diplom (715449), страница 7
Текст из файла (страница 7)
Существенным условием договора купли-продажи жилых помещений, является обязанность продавца предоставить перечень лиц, проживающих в данном жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением и после его приобретения покупателем (члены семьи бывшего собственника). Если в жилом помещении прописаны несовершеннолетние члены семьи собственника, отчуждение жилого помещения допускается с разрешения органа опеки и попечительства. В этом случае для покупки квартиры требуется решение органа местных советов “О разрешении продажи квартиры”. В случае же заключения сделки без такого разрешения, договор о купле-продаже может быть легко расторгнут в суде. Нежелательно обременение покупки жилого помещения залогом или договором найма, что влечет существенные ограничения на распоряжение им.
Наиболее сообразительные граждане указывают в договорах суммы, равные оценочной стоимости БТИ, согласно справке на продажу. Благодаря этим действиям, минимизируется стоимость нотариального оформления.
Особое место в договоре купли-продажи жилого помещения занимает цена. Наличие цены в договоре обязательно, так как несоблюдение этого правила влечет за собой признание договора незаключенным, а условия о применении цены, которая, при сравнимых обстоятельствах, обычно, взымается за аналогичные товары, работы или услуги не распространяются на данный вид договора. Оценка жилого помещения необходима и продавцу и покупателю. Одному - чтобы спрогнозировать возможный доход от продажи своей собственности, другому - чтобы быть уверенным, что запрашиваемая цена не завышена.
При купле-продаже жилья приоритет принадлежит рыночным методам оценки. Доминирующий метод - это метод прецедентов или сравнения. В отличие от своего западного аналога, в отечественной практике он носит стихийный характер с достаточно широкой вариацией цены продажи по аналогичным объектам, что определяется особенностями украинского рынка жилья. К таковым мы можем отнести следующие. Во-первых, отсутствие информационной базы, но это не говорит об отсутствии информации. Информация есть и в значительном объеме, но эта информация первична, не систематизирована и плохо поддается анализу. Во-вторых, наличие дополнительного фактора в балансе спроса и предложения. Баланс, с одной стороны, определяет прирост населения, его состав и структуру, личные доходы, а с другой - предложение существующего жилья и новое строительство. Дополнительным фактором на отечественном рынке является усиление роли жилого фонда, как объекта инвестиций. В результате спрос на жилье усиливается, что неизбежно ведет к росту цен и лишь затем - к росту предложения. В-третьих, нестабильность экономики, а также прогрессирующая инфляция привели к использованию доллара в качестве системы координат при осуществлении оценок стоимости жилья на отечественном рынке.
Таким образом, метод оценки на отечественном рынке жилья имеет ряд особенностей.
1) Источники информации: данные по собственным сделкам и информация периодических изданий. Данные информационных фирм, данные о регистрации владельцев, информация, полученная от других оценщиков практически не используется.
2) Факторы влияния. Месторасположения здания. Это основной фактор, отражающий связь строения с участком земли, на котором оно возведено. Корректировка по данному фактору, обычно, ограничивается "престижностью" того или иного района, опуская при этом прочие элементы. Они следующие.
а) Планировка и размещение жилых и подсобных помещений, общую и жилую площадь помещений. Зачастую, планировку определяют как "сталинская", "хрущевка", "старый фонд", новая и улучшенная.
б) Этаж и этажность здания. Принято выделять первый этаж, последний и прочие этажи. По этажности выделяют пятиэтажные здания и многоэтажные (более пяти этажей).
в) Коммунальные услуги. Электроснабжение, водоснабжение, канализация, телефонная связь и прочее.
г) Дополнительное оборудование. Сантехника, электрические и газовые плиты, вентиляция и так далее.
д) Конструкция здания. Панельные дома, крупноблочные и мелкоблочные, кирпичные, монолитные и деревянные.
е) Наличие и удаленность от автомобильных и железных дорог, аэропортов и прочих шумосоздающих сооружений.
ж) Рыночная конъюнктура - колебание спроса и предложения в момент оценки, продажи.
з) Состояние здания, его возраст.
и) Состояние окружающей среды, сейсмическая обстановка.
к) Факторы ограничения в правах владения.
3) Временные корректировки. Приведение тех или иных сделок к одному моменту времени практически не производится, так как наличие достаточного объема сделок на момент оценки позволяет сопоставить варианты, находящиеся в одной временной плоскости, эти расчеты трудоемки мало достоверны.
4) Определение стоимости объекта. Существует два направления исчисления стоимости на основе стоимости одного квадратного метра общей площади и на основе стоимости аренды одного квадратного метра. В первом, наиболее распространенном случае, общая стоимость определяется путем умножения общей площади на стоимость 1 квадратного метра.
5) Особые условия сделки. Проверка таковых практически отсутствует, в первую очередь, в связи с недостатком информации. Мнение оценщика при анализе сделок о наличии особых условий, определяется, как правило, продажной ценой. Ее резкое отклонение в ту или иную сторону говорит о наличии дополнительных фактов: наличия близких или родственных отношений между сторонами сделки, продажи под нажимом и т. д. У нас предпочитают в договоре о купле-продаже указывать инвентарную стоимость, что не дает необходимой для анализа информации.
В этом подпункта описана форма, содержание договора и основные требования к нему, в далее, к остальным договорам применяются такие же требования как к договору купли-продажи.
3.2. Договор пожизненного содержания.1
Договор пожизненного содержания является видоизмененным договором купли - продажи с условием пожизненного содержания, предусматривается ст.425 в ГК Украины. По договору пожизненного содержания, одна сторона, являющаяся лицом нетрудоспособным по возрасту или по состоянию здоровья (отчуждатель), передает в собственность другой стороне (приобретателю имущества)квартиру, дом или его часть, взамен чего приобретатель имущества обязуется предоставлять отчуждателю пожизненно материальное обеспечение в натуре в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи.
Договор пожизненного содержания должен быть нотариально удостоверен2. Данные отношения направлены на поддержание надлежащего уровня материального обеспечения и являются правовой формой нетрудоспособных граждан.
Договор пожизненного содержания относится к односторонним договорам, поскольку обязанности по договору возникают у приобретателя имущества. Поскольку договор направлен на предоставление пожизненного обеспечения, отношения по договору являются длящимися и не определены каким либо сроком. Сторонами в данном договоре могут быть только граждане.
Предметом договора является жилой дом или его часть. В связи с принятием Закона Украины “О собственности”, предметом договора может выступать так же квартира.
Необходимо в договоре указывать оценку отчуждаемого имущества.
Существенным условием является систематическое материальное обеспечения отчуждателя. Материальное обеспечение, предоставляемое отчуждателю, выражается в натуре - в виде жилища, питания, ухода, необходимой помощи.
Все элементы материального обеспечения должны быть конкретизированы при заключении договора.
Договор пожизненного содержания может быть расторгнут в следующих случаях:
- по требованию отчуждателя, если приобретатель имущества не исполняет обязанностей, принятых им на себя по договору (не обеспечивает надлежащий уход, питание);
- по требованию приобретателя имущества, если оно по независящим от него обстоятельствам его имущественное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставлять отчуждателю обусловленное обеспечение.
При расторжении договора по указанным выше основаниям собственность возвращается отчуждателю, а расходы по содержанию отчуждателя, произведенные приобретателем имущества до расторжения договора, не возвращаются.
В наше нелегкое время, когда при минимальной пенсии люди преклонного возраста пытаются выжить, этот вид договоров прочно занял свою нишу в договорных отношениях гражданского права Украины.
3.3. Договор мены жилого помещения.1
По договору мены каждая из сторон передает другой стороне в собственность один товар в обмен на другой. Каждая из сторон является одновременно и продавцом и покупателем. В качестве встречного предоставления передается имущество (жилое помещение). К договору мены
применяются правила договора купли-продажи.
Обмениваемые жилые помещения должны быть равноценны, если же существует различие по цене между имуществом, предоставляемым по договору, то сторона, предоставившая имущество, цена которого ниже, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать имущество, если иное не предусмотрено договором.
Право собственности на жилое помещение переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующего имущества обеими сторонами.
Этот договор является как бы двойным договором купли- продажи, и требования к нему соответственно такие же.
3.4. Договор дарения жилого помещения. 2
Право собственности на жилое помещение может возникнуть посредством договора дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) имущество в собственность. При наличии встречной передачи имущества или права любого встречного обязательства договор не признается дарением, то есть обязательно наличие безвозмездности передачи имущества.
Договор дарения жилого помещения должен быть заключен в письменной форме и подлежит оформлению в органах нотариата.
Передача подаренного жилого помещения осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей от квартиры) либо вручения правоустанавливающих документов.
Дарение - это договор , который предполагает волю дарителя и согласие одаряемого на получение имущества в собственность. Поэтому одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него в письменной форме (если договор не зарегистрирован в БТИ)путем составления соглашения сторон о расторжении договора, в случае если договор уже зарегистрирован в БТИ, сторонам придется составлять новый договор дарения или оспаривать через суд. При этом даритель может потребовать возмещения реального ущерба, причиненного ему отказом , в связи с его расходами на письменное оформление и регистрацию.
При нотариальном оформлении и при регистрации предоставляются документы аналогичные документам по купле-продаже жилого помещения. Запрещается дарение жилья от имени малолетних граждан, признанных недееспособными, их законными представителями: работникам лечебных, воспитательных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругам и родственникам этих граждан; государственным служащим органов местных Советов в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими своих служебных обязанностей. Если договор дарения жилого помещения совершается в пользу несовершеннолетних, то при нотариальном удостоверении нотариус должен взять от законного представителя несовершеннолетнего или попечителя разрешение на получение дара.
В этом договоре все тоже что и в купле-продаже, только этот договор безвозмездный.
3.5. Наследование жилого помещения. 1
Наследование жилых помещений, находящихся в собственности наследодателя, осуществляется по закону и по завещанию.
Наследование по закону имеет место, если завещание не оставлено, если завещана только часть имущества или завещание в определенной части признано недействительным. Предусмотрены две очереди признания наследников по закону: в первую очередь наследуют дети (в том числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти; во вторую очередь - братья и сестры умершего, его дед и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери.
Наследники второй очереди призываются к наследованию по закону лишь при отсутствии наследников первой очереди или при непринятии ими наследства, а также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем права наследования.
К числу обязательных наследников по закону относятся несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, а также нетрудоспособные супруг, родители и иждивенцы умершего независимо от завещания. Они имеют право на не менее двух третей доли наследства.
Внуки и правнуки наследуют в том случае, когда ко времени открытия наследства нет в живых того из их родителей, который был бы наследником.
Если не оставлено завещание и отсутствуют указанные выше наследники по закону, имущество переходит в собственность государства и другие лица не могут претендовать на наследуемое имущество, даже если они состоят в дальних родственных отношениях с наследодателем. Например, гражданка А намеревалась заключить договор купли-продажи квартиры своей дальней умершей родственницы (гражданка А являлась племянницей умершей). Завещание составлено не было и наследование должно было осуществляться по закону. Но лица , имеющие право на наследование по закону отсутствовали. Гражданка А не входила не в один перечень наследников по закону и обязательных наследников, следовательно никаких прав на данное жилое помещение не имела. И тем более, распоряжаться этим имуществом не могла из-за отсутствия на него права собственности.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
