчених, зокрема: П.Т. Саблука, М.Я. Дем'яненка, М.М. Федорова, О.Д. Василика, П.П. Лайка, В.Я. Месель-Веселяка, А.М. Третяка, В.П. Рябоконя, Г.М. Підлісецького, В.А. Борисової, О.Л. Кашенко, П.А. Стецюка, О.Є. Гудзь, О.М. Шпичака та ін. Недостатньо вивченими залишаються питання фінансового забезпечення розвитку земельних відносин в умовах вступу України до СОТ та глобалізації сучасного господарського життя.

Мета статті полягає в оцінці можливості та доцільності запровадження нових фінансових технологій розвитку земельних відносин в рамках побудови національної системи іпотечного кредитування та вступу України до СОТ.

Перш за все необхідно з'ясувати, що ми розуміємо під фінансовими технологіями розвитку земельних відносин.

Технологія (з грецької "techne" - мистецтво, майстерність, уміння і "логія" - вивчення) - сукупність методів та інструментів щодо досягнення бажаного результату; спосіб перетворення даного в необхідне.

Відповідно до статті 2 Земельного Кодексу України, земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб'єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об'єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

Таким чином, коротко підсумовуючи зауважимо, що під фінансовими технологіями розвитку земельних відносин слід розуміти сукупність фінансових інструментів, послідовна дія яких здатна вивести суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження земельними ділянками на якісно новий рівень розвитку.

Проте, земельні відносини настільки різнобічні, багатоаспектні, багаторівневі, що охопити їх всі та звести до системи, як може здатися на перший погляд, майже неможливо. Звертаючись до досліджень вітчизняних вчених взагалі, та О. Л. Кашенко зокрема, слід зауважити, що саме поняття "земельні відносини" насамперед є складним поняттям певного відношення між двома його компонентами - земельним та соціальним. Їх уявне поєднання в єдиному цілому вказує на те, що земельні відносини є синтезованими зв'язками між землею і соціумом та всередині останнього. Отже, маємо два компоненти, які неявно відокремлюються за своїми ознаками та властивостями, які і постають як носії цього зв'язку (або певною відношення, в т.ч. відносин).

Оскільки будь-яке відношення ніколи не буває однобічним, то недивно, що цей зв'язок здобув і подвійну назву, кожна з яких є поширеною: "земельна власність" та "власність на землю". І в першій, і в другій назві є єдина ознака, що їх поєднує - "власність". Але в першому випадку власність характеризується за якісною ознакою, і у змісті "земельної власності" переважає екологічний аспект, а в другому власність асоціюється з можливостями, які виникають з прав земельної власності. Тому у змісті "власність на землю" переважає правовий аспект.

Але, оскільки у цих двох назвах присутній земельний компонент, треба встановити його істотні ознаки та властивості окремо у кожній.

Земельна власність, як якісна характеристика власності взагалі, повинна мати певні ознаки та властивості, які відокремлюють її у множині інших за якісними характеристиками властивостями.

У земельного компоненту власності взагалі дійсно існує істотна ознака та певна властивість: це територіальна обмеженість та родючість землі, за якими вона суттєво відрізняється від іншої власності. При цьому слід зауважити, що не всі землі є родючими, але всі землі є територіальне обмеженими.

Тобто, обсяг земельного компоненту поняття "земельна власність" складають всі землі із загальною ознакою "територіальна обмеженість", частку обсягу яких утворюють землі із загальною та специфічною ознакою "родючість землі". А загалом у понятті "земельна власність" цінність має сам земельний компонент, його економічне використання.

"Власність на землю" передбачає право власності на неї (земельний компонент), що має ознаку правомочностей землевласника. Тобто, цінність мають передусім саме правомочності власника (суб'єкта, що має земельну власність). Земельний компонент в даному випадку має не якісну (територіальну, екологічну) ознаку, а юридичну, правову, чим він і відрізняється від такого ж у понятті "земельна власність". І ця ознака, вже як властивість землі, яку надало їй суспільство, теж економічно використовується, причому здатна використовуватися і самостійно.

Зазначимо, що незважаючи на будь-яке ставлення до власності взагалі (приватної зокрема) та офіційне визначення можливостей щодо використання властивостей права власності на землю - загальновизначеними в усьому світі є той факт, що землекористування - це незаперечна правомочність певного землевласника (приватного, колективного, державного). Але землекористування не одвічно було таким. Правомочністю воно стало лише завдяки запровадженню інституту власності у людській цивілізації, який виник так давно, що поняття землекористування стало невід'ємною частиною поняття права власності на землю. Момент становлення інституту власності припадає на момент проголошення у суспільстві перших суверенних прав на певну площу територіально обмежених земельних ресурсів.

У колишньому СРСР теж існував інститут власності, де право власності належало верховній владі, яка здійснювала верховодство у внутрішніх земельних справах, аж до скасування приватної власності на землю. Але якщо інститут власності "не працює" на внутрішню (національну) економіку, то це не означає, що його зовсім немає. Інститут власності скасувати взагалі неможливо - можна скористуватися правом власника та передати народу лише право користування землею, та ще й обмежити його будь-яким чином. І взагалі, лише завдяки існуванню інституту власності будь-яка держава вважається самостійною, незалежною та суверенною (або навпаки). Але, повертаючись до розгляду сутності землекористування як правомочності власника, зазначимо, що така правомочність доцільна лише у тому випадку, коли об'єкт власності має корисні властивості. А якщо вони відсутні (або досить незначні), то їх не можна використати, а тим більш - отримувати з цього доходи. Тоді, і лише тоді, втрачають розумний сенс всі інші правомочності та саме право власності взагалі.

Таким чином, стає зрозумілим, що власність на землю відрізняється від іншої будь-якої власності саме своїми властивостями, використання яких забезпечує отримання доходу власнику. Ще раз нагадаємо, що це територіальна обмеженість та родючість. Перша з них визначає землю як базу розміщення виробничих сил та місцерозташування та відпочинку людей, друга визначає землю як засіб виробництва в сільському господарстві. Виходячи з цього, існують певні особливості і в земельної власності, які відрізняють її від іншої будь-якої власності, не лише у користуванні, а і у володінні як юридичної можливості утримувати земельну власність у своїй владі, а також в її розпорядженні, як праві передавати іншим особам окремі правомочності або саме право власності взагалі.

До цього слід зауважити, що лише правомочності, взяті разом (а не окремі) визначають власність як таку. Інакше кажучи, якщо є всі три правомочності разом, то абсолютно впевнено можна стверджувати, що ми маємо справу з дійсним (безумовним) власником, тобто суб'єктом власності, який має земельну власність незалежно від того, в якій формі вона існує - приватна, колективна. державна. Звернемо особливу увагу, що мова не йде про те, хто є власником, і питання про його організаційно-правовий статус взагалі не постає. Мова йде виключно про обсяг правомочностей та їх повноту.

Отже, констатуємо, що земельні відносини поєднують земельний та соціальний компоненти, існують у суспільстві як певному соціальному організмі, який є самостійним, незалежним та суверенним. Єдиний колись процес землекористування з виникненням інституту власності став окремою правомочністю власника поряд з іншими, які опосередковані суспільством. Отже, на цей час ми маємо триєдиний загальний процес: землеволодіння, землекористування, землерозпорядження, кожна гілка якого є невід'ємною складовою цього загального процесу.

В контексті існування мораторію Земельного Кодексу України на купівлю-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення існують дві діаметрально протилежні точки зору стосовно подальшого розвитку земельних відносин. З одного боку, на думку фахівців, мораторій Земельного Кодексу України обмежує право власників земельних паїв стосовно права розпорядження ними, стримується розвиток земельного ринку, іпотечного кредитування в класичному розумінні та кредитного забезпечення аграрного сектору економіки взагалі.

Проте, з іншого боку, в тому числі і на наш погляд, скасування мораторію є взагалі недоцільним. Підтвердження цьому можна знайти в статистичних даних. Так, по-перше, обсяг банківських кредитних коштів за 9 років зріс майже в 90 разів, причому в 2007 році 60% - це довгострокові кошти, рівень повернення банківських позик складає 95% - найвищий рівень за часів незалежної України, відсоткова ставка за останні сім років зменшилась з 65% у 2000 році до 17,5% у 2007 році (рис. 1).

Таке зростання в першу чергу стало можливим завдяки запровадженню у 2000 році механізму часткової компенсації з державного бюджету відсоткової ставки за кредитами сільськогосподарським та іншим підприємствам АПК.

По-друге, 93% сільськогосподарських земель використовуються на умовах оренди, з яких тільки 10% на умовах довгострокової, 40% посівних площ за даними Держкомзему зайнято "важкими" культурами, 31% паїв належать особам старшого працездатного віку, 40% з яких не мають спадкоємців, а прогнозна ціна землі, розрахована шляхом прямої капіталізації орендної плати [4, 5], у 9-10 разів нижче нормативної грошової оцінки сільськогосподарських земель.

Виходячи з вищевикладеного, скасування мораторію призведе не до формування цивілізованого ринку земель сільськогосподарського призначення, а до знецінення більшості земель за рахунок відсутності попиту та великої пропозиції в окремих районах.

В таких умовах доцільно запровадити механізм поетапного викупу органами державної влади земельних паїв у тих власників, які не бажають чи не в змозі самостійно їх використовувати на основі іпотеки зі зворотнім ануїтетом, здійснення концентрації та передачі у користування шляхом встановлення емфітевзису ефективним вітчизняним господарям.

Іпотека із зворотним ануїтетом (reverse-annuity mortgage, RAM) - це зворотна рентна іпотека, або зворотний іпотечний інструмент. В класичному розумінні при іпотеці зі зворотним ануїтетом позичальник отримує позику, яку повертає наступною передачею прав на нерухомість у визначений договором термін [4].

Адаптуючи зазначений вище фінансовий інструмент до наших умов, пропонуємо наступний механізм кредитування при іпотеці зі зворотним ануїтетом. Між покупцем (органом державної влади), продавцем (власником земельного паю чи спадкоємцем), кредитором (банківською установою чи державним або недержавним пенсійним фондом у разі необхідності) укладається договір, в якому містяться наступні умови:

1. Право власності на земельний пай переходить до покупця.

2. Кредитор відкриває особовий рахунок для продавця і зобов'язується перераховувати щомісячно або щоквартально на протязі зазначеного в договорі періоду суму грошових коштів, яку в деяких випадках умовно можна назвати додатковим пенсійним забезпеченням.

3. Покупець укладає з кредитором договір, відповідно до якого кредитор бере зобов' язання перераховувати на особовий рахунок продавця зазначену в договорі суму (табл. 1), а покупець - компенсувати відповідну суму разом з певним відсотком.