diplom (Право собственности граждан на жилье на Украине), страница 8

Жилое помещение может перейти в собственность гражданина путем наследования по завещанию. Требование закона в отношении формы завещания весьма строги. По общему правилу, завещание должно быть составлено письменно с указанием места и времени его составления и собственноручно подписано завещателем. Если завещатель не в состоянии подписать завещание (в силу физических недостатков, болезни или по иным причинам), по его просьбе это может быть сделано другим гражданином (его называют рукоприкладчиком) в присутствии нотариуса или другого лица, имеющего право удостоверить завещание. При этом необходимо указать в завещании, почему наследодатель не может сам его подписать.

Завещание должно быть нотариально удостоверено. Нотариальная форма служит одним из непременных условий действительности завещания. Из этого правила сделаны, однако, определенные исключения. При особых обстоятельствах к нотариально удостоверенным приравниваются завещания, удостоверенные указанными в законе должностными лицами. Сюда относятся:

а) завещания граждан, которые находятся на излечении в больницах, других стационарных лечебно профилактических учреждениях, санаториях или проживают в домах для престарелых и инвалидов. Такие завещания могут быть удостоверены главными врачами, их заместителями по медицинской части или дежурными врачами этих больниц, лечебных учреждений, санаториев, а также директорами и главными врачами домов для престарелых и инвалидов;

б) завещания граждан, которые находятся во время плавания на морских судах или судах внутреннего плавания. Эти завещания должны быть удостоверены капитаном судна;

в) завещания граждан, которые находятся разведочных, арктических и других подобных им экспедициях. Такие завещания удостоверяются начальником этой экспедиции;

г) завещания военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях. Право удостоверения таких завещаний предоставлено начальникам, их заместителям по медицинской части, старшим и дежурным врачам этих военно-лечебных учреждений;

д) завещания военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет государственных нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, а также завещания рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих. Эти завещания удостоверяются командиром или соответственно начальником этих частей, соединений, учреждений или заведений;

е) завещания лиц, которые находятся в местах лишения свободы. Такие завещания удостоверяются начальником мест лишения свободы.

Любое завещание может быть впоследствии отменено или изменено завещателем. Как правило, это происходит в связи с составлением нового завещания. При этом нет необходимости, чтобы в новом завещании обязательно содержалось указание об отмене ранее составленного завещания. Здесь действует принцип: новое завещание автоматически отменяет ранее составленное в той части, в какой между этими завещаниями есть различия.

Передача жилья в собственность по завещанию может сопровождаться указанием в завещании условий о возложении какого-либо обязательства в пользу другого лица или других лиц. Это поручение именуется завещательным отказом. Например, на наследника возлагается , к которому переходит жилое помещение, завещатель возлагает обязательство предоставлять другому лицу пожизненное право пользования данным помещением. При принятии наследства наследник обязан выполнить это условие.

Оформление права собственности на наследуемое жилье требует наличия определенного юридического состава (совокупности юридических фактов).

Сначала наследник должен выразить свое согласие на принятие наследства. Признается, что наследник принял наследство, когда он фактически вступил во владение жильем (вселился в него, платит квартплату и т. д.) или когда он подал в нотариальный орган по месту открытия наследства заявление о принятии наследства. Местом открытия наследства в данном случае может быть последнее постоянное место жительства наследодателя, а оно не известно, то - место нахождения имущества. Принятие наследства должно состояться в течение шести месяцев со дня его открытия (со дня смерти наследодателя) .

Нотариальной конторой выдается свидетельство о праве на наследство. Свидетельство подтверждает уже имеющееся у наследника право, которое он приобрел, заявив о вступлении в наследство или фактически приняв его. Заявление о выдаче свидетельства подается в нотариальную контору по месту открытия наследства. Нотариус при оформлении проверяет время открытия наследства, родственные и другие отношения между наследодателем и наследниками, наличие завещания, факт принятия наследства, состав наследуемого имущества.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства , независимо от того, выдано ли "свидетельство о праве на него. Это можно проиллюстрировать следующим примером. Наследница С до истечения шести месяцев со дня открытия наследства заключила письменный договор на продажу Б полученного по наследству жилого дома. Договор был зарегистрирован и нотариально оформлен. Затем С обратилась в суд с иском к Б о признании договора купли-продажи недействительным и выселении ответчицы из дома. В обоснование своего требования истица сослалась на то, что договор был совершен до истечения шестимесячного срока со дня открытия наследства и до получения свидетельства оправе на него. Суд в удовлетворении иска отказал, поскольку истица в течение установленного срока обратилась в нотариальный орган с заявлением о принятии наследства и стала собственницей жилого дома со дня смерти наследодателя. По письменному договору купли продажи С. получила условленную сумму и передала дом во владение ответчице, как покупателю. Договор был оформлен в надлежащем порядке. В соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда Украины от 22.03.92г. "О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании" получение свидетельства на наследство является правом, а не обязанностью наследника. Отсутствие такового. следовательно, не влечет за собой утрату истицей наследственных прав, поскольку наследство было принято в установленные шесть месяцев.

Также, если наследник фактически принял имущество, но нотариальной конторой по каким-либо причинам отказано в выдаче свидетельства, требования заявителя, несогласного с действиями этого органа, рассматриваются в порядке особого производства. В тех же случаях, когда при оспариваний отказа либо при рассмотрении судом заявления об установлении факта принятия наследства возникает спор о гражданском праве, такие требования подлежат рассмотрению в порядке искового производства. Иск предоставляется в суд по месту нахождения наследуемого жилого помещения.

Если жилое помещение находится в общей долевой собственности, то наследование его доли осуществляется по тем же правилам, и наследование всего дома или всей квартиры. Если оставлено завещание, то наследник получит ту долю жилого помещения, которая указана в завещании. Однако при наличии обязательных наследников им причитается не менее двух третей доли, которая положена им по закону.

В случаях, когда завещания нет или в нем не указаны конкретные комнаты, причитающиеся наследникам, они передаются в соответствии с их долями, но так, чтобы на каждого было не менее одной комнаты. Не допускается право наследования части комнаты. Если причитающееся помещение больше чем доля наследника, то он выплачивает денежную компенсацию, если комната меньше, то компенсация предоставляется ему. Такой раздел наследуемого имущества в натуре осуществляется путем заключения соглашения в нотариальном порядке и только при отсутствии спора между наследниками. Соглашение может быть удостоверено после получения свидетельства о праве на наследство, где указывается только арифметическая доля каждого наследника, но до регистрации жилого помещения в местной администрации. Наследники могут решить, что жилье станет собственностью одного из них, а остальные получат денежную компенсацию.

Если жилое помещение находилось в совместной собственности супругов во время брака, то в случае смерти одного из супругов другой- вправе получить в нотариальной конторе свидетельство о собственности на долю в общем имуществе. О выдаче такого свидетельства сообщается наследникам. Размер доли пережившего супруга в этом документе не может превышать половины от общего имущества супругов.

III. Права и обязанности собственников жилого помещения.

4) Права собственников жилого помещения.

Как уже говорилось в первой главе, собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе совершать с ней ряд гражданско-правовых сделок: купли-продажи, найма, аренды, залога, мены, дарения, составления завещания.

Выше мы уже рассмотрели особенности заключения и оформления договоров купли-продажи, мены, дарения и наследования. В данной главе будут подробнее рассмотрены договор найма жилого помещения и договор залога жилого помещения.

4.1. Договор залога жилого помещения (ипотека).¹

Перевод системы хозяйствования на принципы рыночной саморегуляции тесно связан с процессом децентрализации системы распределения ресурсов, в том числе финансовых. Растет число горизонтальных связей между субъектами хозяйствования, развиваются различные формы их взаимодействия. В условиях рынка отношения кредитор-должник становятся типичными, массовыми. Один из важнейших аспектов правового регулирования этих отношений - создание развитой системы средств, обеспечивающих исполнение обязательства должника перед кредитором. Особенно остро встает эта проблема в период кризиса системы хозяйствования и ее перехода на новые принципы функционирования и управления, когда возрастает вероятность невыполнения должником своих обязательств перед кредитором.

В связи с этим особое значение приобретает проблема всестороннего исследования способов обеспечения обязательств, в частности, залога как наиболее действенного из них.

Закон Украины “О Залоге” в отличие от ранее действовавшего законодательства предусматривает различные виды залога, в том числе ипотеку (залог недвижимого имущества) как наиболее действенный из них.

Основная правовая функция ипотеки заключается в укреплении обязательственных отношений путем обеспечения интереса кредитора-залогополучателя по обязательству. Этот интерес, обеспечиваемый ипотекой, состоит в

надлежащем исполнении должником-залогодателем лежащих на нем обязанностей либо в покрытии им убытков, которые кредитор может понести в случае неисполнения этих обязанностей. Достигается обеспечение такого интереса тем, что должник путем угрозы отчуждения предмета ипотеки побуждается к выполнению своих обязанностей. Такой свойственный ипотеке обеспечительный характер роднит ее с другими способами обеспечения обязательств - неустойкой, поручительством, гарантией и задатком.

Таким образом, развитие рынка недвижимости невозможно без наличия специфической системы финансирования сделок на нем, залогом по которым или гарантом надежности возврата кредита выступает сам объект недвижимости или право собственности на него. Жилые помещения являются товаром длительного пользования, имеют высокую цену, но при этом представляют собой одно из жизнеобеспечивающих благ, наряду с пищей и одеждой. Следовательно, в связи с невозможностью обеспечения всех жителей бесплатным государственным жильем, необходимо создать возможность его приобретения самими гражданами на соответствующих условиях.

Ситуация на жилищных рынках сейчас обострилась. Цены на жилье почти достигли среднемировых в крупных городах, в то время как доходы населения значительно отстают от подобных показателей. Одной из мер по выходу из кризиса, является возрождение института ипотечного кредитования, которая "оживит" взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Ипотека устанавливается на основании договора между залогодателем и залогодержателем. Залогодержатель - кредитор по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на удовлетворение своего денежного требования к должнику по этому обязательству за счет недвижимого имущества залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями установленного законом. Залогодателем может быть любое лицо, которому жилое помещение принадлежит на праве собственности, 3алогодатель может отчуждать имущество с переводом за приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, либо путем сдачи в аренду, но обязательным условием является согласие залогодержателя, данное в письменной форме.

Для перехода предмета ипотеки по завещанию согласия залогодержателя не требуется. Залогодержатель обязан создавать надлежащее условие для содержания заложенного имущества, исключающие его порчу, уничтожение, своевременно производить текущий и капитальный ремонт, а также застраховать предмет залога на его полную стоимость. В качестве залогодержателя жилого помещения могут выступать только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию. Несмотря на то, что в последнее время на финансовом рынке появился целый ряд компания и фирм, представляющих кредиты на жилищное строительство под залог имеющегося или строящегося жилья, их условия кредитования (срок предоставления кредита - не более одного года, процентная ставка от 0,5 до 0,7 процента в день) не позволяет воспользоваться их услугами гражданам со средними доходами. В большинстве случаев в качестве залогодержателей выступают банки, дающие кредиты под залог квартир.

Залогодержатель вправе проверять по документам фактическое наличие и условия содержания, переданного в ипотеку имущества, требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения и обеспечения соответствующего содержания, переданного в ипотеку имущества, а также требовать от любого лица прекращения посягательства на переданное в ипотеку имущество. Залогодержатель вправе потребовать досрочного выполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если переданное имущество в результате повреждения, потеряло свои стоимостные свойства; если залогодатель распорядился переданным в ипотеку имуществом без согласия залогодержателя и если залогодатель помимо своей воли утратил право собственности на заложенное жилое помещение.

Договор должен быть нотариально заверен и подлежит регистрации в БТИ. Договор вступает в силу с момента его регистрации, при этом на имущество накладывается запрещение (арест), т.е. пока залогодатель не рассчитается с залогодержателем, залогодатель не сможет производить действий с имуществом которое он заложил.

Для регистрации требуются следующие документы: справка из БТИ о стоимости квартиры, подлинники правоустанавливающих документов на жилое помещение (свидетельство о собственности на жилище, подлинники договоров), копию устава и лицензию и регистрационное свидетельство, если залогодержатель юридическое лицо. Залог жилого дома или квартиры предоставляется не во всех случаях, а для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома. Но жилой дом или квартира могут быть предметом ипотеки и в том случае, если собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме и имеют достаточное, в соответствии с установленными нормами жилой площади, жилое помещение. Комнаты, составляющие часть дома или квартиры, не могут быть предметом залога (ипотеки).

Если жилое помещение (дом, квартира) являются совместной собственностью, то его ипотеку можно осуществить только с согласия всех собственников. Если речь идет об общей долевой собственности, то собственник доли может заложить свою долю без согласия других собственников.