JRIS!!! (Недвижимое имущество как объект гражданского права), страница 7

физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя;

руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации;

налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладатели;

лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону».

«По запросу правообладателя орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на которые он имеет права». (п.4 ст.7 Закона).

«Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ, который может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд». (п.2 ст.7 Закона).

В Законе «О государственной регистрации прав» также предусмотрено, что «информация из реестра в полном объеме должна предоставляться организации, ответственной за учет указанного объекта, а также по запросам правоохранительных органов, судов по находящимся в производстве делам, налоговых органов, государственных органов по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов, органов государственной статистики бесплатно в срок не более чем десять дней.

Другим лицам информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется за плату, если иное не установлено законом». (ст.8 Закона).

Из вышеизложенного мы видим, что государственная регистрация прав носит открытый характер, но этот вопрос еще недостаточно основательно проработан законодателем.

Несмотря ни на что «Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» знаменует принципиально важную веху в развертывании российской правовой реформы. Почему? Обстоятельный ответ был дан на состоявшемся 27-29 января 1998 года в Москве общероссийском совещании – семинаре по вопросам этой регистрации, проведенном Министерством юстиции РФ, Московской областной регистрационной палатой и еженедельником «Экономика и жизнь». Констатировав, что названный законодательный акт ощутимо затрагивает интересы влиятельных государственных ведомств и практически всех субъектов гражданского оборота, ведущие правоведы страны разъяснили суть возникших коллизий.

Как известно, совсем недавно наше государство являлось исключительным собственником подавляющего большинства объектов недвижимости – земли, ее недр, жилых и нежилых строений и т.п. Сделки с недвижимостью представляли собой перемещение таких объектов «из кармана в карман» названного собственника, причем без особого труда совершались на основе расположений правительственных структур и их подразделений. Вот почему главное внимание регистров уделялось не правам на недвижимость (собственник – то не менялся), а физическим ее параметрам. Сформировалась достаточно эффективная система соответствующего учета недвижимости: органы БТИ, Госстроя, Госкомзема.

Развитие рыночных начал экономики поставило принципиально новую задачу – учитывать не только и не столько физические параметры недвижимых объектов, сколько права на них, иными словами, недвижимость стала превращаться из физической категории в юридическую.

В процессе подготовки законопроекта развернулась напряженная дискуссия по вопросу, возложить ли функции регистрации прав на органы, учитывающие недвижимость в физическом отношении, или создать принципиально новую регистрационную систему. Законодатели пошли по второму пути, поручив решение задачи Минюсту России». (2.15, с.58). В этой связи на упомянутом совещании – семинаре выступил министр юстиции РФ Сергей Владимирович Степашин.

«В соответствии с Законом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – учреждение юстиции по регистрации прав) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Порядок создания, структура и принципы размещения определяются субъектами Российской Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченном Правительством Российской Федерации». (2.15, с.58-59).

Как утверждает С. Степашин, «практика показала, что в субъекте Федерации целесообразно открывать одно учреждение юстиции с филиалами в городах и районах». Это способствует укреплению единства правоприменительной практики в регионах, налаживанию строгой системы контроля и ответственности должностных лиц. В конечном счете будет развернута целостная система учреждений юстиции России – на основе единообразного применения Конституции и Гражданского кодекса РФ, специальных федеральных законов и подзаконных нормативных правовых актов, а также выработанной Минюстом РФ федеральной методики государственной регистрации и сделок с ним», - считает С. Степашин». (2.15, с.59).

Законом «О государственной регистрации прав» утвержден круг полномочий, относящихся к компетенции учреждений юстиции по регистрации прав:

проверка действительности поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав и подготовившего документ лица или органа власти;

проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

выдача информации о зарегистрированных правах. (ст.9).

В соответствии со ст.9 Закона, учреждение юстиции по регистрации прав – государственный орган, который является юридическим лицом, имеет печать с изображением государственного герба Российской Федерации и наименованием своего учреждения, - вправе осуществлять только деятельность, предусмотренную Федеральным законом.

«Предстоит создать, - констатировал С. Степашин, - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а пока образована Межведомственная комиссия (во главе с вице-премьером Правительства РФ, министром госимущества России) по разработке мероприятий, связанных с деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации. Для реализации задуманного надлежит провести большую подготовительную работу, в том числе сформировать необходимую правовую базу». (2.15, с.58-59).

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав» (ст.10). «Министерство юстиции Российской Федерации является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и осуществляет следующие функции:

- координация работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав;

Согласно Закону система учреждения юстиции должна быть сформирована поэтапно и охватить все регионы к 2000 г.:

- правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав;

- разработка методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав;

«Уже сейчас Министерством юстиции подготовлены и внесены в Правительство РФ проекты правительственных постановлений «Об утверждении Положения о Межведомственной комиссии по разработке мероприятий, связанных с деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об установлении максимального размера платежей за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление о зарегистрированных правах». (2.15, с.59).

- назначение и освобождение от должности регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним по согласованию с органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации;

- обеспечение соблюдения Правил ведения Единого государственного реестра прав;

- обучение и повышение квалификации работников в системе государственной регистрации прав;

«В этой связи Министерством юстиции РФ учрежден Российский институт государственных регистраторов. Задачи этого федерального учебного заведения таковы: подготовка и повышение квалификации государственных регистраторов и иных работников системы госрегистрации, осуществление научных исследований и разработок в области этой регистрации и ее научно-методическое обеспечение». (2.15, с.60).

- контроль за реализацией федеральной программы создания системы государственной регистрации прав в субъектах Российской Федерации;

«Формируемые учреждения, юстиции призваны реализовывать сбалансированную государственную политику создания и развития единой системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Эта политика, выработанная Министерством юстиции РФ, будет способствовать надежной защите прав и законных интересов физических и юридических лиц», - считает С. Степашин. (2.15, с.60).

- иные установленные законодательством полномочия в системе государственной регистрации прав.

Статьей 11 Закона раскрыты источники средств для создания и развития системы государственной регистрации и предоставления информации о зарегистрированных правах, бюджетные средства и иные источники, не запрещенные законом.

Максимальный размер платежей на территории российской Федерации устанавливается Правительством Российской Федерации.

Следующим весьма важным вопросом мы считаем раскрытие порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусмотренного главой III Закона.

«Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат госрегистрации в Едином государственном реестре прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об этих объектах, сведения о правообладателя, а также деле, включающие в себя право устанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.

На каждый объект недвижимого имущества открывается дело, в которое помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах об объектах недвижимости, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о госрегистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав; об иных документах.

Разделы Единого государственного реестра прав идентифицируются в нем кадастровым номером объекта недвижимости. Дело правоустанавливающих документов идентифицируются тем же номером, что и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав.

Единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов являются вечными. Их уничтожение, изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается». (ст.12 Закона).

Структура Единого государственного реестра прав разработана в п.6 ст.12 Закона.

«Реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества и открывающихся при начале регистрации прав на объект недвижимости. Раздел идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещенных и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.

Каждый раздел состоит из трех подразделов.

В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимости: адрес (местонахождение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадровому плану или по документам), назначение и иная необходимая информация.

В подраздел II вносятся записи о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимости, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимости и других), дата внесения записи, имя регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок по таким исполнениям, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.