diplom (Право собственности граждан на жилье на Украине), страница 5

Устав объединения собственников должен содержать следующие сведения: название и местонахождение объединения; цели и предмет деятельности объединения; перечень имущества, находящегося в общем, пользовании; права и обязанности собственников в отношении имущества жилого дома, находящегося в общем, пользовании; название всех органов управления и контроля объединения, их полномочия, периодичность собраний, порядок голосования и принятия решений на них; порядок принятия сметы расходов и оплаты общих расходов; порядок реорганизации и ликвидации объединения и другие положения.

К уставу прилагаются такие документы: заверенные копии документов, устанавливающие право каждого собственника на владение домом, квартирой (квартирами), жилым помещениями; опись земельного участка по установленной форме; технический паспорт дома; перечень и опись каждой квартиры, жилого и нежилого помещения и сведения об их расположении, а также об их площадях; проект сметы на первый год деятельности объединения; копии заключения о техническом состоянии дома и необходимости ремонта и улучшений, которые должны быть осуществлены на протяжении 5 лет после регистрации устава.

Доля в общих затратах каждого собственника определяется пропорционально его доле в имуществе, находящемся в общем пользовании, и определяется в порядке, предусмотренном уставом объединения.

Отказ собственника от пользования имуществом, находящимся в общем, пользовании, не освобождает его от оплаты доли в общих затратах.

Объединение собственников вправе обратится в суд с иском о неуплате собственником дома, квартиры, жилого или нежилого помещения его доли в общих затратах, а также каких-либо штрафов, пени, процентов, начисленных на эту сумму.

Ремонт квартиры, жилого и нежилого помещения осуществляется собственниками за их счет.

Ремонт, техническое обслуживание, работы по устранению повреждений или разрушений имущества, находящегося в общем, пользовании, организуются объединением.

Если собственник жилья отказывается временно отселится для проведения ремонта или реконструкции жилого помещения, спор может быть разрешен в судебном порядке. Уполномоченный им орган обязан принимать участие в финансировании и организации ремонта дома в соответствии с требованием пункта 7 статьи 10 Закона Украины “О приватизации государственного жилищного фонда”, Постановления Кабинета министров Украины от 08.10.92г. №572 “О механизме введения Закона Украины “О приватизации государственного жилищного фонда”, Постановления Верховного Совета Украины от 26 ноября 1993г. №3665 “О государственной дотации на содержание квартир в домах ЖСК и МЖК”.

Конечно, документы - одно, практика - совсем другое. Требуется немало приложить усилий, чтобы они заработали.

Начать надо с домов жилищно-строительных (жилищных) кооперативов. Все-таки собственникам кооперативных квартир ближе мысли о том, что они не просто собственники своих квартир, но и хозяева дома. По существу нужно лишь подтвердить это право: право участников общей собственности многоквартирного дома.

Сложнее с домами государственного жилищного фонда. Психология их жильцов совсем иная: моя квартира или метры и ничего больше знать не хочу. Кто обслуживает дом? На какие средства? Пусть об этом болит голова у кого-то другого. Но почему? Почему не жить лучше, в лучших условиях, если представляется такая возможность? Ведь у объединений собственников квартир есть свои немалые преимущества. Это, прежде всего их защита как собственников недвижимости Законом Украины “О собственности” и уставом. Это - возможность по-хозяйски распоряжаться финансовыми средствами, выделяемыми из бюджета на покрытие убытков по содержанию дома, а значит, и контролировать их расходование, а, следовательно, и качество обслуживания и производимых ремонтных, профилактических и других работ в доме и на придомовой территории.

В пакете документов, выдаваемых объединению как юридическому лицу, и, прежде всего в уставе его оговорены права и обязанности собственников квартир. Вот некоторые из них: право собственности на занимаемые ими квартиры и объекты общего пользования; право на сдачу квартир в аренду, продажу, передачу по наследству; право участвовать в принятии решений по вопросам финансирования ремонта, обслуживания дома; право избирать и быть избранным в органы управления и контроля объединения. Впрочем, право собственности дарит не только радости. На этом пути приходится преодолевать и препятствия: например, со стороны местных органов государственной власти. Имеются случаи, когда местные органы отказывают в государственной регистрации объединения. А ведь еще до принятия постановления Кабинета министров Украины от 31.07.95г. № 588, в соответствии со статьей 39 ГК Украины те же самые жилищно-строительные кооперативы имели право реорганизовываться (трансформироваться) в объединения (кооператив, товарищество) собственников квартир.

Теперь, когда Кабинет министров Украины принял постановление “Об утверждении положения о порядке организации и деятельности объединений, создаваемых собственниками для управления, содержания и использования имущества жилых домов, находящегося в общем, пользовании” от 31.07.95г.№ 588, работа по созданию объединений собственников квартир и нежилых помещений пойдет увереннее и активнее.

И все же, таких объединений на Украине пока не много. Здесь не ставится вопрос о сплошном образовании в многоквартирных домах таких объединений. Они по существу альтернативная форма содержания и эксплуатации жилья. И, на мой взгляд, перспективная, как и истинно демократическая. Ибо речь идет о самоуправлении граждан в жилищной сфере.

Несколько слов о передаваемых объединениям средствах. Разумеется, это дотационные средства. Как известно, до введения реформы системы оплаты труда в соответствии со статьей 13 Закона Украины “О приватизации государственного жилищного фонда” сохраняется действующий порядок государственной дотации на обслуживание, содержание и ремонт приватизированного жилищного фонда, коммунальные услуги, а в соответствии с Постановлением Верховного Совета Украины “О государственной дотации на содержание квартир в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов и молодежных жилищных комплексов” введена государственная дотация на коммунальные услуги, обслуживание и ремонт домов жилищно-строительных (жилищных) кооперативов согласно порядку, предусмотренному действующим законодательством для государственного жилищного фонда. Они перечисляются поквартально, как правило, из районного, городского бюджета на расчетный счет объединения. Плюс за обслуживание (квартплата) собственников квартир. Как показывает опыт, расходуют эти средства собственники квартир весьма рачительно, экономно. Соответствующий и спрос их к качеству обслуживания и ремонтных работ. Значит, можно надеяться, что улучшится и содержание многоквартирных домов. Выигрывают собственники квартир - выигрывает государство.

В этом пункте я очень подробно рассмотрел все действия граждан, которые им необходимо выполнить на пути к собственности путем приватизации. Приватизация это одно из немногих благ, которое предоставляет нам правительство в данное время. Ведь без приватизации гражданин не сможет стать собственником, продать, обменять, подарить или оставит завещание на эту квартиру.

3) Общие положения о удостоверении сделок.

В соответствии со статьей 42 ГК Украины, удостоверение сделок может осуществляться как в простой письменной форме так и в нотариальной. Такие сделки как договора купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания должны быть обязательно удостоверены нотариально.

В соответствии со статьей 55 Закона “О нотариате” удостоверение договоров отчуждения жилого дома, квартиры, дачи и другого недвижимого имущества производится по месту нахождения указанного имущества.

При нотариальном удостоверении договоров или отчуждении жилого дома, а также другого недвижимого имущества, которое подлежит регистрации, нотариусу представляются документы, подтверждающие право собственности на указанное имущество.

Право собственности на жилой дом, квартиру, дачу и другое строение, которое отчуждается, может быть подтверждено одним из таких документов:

- нотариально заверенным документом купли продажи, пожизненного содержания, дарения, мены;

- свидетельством о приобретении жилого дома (части дома) с публичных торгов;

- свидетельство о праве частной собственности на дом (часть дома);

- свидетельством о праве собственности, которое выдается соответствующим органом (при приватизации);

- свидетельством о праве на наследство;

- свидетельством о праве собственности на часть в совместном имуществе супругов;

- договором о разделе имущества;

- решением суда, арбитражного суда.

Документы на имущество, которое подлежит регистрации, принимаются нотариусом при наличии отметки регистрирующего органа или регистрационного свидетельства, являющегося неотъемлемой частью правоустанавливающего документа.

Кроме правоустанавливающего документа на недвижимое имущество нотариусу представляется справка-характеристика БТИ, а в населенных пунктах, где инвентаризация не проведена, - справка исполкома, в которой изложена характеристика отчуждаемого строения.

Когда из справки-характеристики видно, что собственник, например, жилого дома совершает его перестройку или пристройку, в том числе перепланирование жилого дома, переоборудование нежилого помещения в жилое и, напротив, без соответствующего разрешения или без утвержденного проекта, нотариусу представляется решение исполкома или соответствующей местной администрации о разрешении совершить перестройку, пристройку, перепланировку.

При отсутствии такого решения нотариус отказывается в заверении договора отчуждения.

В случае вынесения решения соответствующим Советом народных депутатов о приостановлении права частной собственности на землю по основаниям, предусмотренным статьей 28 Земельного кодекса, договор отчуждения жилого дома, дачи, другого недвижимого имущества, которые находятся на этом земельном участке, может быть завершенным лишь в том случае, когда отчуждение совершается на снос предприятию, организации или гражданину, которым передается выкупленный земельный участок.

Договоры за несовершеннолетних, которым не исполнилось 15 лет, а также от имени граждан, признанных в судебном порядке недееспособными, совершают родители, усыновители, опекуны.¹

Договоры от имени несовершеннолетних возрастом от 15 до 18 лет, а также от имени лиц, признанных в судебном порядке ограниченно дееспособными, могут быть совершены с

согласия родителей, усыновителей или попечителей.

В этих случаях необходимо также представить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки подопечным.¹

Опекуны и попечители не вправе совершать дарение от имени подопечного.²

Поэтому представляется необходимым проверять наличие несовершеннолетних детей у физического лица, отчуждающего имущество.

При заключении договора отчуждения на имущество, которое находится в совместной собственности, необходимо согласие всех собственников этого имущества или уполномоченных лиц.

Нарушение правил ст.114 ГК о праве преимущественной покупки части в совместной собственности, путем продажи совладельцем своей части в имуществе другим лицам, а не участникам этой совместной долевой собственности является основанием для удовлетворения заявленных своевременно (в течение 3-х месяцев) последним требований о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Если дом или квартира были поделены между участниками совместной собственности в натуре, правила ст.114 ГК не применяются.

Договоры отчуждения имущества супругов, которое принадлежит им на праве общей совместной собственности, заключается с письменного согласия другого супруга.

Договор об отчуждении имущества может быть заключен и без согласия другого из супругов, если из правоустанавливающих документов, свидетельства о браке и других документов видно, что указанное имущество является не совместной, а частной собственностью супругов (приобретенной до регистрации брака, полученное во время брака в наследство, в дар и другое).¹

Договор об отчуждении имущества может быть заключен без согласия одного из супругов в случае, если последний не проживает по месту нахождения имущества и место проживания его неизвестно. Для подтверждения этого обстоятельства должна быть представлена копия решения суда, которое приобрело законную силу о признании другого супруга безвестно отсутствующим.

Необходимо учитывать, что после расторжения брака в течение срока исковой давности один из супругов может представить иск к другому о разделе имущества.

В связи с этим договор отчуждения имущества, заключенный после расторжения брака, может быть в судебном порядке признан недействительным.

При заключении договора отчуждения с обеспечением исполнения обязательств стороны не всегда правильно применяют статью 195 ГК Украины о задатке. В случае, если договор отчуждения недвижимого имущества, требующий нотариальной формы, не был заверен нотариусом, а судом

отказано в признании его действительным, полученные стороной по расписке деньги как задаток не могут быть признаны задатком, который за невыполнение договора ответственная за это сторона, которая получила его, должна выплатить другой стороне в соответствующем размере. Правила статьи 195 ГК Украины распространяются на случаи, когда договор был заключен, а стороны его не выполняют. В данном же случае договор не был заключен, поскольку не соблюдено обязательной для этого нотариальной формы.

При заключении договора отчуждения жилых домов, квартир с участием физических лиц необходимо уделить внимание вопросам выписки из отчуждаемых жилых помещений лиц, ранее там проживавших. Неурегулированность вопросов прописки, выписки и вопросов собственности на жилые помещения может привести к ограничению права собственности граждан на жилое помещение. В частности, в случае невыписки бывших владельцев из отчуждаемого жилого помещения новый собственник не может прописаться в данное помещение и поэтому не может в полной мере осуществлять право пользования указанными помещениями. Целесообразно при заключении договора отчуждения жилых помещений требовать от продавца справку из паспортного стола.