Оглавление

Введение

Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики.

Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытывают как государственные так и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, проведении рациональной земельной и налоговой политики.

Для обеспечения рационального использования земельных ресурсов с 13 декабря 1968 года ведется государственный земельный кадастр, содержащий совокупность достоверных и необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Земельный кадастр включает регистрацию землепользования, учет количества и качества земельных угодий, бонитировку почв и экономическую оценку земель.

Государственный земельный кадастр имеет важное народнохозяйственное значение. Его данные широко применяются при решении многих вопросов, связанных с использованием земельных ресурсов. С помощью земельно-кадастровых данных можно определить место земельных ресурсов в составе национального богатства страны, устанавливать задания по повышению продуктивности использования земельных ресурсов путем перевода земель из одной категории в другую, трансформации и улучшения угодий, мелиорации земель, борьбы с эрозией почв, кислотностью, засолением, заболачиванием земель, давать оценку экономической эффективности планируемых мероприятий.

На сегодняшний день в Российской Федерации сложились адекватные предпосылки для формирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности, а также государственной политики в области оценки земель для целей налогообложения.

Одним из решающих условий эффективного использования земельных ресурсов в условиях переходной экономики является методически корректное определение цены земли, обеспечивающее установление обоснованных размеров разного рода платежей за землю, и в первую очередь величины земельного налога. При этом принципиальное значение приобретает поиск такой расчетной величины, которая бы в полной мере соответствовала экономическим реалиям конкретного этапа общественного развития. Проблема заключается в том, что в современных экономических условиях отсутствуют методические основы для расчета объективно обоснованной равновесной цены земли. Сложившаяся ситуация объясняется следующими причинами.

Во-первых, отечественные методы экономической оценки земли, использовавшиеся в дореформенный период, создавались без учета применения их в условиях современной рыночной экономики.

Во-вторых, известные зарубежные методы не ориентированы на слабо предсказуемую кризисную экономическую ситуацию и такие рынки земли, как российский, который находится в стадии формирования, неустойчив и не соответствует общепринятым стандартам функционирования. Поэтому вряд ли можно рассчитывать на получение достоверных результатов, применяя широко используемые за рубежом методы капитализации доходов, либо капитализации затрат на конкретном земельном участке.

В-третьих, в России еще не накоплена достоверная информационная база об операциях с землей, на основе которой могли бы быть использованы некоторые зарубежные методики, в частности методы аналогии, простой, либо основанной на математических статистических моделях экстраполяции.

Именно поэтому сегодня крайне острой и актуальной представляется проблема разработки научно обоснованной методики определения равновесной цены земли, которая способна учитывать особенности российских условий.

Цель магистерской диссертации – попытка разработать процедуры определения расчетным путем цену земельных участков по совокупности рыночных факторов земельного ценообразования, включая конъюнктуру земельного рынка, соотношение спроса и предложения на земельные участки.

Предмет исследования – экономические взаимосвязи, возникающие при формировании цен на объекты недвижимости.

Объектом исследования являются земельные участки Московской области, предоставленные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Методологической и теоретической основой исследования послужили работы Джозефа К. Эккерта «Организация оценки и налогообложения недвижимости» и Д.Фридмана, Н.Ордуэйя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». В работе также использовались материалы и данные компьютерной сети Интернет.

Автору неизвестны подобные исследования и он надеется, что выводы, вытекающие из данной работы, и опыт данного исследования могут представлять практическую ценность.

В заключение мне хотелось бы поблагодарить директора НПЦ «Оценки земель» института МосНИИПИ землеустройства, к.б.н. Гинзбурга Михаила Евгеньевича за предоставленную информационную базу и консультационную поддержку без которой не возможна была бы данная работа.

Глава 1. История возникновения земельного кадастра.

Почвенные ресурсы страны представляют собой огромное народное богатство. Правильное их использование немыслимо без строго научного количественного и качественного учета почв. Этой задаче служит составление и ведение земельного кадастра.

Первые попытки учета количества и качества земель проводились еще при первобытнообщинном способе производства. Однако тогда учет был весьма примитивный и проводился в интересах общины. С появлением частной собственности на средства производства возникла необходимость в более тщательном учете. Кроме частных собственников учет вело рабовладельческое государство. Оно учитывало доходы от обложения налогами, контрибуциями, расходы на содержание армии и т.п. Объектом учета постепенно становилась земля, которая уже в то время выступает как основное средство производства в сельском хозяйстве. Так в Египте, во времена первых фараонов (4 тыс. лет до н.э.) тщательно велись оценочные списки земель, подлежащих налогообложению. Оценку земель дважды в год проводили специальные таксаторы - чиновники фараона. Земельный кадастр Древнего Рима (4 в до н.э.) представлял собой описание земельной собственности. В специальные реестры вносили сведения о размере земельных участков, способе их обработки, качестве и доходности земель. На бронзовые таблицы наносили планы имений, их названия, границы и размеры землевладений. Там же приводили сведения о качестве земель и о самом хозяйстве. При рабовладельческом строе как специальное земельное учетное мероприятие зарождается земельный кадастр, который продолжает развиваться при феодализме и особенно при капитализме.

В эпоху феодализма дальнейшее развитие получил внутри хозяйственный учет, проводимый в целях управления и контроля за развитием помещичьего хозяйства.

Феодальное государство вело кадастр земли как средства производства для налогообложения. При феодализме в системе земельного кадастра возникает земельная регистрация, узаконивающая право частной собственности на землю.

Таким образом, изучение земельных ресурсов и проведение земельного кадастра стало необходимостью с образованием государства и развитием налогообложения. В древнейшей форме земельного обложения размер налога устанавливался по площади земли. На определенном этапе наряду с учетом количества начинают учитывать и качественное состояние земель, а впоследствии размер дохода, получаемого с земель различного качества.

Земельный кадастр России характеризуется длинной историей развития. Имея общую с западными кадастрами социальную природу, он отличается своими специфическими свойствами.

Первые описания земель в России появились еще в 9 веке. Они касались главным образом монастырских и церковных земель служили основанием для наделения духовенства недвижимым имуществом, в частности землей. Собирание данных о земле возникло также в связи с взиманием сборов и податей русскими князьями с покоренных ими племен. Существовавший в 11 веке качественный учет земель имел упрощенный характер. А первые переписи земель с характеристикой их количества и качества относятся к 12 веку. Старейшие кадастровые документы - описания земель периода татарского ига. Первая татарская перепись была проведена в 1245 г., а повсеместная перепись русских земель - в 1273 г. Наряду с татарскими переписями описания земель вели русские князья, и земельно - кадастровыми документами в этот период являлись “Писцовые книги”.

Деятельность первого централизованного российского органа по землеустройству, Поместного приказа (16 век), положила начало государственным землеустроительным и земельно-учетным работам, вошедшим в историю как Писцовые межевания. Спустя 200 лет при Сенате образуется Межевая Канцелярия, расположившаяся в Кремле, она быстро становится важнейшим правительственным органом России, который организовал и провел в жизнь Генеральное (1766 - 1861 годов) и Специальное (1806 - 1882 годов) межевания, позволившие навести порядок в использовании российских земель и существенно поправить финансовое положение Российской империи.

Пиком детализации правоотношений, складывающихся по поводу земли, является Аграрная реформа 1906г., ее идейным вдохновителем был П.А.Столыпин, а основой реформы его указ «О дополнении некоторых постановлений действующего закона, касающегося крестьянского землевладения и землепользования» от 9 ноября 1906г. Реализация столыпинских реформ 1906 - 1911 годов потребовала учреждения в России Комитета по землеустроительным делам, а также губернских и уездных землеустроительных комиссий, которые в губерниях возглавили губернаторы, а в уездах - предводители дворянства. Говоря о роли землеустройства в осуществлении аграрных преобразований, Председатель Совета Министров России П.А.Столыпин заявил в Государственной Думе: «Землеустроительные начинания правительства имеют не только экономическое, но и глубоко общественное и политическое значение».

В мае 1911г. был принят закон «О землеустройстве», подробно регламентирующий порядок землеустройства. Закон «О землеустройстве» фактически подвел черту первому этапу становления законодательства о земле в России в процессуальных формах его осуществления. Вторым этапом была Октябрьская революция 1917г. и ее законы. Одним из первых законов Советской власти был Декрет «О земле», написанный В.И.Лениным в ночь с 26 на 27 октября (с 8 на 9 ноября). По нему все помещичьи, царские, церковные и монастырские земли конфисковывались вместе с инвентарем и постройками и передавались крестьянским комитетам и Советам для распределения между крестьянами.

Деятельность органов землеустройства после 1917 года была направлена на обеспечение централизованного управления единым земельным фондом государства. Позже конституция РСФСР 1918г. закрепила исключительную государственную собственность на землю, оставив гражданам право пользования землей. Остальные конституции ничуть не изменили право государственной собственности на землю, а еще более упрочили его положение как «генерального» собственника всех ресурсов (земельных включительно).