GERMAN (Нормативно-правовая регламентация земельных правоотношений в Германии), страница 2

Все земельные участки в Германии внесены в земельные книги, которые служат для регистрации права собственности и в некоторых случаях его ограничению соответствующим соглашением. На каждый земельный участок, который имеет определенного собственника, в земельной книге заводится так называемый "лист поземельной книги", имеющий определенный номер. При делении земельного участка этот лист делится на несколько листов земельной книги.

• Законодательные основы

Форма и содержание земельной книги и ее отдельных листов определяются Федеральным законом (так называемое "Положение о ведении земельных книг"). Создание новой земельной книги и ведение земельных книг находится в ведении ведущих эти книги учреждений, которые создаются федеральными землями при судах нижней инстанции.

Внесение записей и изменений в земельную книгу осуществляется сегодня в Германии уже не судьями, как это было раньше, а так называемыми работниками правосудия. Работники правосудия - это государственные служащие, прошедшие специальное обучение в области земельного права и правил ведения земельных книг и по уровню профессиональной квалификации стоящие ниже уровня судьи.

• Содержание листа земельной книги, который заводится для каждого земельного
участка

Каждый лист земельной книги состоит из четырех частей:

- Ведомость учета наличия, включающая сведения из кадастра недвижимости:

»

• в каком месте муниципальной территории находится соответствующий земельный
  участок;

• номера отдельных участков, составляющих данный земельный участок;

• в каком разделе кадастра недвижимости находится данный земельный участок;

• местонахождение (например, название улицы) и вид хозяйственной деятельности
  (плодовый сад, стройплощадка и т.п.);

• форма и точное указание площади участка (количество квадратных метров или
  гектаров);

• в каких разделах более старых земельных книг можно найти сведения об этом
  земельном участке, чтобы доказать преемственность и последовательность ведения
  документации.

- Первый раздел

Сведения о собственнике или собственниках с указанием, на каком -юридическом основании произошло приобретение права собственности.

- Второй раздел

Регистрация сервитутов, которые имеются в пользу других лиц (узуфрукты, права пользования чужим имуществом) или других земельных участков (право на проход или проезд для владельцев другого земельного участка). Пользоваться льготами могут и предприятия, например, предприятия электроснабжения, которые получают разрешение на протягивание линий электропередачи над земельным участком или на установку опор этих линий.

- Третий раздел

Регистрация ипотек, которыми обременяется земельный участок для обеспечения долгового обязательства, т.е. долг, обеспеченный залогом недвижимого имущества.

Изменения, которые вносятся в различные разделы земельной книги, должны быть четко и однозначно выделены (например, подчеркивание красным цветом). Но при этом прежние записи должны оставаться читаемыми.

Двусторонние договоры (договоры обязательственного права), например, аренда, не могут быть зарегистрированы в земельной книге, т.е. они не имеют юридической силы по отношению к лицу, приобретающему этот земельный участок, если иное не оговорено в Гражданском кодексе (например, в арендном праве определено, что продажа дома не затрагивает уже существующие отношения аренды).

• Публичный характер и доступность земельной книги

Так же, как и кадастр недвижимости, земельная книга имеет публичный характер. Поэтому каждое лицо, которое имеет обоснованную заинтересованность, получает право ознакомления с земельной книгой. Это относится как к лицам, заинтересованным в покупке, также и к банкам, которые должны проверить имеющиеся на земельном участке заемщика возможности для обеспечения кредита.

За соответствующую плату ведомства по ведению земельных книг делают из них копии и выписки.

•"

»

• Материально-правовое значение земельных книг

• Общественное доверие к земельной книге

Содержание земельной книги считается верным в пользу того лица, которое приобретает право на земельный участок. Ограничения возможности распоряжаться каким-либо правом, зарегистрированным в земельной книге, в первую очередь правом собственности, действуют в отношении третьих лиц только в том случае, если они с очевидностью следуют из записей в земельной книге, или же, как можно доказать, известны третьему лицу.

• Права ипотечного залога (ипотеки и ипотечные долги), отраженные в земельной
книге

Кроме сведений, касающихся собственности, особое значение имеет отражение в земельной книге прав ипотечного залога. Качество обеспечения долгового обязательства в решающей степени зависит от последовательности регистрации прав ипотечного залога в третьем разделе соответствующей земельной книги или листа земельной книги.

Если должник не оплачивает или не может оплатить подлежащие исполнению долговые обязательства, то тогда право ипотечного залога, предоставленное в пользу кредиторов, позволяет им начать принудительную продажу земельного участка на торгах и получить удовлетворение (если правовой статус участка достаточно надежен) из суммы, вырученной от продажи этого земельного участка.

Принудительная продажа с торгов является формализованным публичным способом продажи, открывающимся после соответствующего объявления и проходящим в соответствии с правилами торгов, которые детально регулируются законом.

Выручка от принудительной продажи с торгов идет на удовлетворение кредиторов только после выплаты долгов по заработной плате и удовлетворения претензий государства в отношении уплаты земельного налога. При этом выплата причитающихся кредиторам долгов, обеспеченных залогом земельного участка, происходит в порядке занесения записей в третий раздел земельной книги. Право ипотечного залога, зарегистрированное в земельной книге позднее другого такого же права, имеет меньше шансов на удовлетворение.

Как правило, банки настаивают на том, чтобы при предоставлении ими под залог
земельного участка кредитов права ипотечного залога регистрировались бы по
возможности как права первого или, как исключение, второго ранга. Кроме того, банки в
большинстве случаев не предоставляют кредиты, которые превышали бы примерно 60%
рыночной стоимости земельного участка, и не принимают гарантий, которые превышают
этот процент. .,

Если кредитор, имеющий право ипотечного залога, не может быть удовлетворен из средств, вырученных от принудительной продажи с торгов земельного участка, то его требование к должнику сохраняет свою силу. В то же время после торгов и приобретения участка победившим покупателем он утрачивает свое право ипотечного залога. Лицо, купившее данный земельный участок, получает его свободным от прав ипотечного залога.

Если при принудительной продаже земельного участка с торгов получена выручка, превышающая совокупность требований по правам ипотечного залога, то сумма, остающаяся после уплаты всех долгов, причитается прежнему собственнику.

»

Последовательность, в которой в земельной книге зарегистрированы принадлежащие кредиторам права ипотечного залога, имеет в случае банкротства должника такое же значение, как и при принудительной продаже с торгов.

Права ипотечного залога регистрируются в земельной книге только в том случае, если предоставление этих прав было согласовано между собственником земельного участка и лицом, выдающим кредит под залог, и представлено в форме нотариально заверенного договора в ведомство, ведущее земельные книги.

Особые формы собственности в рамках землеустройства или права, аналогичные правам собственности

а) Собственность на жилье

частным случаем исключения из принципа, согласно которому право собственности на земельный участок включает в себя также и право собственности на расположенные на данном участке здания, является то, что в отношении квартир в крупном жилом комплексе может существовать особое право, разрешенное законом: так называемая собственность на жилье.

В этом случае собственник жилья имеет также не конкретизированную долю в совместной собственности на коммунальные сооружения жилого комплекса, расположенные за пределами находящейся в собственности квартиры. К ним относятся земельный участок, сооружения и устройства здания, которые не находятся в особой собственности или в собственности третьего лица.

Немецкому праву собственности на жилье в англо-американском праве соответствует собственность кондоминиума. Кроме того, в англо-американском праве имеется право собственности в кооперативе. Эта правовая форма в значительной степени соответствует правовому статусу членов жилищно-строительного кооператива в Германии. В нем не конкретизированная доля в совместной собственности на коммунальные сооружения распространяется на весь жилой комплекс, включая индивидуальные квартиры.

Это имеет практические последствия в том плане, что при кооперативной модели владельцы общей долевой собственности имеют право голоса в принятии решений при реконструкции индивидуальных квартир, а при модели кондоминиума такое право появляется лишь тогда, когда, например, реконструкция несущих стен внутри частной квартиры может сказаться и на коммунальной собственности.

б) Наследуемое право застройки

Это право, обычно предоставляемое на длительный срок (33 года, 49 лет, 99 лет), ограничивает право собственника земельного участка регулярно получать арендную плату от наследуемой застройки (ее называют также процентами от наследуемой застройки) и по истечении срока действия этого права получить собственность без ограничений обратно.

Лицо, получившее право наследуемой застройки, может построить на арендуемом им чужом участке здание и пользоваться им. Важным критерием для определения размера арендной платы является подробно оговоренный в договоре о наследуемой застройке вид пользования, разрешенный лицу, которому предоставляется право наследуемой застройки.

По истечении срока действия права наследуемой застройки земельный участок, включая здание, построенное лицом, имевшим право наследуемой застройки, переходит к собственнику земельного участка.. Как правило, собственник земельного участка должен выплатить компенсацию за это здание лицу, имевшему право наследуемой застройки. Однако допустимы и нередко используются на практике соглашения, исключающие выплату компенсации по истечении срока действия права наследуемой застройки.

Право наследуемой застройки можно в течение срока его действия передавать по

наследству.

в) Регистрация особых форм собственности в земельной книге

Для особых форм собственности, называемых "собственностью на жилье" и "правом наследуемой застройки", в земельной книге ведутся специальные листы земельной книги. Поскольку эти права имеют силу и в отношении третьих лиц, они особенно защищены от ущемления. Этим они принципиально отличаются от договоров аренды жилья или земельных участков, действие которых распространяется только на договаривающиеся стороны, даже если они заключаются на длительный срок.

Застроенные и незастроенные земельные участки: основные

положения, оценка стоимости

1. Об общих вопросах оценочной деятельности

а) Привлечение к оценочной деятельности квалифицированных независимых экспертов и лиц, обладающих особыми знаниями и навыками для осуществления такой деятельности

Оценочная деятельность в Германии осуществляется в основном экспертами, а для решения возникающих при этом специальных вопросов привлекаются лица, обладающие особой квалификацией.

- Привлечение государственных присяжных экспертов

Для различных сфер оценочной деятельности, каждая из которых детально описана, могут официально привлекаться и приводиться к присяге по ходатайству специальных организаций эксперты или лица, обладающими особыми знаниями. Как правило, с ходатайствами выступают торгово-промышленные палаты, которые являются профессиональными общественно признанными организациями.

Отбор и назначение экспертов-оценщиков производятся в соответствии со следующими критериями:

• их высокая квалификация подтверждена сдачей специального экзамена
  компетентной комиссии или на собеседовании с такой комиссией;

• по возрасту эксперты, как правило, не моложе 30 лет;

• в распоряжении экспертов-оценщиков имеется необходимое оборудование;

• привлекаемые эксперты должны подтвердить, что они материально обеспечены,

• отсутствуют какие-либо иные возражения или сомнения в пригодности этих лиц
  для осуществления ими оценочной деятельности.

- Содержание свидетельства о назначении эксперта-оценщика

Лица, признанные пригодными для осуществления оценочной деятельности, приводятся к присяге, в которой они обязуются добросовестно выполнять свои задачи в качестве эксперта и давать экспертные заключения честно и беспристрастно.

Официальное назначение и приведение эксперта к присяге является общественным признанием его высокой квалификации, однако не служит разрешением на осуществление профессиональной деятельности, которое может быть получено, в случае необходимости, в независимом порядке.

В торгово-промышленных палатах имеется список официально назначенных экспертов. Он имеет подразделы по видам деятельности и может быть в любое время предъявлен любому лицу для ознакомления.

Вид деятельности, в рамках которой подтверждается высокая квалификация соответствующего специалиста, получает точное описание в свидетельстве о назначении этого эксперта (например, эксперт-оценщик станков или эксперт в области анализа металлургического производства).

Срок действия назначения может быть ограничен, может быть связан с определенными обязательствами, но автоматически истекает по достижении экспертом возраста 68 лет. При определенных условиях назначение может быть отозвано.