diplom (Право собственности граждан на жилье на Украине), страница 3

В отличие от договора найма жилого помещения, члены семьи пайщика не обладают самостоятельным правом на предоставленное пайщику жилое помещение. С утратой права быть членом ЖК (ЖСК) пайщик и его семья утрачивают и право пользования кооперативным помещением. Исключением из этого правила являются случаи смерти пайщика, когда члены его семьи, проживающие с ним в помещении ЖСК, сохраняют право пользования данным помещением при условии вступления в члены кооператива одного или нескольких из них, в зависимости от наличия изолированных комнат в данной квартире.

Общее собрание членов кооператива вправе на общих основаниях принять в члены ЖК (ЖСК) одного или нескольких наследников при условии наличия для каждого из них изолированного помещения. Наследникам, не пользовавшимся квартирой при жизни наследодателя, а также отказавшимся от дальнейшего пользования, кооператив выплачивает стоимость наследуемого пая или доли его. Члены семьи умершего пайщика, не являющиеся наследниками, но проживающие совместно с ним и имевшие общее хозяйство, сохраняют право дальнейшего пользования занимаемой площадью в случае вступления одного из наследников в члены ЖСК. Если наследники откажутся от вступления в кооператив или если таковых не окажется, указанные члены семьи умершего пайщика вправе вступить в члены кооператива с внесением пая в размере, соответствующем занимаемой площади. Следовательно, другие члены семьи, а также лица, прекратившие семейные отношения с членом ЖК (ЖСК), не вправе претендовать на квартиру в доме кооператива как общую собственность. Они могут получить ее только по наследству.

Совместная собственность возникает только в результате совместного паенакопления супругов. Другие члены семьи, если они вкладывали свои средства в паенакопления пайщика, вправе лишь требовать соответствующего возмещения вложенных ими средств.

Если после смерти пайщика не осталось наследников по закону и по завещанию, то пай, как выморочное имущество переходит к государству в установленном порядке, а на освободившуюся площадь по решению общего собрания поселяется новый жилец.

Также интересен вопрос, связанный с расчетами между ЖК (ЖСК) и его членами при переходе права собственности на квартиру, пай за которую выплачен полностью и которая является собственностью граждан вследствие ее покупки. Передавая квартиру, член кооператива получает ее стоимость от покупателя. Он не вправе требовать от ЖК (ЖСК) еще и возврата суммы паевого взноса на основании факта его выбытия из кооператива. Взнос существует лишь постольку, поскольку квартира остается в собственности кооператива. Когда же происходит переход права собственности на нее к члену ЖСК, прекращаются обязательства ЖСК возвратить указанному лицу паевой взнос, отражающий стоимость квартиры. Пай теперь отсутствует. Обязательственного правоотношения между ЖСК и его пайщиком, возникающего из имущественного участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не существует. Это материализовалось в вещное право члена кооператива на квартиру. Денежный эквивалент паевого взноса - стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика. Таким образом, происходит частичный раздел имущества кооператива. Большая его часть переходит в собственность пайщиков. Денежные же обязательства между ЖСК и его членами, соответствующие стоимости выбывших из состава кооперативного имущества квартир, погашаются.

Действительно, нет никаких оснований считать, что член ЖСК должен дважды получать стоимость продаваемой квартиры: сначала от покупателя, а затем от кооператива. Иное толкование приведет к тому, что покупателю, фактически уплатившему продавцу полную стоимость квартиры, придется оплатить еще раз, внося в ЖСК паевой взнос. При расчетах ЖСК со своими членами, в случае выхода из него, возникает и такой вопрос: должен ли ЖСК выплачивать выбывшему из него члену часть пая, соответствующую приходящейся на это лицо части стоимости имущества, остающегося в собственности ЖСК (лестничных площадок, лифтов и так далее). Представляется, что нет. Ведь стоимость данного имущества учтена в стоимости квартиры.

Новый собственник квартиры одновременно становится и владельцем пая в ЖСК. Это право на пай, переходящее автоматически в силу покупки квартиры, дает ее новому владельцу весь объем гражданских прав, связанных с обладанием пая, включая получение имущественных выгод от использования кооперативного имущества.

Если ЖСК сдает в аренду принадлежащие ему нежилые помещения в кооперативном доме, он получает доходы от арендной платы. Покупатель квартиры, при этом, даже если он и не является членом ЖСК, имеет право на получение своей части имущественных выгод от сдачи ЖСК этих помещений в аренду. Приобретатель квартиры, независимо от своего членства в ЖСК, получил вместе с квартирой и права, связанные с имущественным участием бывшего пайщика в строительстве данных помещений.

Сейчас, идея ЖК и ЖСК скажем морально устарела, так как ранее, у той же молодежи были практические равные перспективы в жизни, а сейчас выигрывает только тот кому могут или помочь родители, (что тоже достаточно проблематично), или сами пытаются найти выход из сложившегося экономического положения. И если есть у людей деньги, они конечно купят квартиру в престижном районе с престижной планировкой и как сказано в рекламе фирмы “Консоль”: “...и соседей вы тоже сможете выбрать”.

2) Производные основания возникновения права собственности.

2.1. Приватизация жилого помещения.

Право собственности гражданина на объекты жилья предусмотрено, прежде всего, Законом Украины “О собственности”.¹ Самый приемлемый способ приобретения права собственности на жилое помещение - приватизация. Под приватизацией государственного жилищного фонда понимается отчуждении квартир, домов, комнат в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей, и относящихся к ним хозяйственных сооружений и помещений (подвалов, сараев и т.п.) государственного жилищного фонда в пользу граждан Украины.²

Также, вопросы приватизации государственного жилищного фонда регулируются Положением от 15.09.92г. № 56 “О порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан”, утвержденным государственным комитетом Украины по жилищно-комунальному хозяйству, приказом государственного комитета Украины по жилищно-комунальному хозяйству от 05.08.94г. № 72, внесшим некоторые изменения в высшеобозначенное Положение, приказом Фонда государственного имущества и Госжилкоммунхоза от 26.03.96г. № 351\26 “Об утверждении Положения о порядке использования жилищных чеков для приватизации жилья и части имущества государственных предприятий”, а также Жилищным кодексом Украины.

К объектам приватизации, относятся квартиры в многоквартирных домах, комнаты в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей, которые используются гражданами на условиях найма.¹

В соответствии с п.2.ст.2 и ст.3 Закона,² не подлежат приватизации:

квартиры-музеи, дома-музеи; квартиры (дома), расположенные на территории закрытых военных поселений, предприятий учреждений и организаций, природных и биосферных заповедников, национальных парков, ботанических садов, дендрологических, зоологических, региональных ландшафтных парков, парков-памятников садово-паркового искусства, историко-культурных заповедников, музеев-заповедников;

комнаты в общежитиях ( кроме тех, на которые выдан ордер); квартиры(дома), которые находятся в аварийном состоянии (невозможно обеспечить безопасное проживание людей);

квартиры (комнаты, дома), отнесенные в установленном порядке к числу служебных; квартиры (дома), расположенные в зоне обязательного отселения, загрязненный вследствие аварии на ЧАЭС.

Приватизация квартир в реконструированных домах возможно лишь при условии, что данный дом включен в план реконструкции текущего года и реконструирован собственником.

Наниматели, которые проживали в квартирах до начала реконструкции, после ее окончания имеют приоритетное право на приватизацию этих квартир.

По общему правилу согласно ст.2 Закона³ и ст.3 Положения⁴ , квартиры (комнаты, дома), которые в установленном порядке отнесены к числу служебных, не подлежат приватизации.

Однако следует иметь в виду, что на практике нередко жилые помещения относятся к числу служебных с явными нарушениями закона.

По жилищному законодательству Украины, в соответствии со ст. 118 ЖКУ, служебные помещения предназначаются для заселения сотрудниками предприятий, организаций, учреждений, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или рядом с ним. Важно помнить при этом, что жилое помещение может быть включено в число служебных только по решению исполкома местного Совета. Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры.

На основании ст.121 ЖКУ предоставление служебных помещений осуществляется по решению администрации предприятия (органа управления кооперативной или общественной организации).

На основании данного решения исполком местного Совета выдает специальный ордер, согласно которому производится вселение граждан в служебные жилые помещения. Данный ордер является единственным основанием для вселения.

В случае, когда жилые помещения именуются служебным без соответствующего решения исполкома местного Совета, а ордера на вселение в такие жилые помещения не соответствуют установленной форме, выдаются не исполкомами, а иными другими ведомствами либо организациями, подписываются не уполномоченными на то лицами, такие жилые помещения не могут в установленном порядке быть отнесенными к числу служебных. Следовательно, граждане, проживающие в таких жилых помещениях, имеют право на приватизацию жилья.

Существует ряд основных требований, которые необходимо соблюдать при передаче занимаемых квартир (домов) в собственность граждан.

Прежде всего, следует иметь в виду, что занимаемые квартиры (дома) могут быть переданы либо в частную (для одиноких съемщиков), либо в коллективную собственность по письменному согласию всех совершеннолетних (18 и более лет) членов семьи с обязательным определением уполномоченного собственника квартиры (дома).

Передача жилья в собственность граждан осуществляется бесплатно исходя из расчета санитарной нормы (21 кв.м. общей площади на нанимателя и каждого члена семьи и дополнительно 10 кв.м. на семью). Общая площадь квартиры (дома) определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений квартиры (дома), веранд, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, террас, которые увеличиваются с использованием коэффициента для лоджий-0,5, для балконов и террас-0,3.

Размер общей площади, принадлежащей каждому квартиросъемщику в квартире, где проживают два и более квартиросъемщиков, определяется как сумма площадей занимаемых жилых комнат с учетом площади балконов, лоджий, террас и площади подсобных помещений квартиры, которая распределяется между всеми квартиросъемщиками пропорционально площади занимаемых ими жилых комнат.

Если общая площадь квартиры (дома), подлежащей приватизации, соответствует указанным выше санитарным нормам, то квартиры (дома) передаются квартиросъемщику и членам его семьи бесплатно.

В случае если общая площадь квартиры меньше площади в соответствии с санитарными нормами, квартиросъемщику и членам его семьи выдаются жилищные чеки, сумма которых определяется исходя из размера недостающей площади и восстановленной стоимости одного квадратного метра.

Оплата стоимости излишков площади приватизированного жилья может проводиться в рассрочку на 10 лет при условии внесения первого взноса не менее 10% от суммы, подлежащей оплате. В этом случае гражданин выдает органу приватизации письменное обязательство о погашении суммы задолженности.

Независимо от размеров общей площади занимаемого жилого помещения, бесплатно в собственность граждан передаются:¹

однокомнатные квартиры;

квартиры (дома), полученные в случае сноса или отселения всех семей из домов (части домов) денежную компенсацию;

квартиры (дома), где проживают граждане, для которых установлена настоящая льгота Законом Украины “О статусе и социальной защите граждан, пострадавших вследствие чернобыльской катастрофы”;

квартиры (дома), где проживают граждане, удостоенные звания Героя Социалистического Труда, награжденные орденом Славы трех степеней, ветераны Великой Отечественной войны, войны-интернационалисты, инвалиды 1 и 2 групп, инвалиды с детства, ветераны труда, проработавшие не менее 25 лет - женщины, 30 лет - мужчины, ветераны Вооруженных Сил, репрессированные лица, реабилитированные в соответствии с Законом Украины “О реабилитации жертв политических репрессий в Украине”;

квартиры, где проживают семьи погибших при исполнении государственных и общественных обязанностей и на производстве;

квартиры, где проживают военнослужащие, льгота которым установлена Законом Украины “О социальной и правовой защите военнослужащих и членов их семей”;

квартиры, где проживают многодетные семьи (т.е.имеющие трех и более несовершеннолетних детей).

Предусмотрено, что граждане, не изъявившие желания приватизировать свое жилье, сохраняют за собой право получения и пользования жильем на условиях найма.²

До приватизации занимаемых квартир граждане имеют право переселится в квартиры меньшей площади. При этом им выплачивается денежная компенсация за разницу между общей площадью занимаемой квартиры и предоставляемой квартиры.

Прежде всего, отметим, что передача квартир (домов) в собственность граждан осуществляется на основании решения соответствующих органов приватизации.

Подготовкой и оформлением документов о передаче в собственность граждан квартир (домов) занимаются специально созданные органы приватизации (агентства, бюро).

Для приватизации занимаемого жилья квартиросъемщик обязан:

обратиться в орган приватизации или созданное им предприятие по оформлению документов, где он получит бланк заявления и необходимую консультацию;

при оформлении заявления на приватизацию квартиры (дома) квартиросъемщик должен взять на предприятии, обслуживающем жилой дом (в ЖЭКе), справку о составе семьи и занимаемых помещениях. В справке указываются все члены семьи, прописанные и проживающие вместе с нанимателем, а также временно отсутствующие лица, за которыми сохраняется право на жилище (согласие на приватизацию жилья временно отсутствующих членов семьи нанимателя подтверждается письменно и прилагается к заявлению).