2471 (Анализ ипотечного кредитования в ОАО "БИНБАНК"), страница 3

Как уже отмечалось ранее, в осенние месяцы росту предложения способствовал выброс на рынок инвестиционных квартир. В результате в течение 2006 года предложение вторичных квартир существенно возросло. Одновременно спрос на объекты высоких классов в связи с продолжительным ростом цен сократился, объем заявок на дорогие квартиры снизился, и часть спроса переориентировалась на более приемлемое предложение. В дополнение к этому определенный эффект оказали и заявления государственных деятелей, которые старались найти способы стабилизации цен на квартиры.

Как результат, на сегодняшний день, дефицита предложения на первичном и вторичном рынке пока не наблюдается. По мнению ряда аналитических агентств на рынке вторичного жилья, предложение превышает спрос в 1,5–2 раза. В тоже время, стоит обратить внимание и на тот факт, что цены вплотную подошли к верхнему уровню платежеспособного спроса населения. Подавляющее большинство населения не в состоянии приобретать жилье по современным ценам, в результате чего формируется фактор отложенного спроса.

Наметившаяся тенденция к торможению роста рынка недвижимости в лидирующих регионах развития РФ (Москва, С. Петербург) может на этот раз оказаться весьма продолжительной. Судя по прогнозам большинства аналитиков, цены с конца 2007 года и первой половины 2008 года, скорее всего, будут расти на уровне инфляции или вовсе снизятся.

В целом данная ситуация уже осознается игроками рынка, и в ближайшее время объем сделок вторичного рынка существенно возрастет, что вызовет спрос на ипотечные кредиты.

С другой стороны становится невыгодным и покупка квартиры в инвестиционных целях. Данные регионы уже не будут привлекать инвесторов с точки зрения получения максимального дохода. В результате прежний объем инвестиций будет равномерно распределяться по наиболее быстро развивающимся регионам. На текущий момент в целом по России доля ипотечных сделок на рынке недвижимости составляет меньше 2%, в столичных регионах около 10%. Так что потенциал развития ипотеки в регионах достаточно велик.

2. Общая схема бизнес-процесса ипотечного кредитования

Значение операционной эффективности механизма ипотечного кредитования для каждого отдельного банка обуславливается тем, что в условиях острой рыночной конкуренции ипотечный кредит становится стандартизированным продуктом (commodity) для всех участников рынка.

Это значит, что каждый отдельный банк, предоставляющий ипотечные кредиты, не в состоянии единолично устанавливать ценовые параметры кредита, существенно отличающиеся от параметров, сложившихся на рынке. Таким образом, единственным инструментом, предопределяющим конкурентоспособность банка, является его операционная эффективность, понимаемая как способность выдавать и обрабатывать наибольшее количество ипотечных кредитов в единицу времени.

В свою очередь, высокая операционная эффективность в условиях, когда до 90% затрат являются фиксированными, автоматически означает низкую себестоимость выдачи ипотечного кредита, что в конечном итоге может явиться решающим конкурентным преимуществом.

2.1 Промежуточная стадия бизнес-процесса: «Горячая линия»

«Горячая линия» – процесс, включающий в себя комплекс действий и процедур по приему первичных обращений клиентов; консультированию клиентов; подготовке предварительной документации и направлению данной документации кредитному инспектору.

В среднем на каждое обращение клиента оператор процесса «Горячей линиии» может тратить 15–20 минут (с учетом времени заполнения предварительной документации для передачи кредитному инспектору).

Себестоимость процесса «Горячая линия» в пересчете на один кредит не должна превышать 15–18% себестоимости выдачи одного ипотечного кредита при приеме порядка 5200–5700 обращений в месяц.

Расходы Заемщика в рамках данного процесса составляют размер платы за рассмотрение документов по предоставлению ипотечного кредита.

Процедурная модель бизнес-процесса

2.2 Промежуточная стадия бизнес-процесса «Андеррайтинг»

«Андеррайтинг» – процесс, включающий в себя комплекс действий и процедур по оценке кредитоспособности и платежеспособности Заемщика и формированию его кредитного досье.

В среднем процесс андеррайтинга может занимать от 1 до 2 недель в зависимости от готовности Заемщика предоставить полный пакет документов, необходимых кредитному инспектору для оценки платежеспособности и кредитоспособности Заемщика.

Себестоимость андеррайтинга в пересчете на один кредит не должна превышать 30–32% себестоимости выдачи одного ипотечного кредита при обработке 350–380 кредитных дел в месяц.

А. Процедурная модель бизнес-процесса (до решения Кредитного Комитета о предоставлении кредита)

Б. Процедурная модель бизнес-процесса (после решения КК о предоставлении кредита)

2.3 Промежуточная стадия бизнес-процесса: «Кредитный комитет»

«Кредитный комитет» – процесс, включающий в себя комплекс действий и процедур по принятию решения о целесообразности предоставления ипотечного кредита на основании параметров платежеспособности и кредитоспособности Заемщика.