2471 (684782), страница 2

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 2)

Увеличение количества банков, готовых выдать ипотечный кредит, безусловно, расширяет возможности населения этот кредит получить.

1.3 Тенденции рынка ипотечного кредитования

• Тенденция по снижению первоначального взноса

Одной из тенденций 2007 года стало снижение банками первоначального взноса, который заемщик должен иметь, чтобы купить квартиру (дом).

Например, в некоторых банках существует ипотечное предложение, где он вообще не требуется. На первый взгляд снижение первоначального взноса является следствием обострившейся конкуренции между банками в их борьбе за клиента. Однако, как показывает практика, снижение первоначального взноса в ипотечной программе скорее рекламный ход.

В свою очередь, стоит достаточно скептически отнестись к услуге 100%-ного кредитования. Ведь многие клиенты, которые не вложили собственные средства в приобретаемую по ипотеке квартиру, не дорожат покупкой так, как покупатели, заплатившие за нее, например 20%, а еще лучше – 30% стоимости. В этой связи в случае начала снижения цен на недвижимость «нулевые» квартировладельцы в первую очередь будут избавляться от кредитов, которые не смогут выплачивать, в отличие от тех клиентов, кто вложил собственные деньги и рискует ими. К тому же следуя опыту развитых стран, портфель подобных кредитов невозможно рефинансировать – инвесторы не соглашаются на подобные риски. Однако в условиях стабильного роста цен на недвижимость можно сказать, что банки, сделавшие ставку на программы без первоначального взноса не прогадали, поскольку с ростом цены залога увеличивается обеспеченность кредита.

• Постепенное снижение процентной ставки по кредитам

Тенденция, которая имеет явный позитивный характер непосредственно для заемщика: постепенное снижение процентной ставки по кредитам. Уже сейчас она в среднем составляет примерно 10–12% в иностранной валюте и 12–14% в рублях. А через два-три года ставки могут снизиться и до 7–8%. По крайней мере, об этом заявляют власти. Депутаты и эксперты рынка недвижимости говорят о необходимости такого понижения, ссылаясь на то, что только такие ставки сделают ипотеку по-настоящему доступной.

Однако есть сомнения в том, что банки можно в приказном порядке обязать не завышать ставки. Пока спрос на жилье будет находиться на нынешнем уровне, объективных причин для их быстрого снижения нет.

Более того, следует учитывать и нынешний уровень инфляции в России, ведь банки просто не могут выдавать кредиты ниже их себестоимости. Соответственно, ставки будут снижаться, только при условии снижения темпов инфляции. Еще одной причиной, обуславливающей нынешний уровень ставок по ипотечным кредитам – сложности в привлечении банками долгосрочного финансирования, особенно в свете американского ипотечного кризиса, разразившегося в 2 квартале 2007 года, позже также перекинувшегося и на страны Европы. Тем не менее, общее снижение ставок все равно будет происходить, в первую очередь за счет усиления конкуренции и постепенного ввода нового жилья. Ежегодное снижение ставок продолжится (в пределах 2%) и без всякого депутатского вмешательства.

Перечисленные выше тенденции рынка ипотечного кредитования являются основой в развитии конкуренции между кредитными продуктами банков. Конечно, с точки зрения продуктового ряда, объемов выданных ипотечных кредитов и доли приобретенного жилья через ипотеку, Российская федерация еще существенно отстает от США или европейских стран, однако сами технологии, модернизация процессов, стандарты обслуживания – все это позволяет говорить об ипотеке как о якорном продукте розничного банковского рынка. В этом смысле наш рынок движется в том же направлении, в котором двигались все развитые рынки. Разнообразие условий – важный момент, ведь ипотека – продукт, который потребителям нужно оценивать по совокупности основных параметров.

1.4 Тенденции рынка недвижимости в Москве

• Стабилизация цен на жилье в Москве

Последние несколько лет участники рынка жилья регулярно рапортовали о повышении цен на жилую недвижимость в российской столице.

Пик роста цен (и концентрация прогнозов относительно дальнейшего развития событий) пришелся на весну 2006 г., а вслед за этим, после сезона отпусков, рост цен на вторичном рынке московского жилья практически остановился. За 2007 год рост цен на вторичное жилье составил примерно 70–75%. Наиболее высокие темпы роста демонстрировало дешевое жилье. В частности:

• Однокомнатные квартиры – подорожали на 75–80%.

• Квартиры в монолитных и кирпичных домах – подорожали на 80%

• Жилье бизнес-класса, представленное сталинскими домами – подорожало на 45–50%

Пик роста цен пришелся на зимние и весенние месяцы, в тоже время с мая темп подорожания замедлился, а с лета 2007 года на вторичном рынке наблюдалась стагнация цен (рис. 2).

Рис. 2 По данным ресурса www.irn.ru

В начале 2007 года средняя цена 1 кв. метра вторичного жилья составляла 4200 дол. США. В ликвидных объектах – однокомнатных квартирах в шаговой доступности от метро, а также в малометражных квартирах – 1 кв. метр стоил дороже.

Средняя стоимость монолитных квартир, как и кирпичных, составляла 5000 дол. США за 1 кв. метр, сталинки стоили около 4500 дол. США за 1 кв. метр, а цена 1 кв. метра квартир в панельных домах приближалась к 3600 дол. США.

Что же явилось основной причиной замедления цен на недвижимость?

Очевидно, что сокращение темпов роста стоимости и последующая полная стагнация цен объясняются объективными причинами:

• резкое увеличение предложения

Значительная часть предложений объектов в новых домах исходит сейчас не от компаний-застройщиков, а от частных лиц, ранее приобретавших квартиры с инвестиционными целями. Многие из тех, кто купил квартиры «на котловане» полгода-год назад, сейчас стремятся продать их, иногда даже не дожидаясь окончательного оформления документов. По некоторым оценкам, эта вновь появившаяся категория обеспечивает до 30% увеличения предложения.

• аномальный рост цен и фиксация прибыли

Аномальный скачок цен на 80–90%, который произошел за последний год, должен был иметь последствия. Частные инвесторы, которые ранее активно вкладывали средства в покупку квартир, на остановившемся рынке начинают фиксировать прибыль и выходить из проектов. Однако чтобы привлечь покупателя, частному инвестору приходится делать скидку в 10–15%. Благодаря этому появились конкуренция между продавцами и выбор у покупателей.

Из всех сегментов рынка жилья, наибольшему влиянию выше обозначенных факторов со стороны инвесторов подверглись квартиры эконом-класса. В течение 2007 года больше всего частных инвестиционных сделок было заключено именно с этими объектами недвижимости.

Подобный выбор объясняется возможностью вложить относительно небольшие деньги и сыграть на стремительном росте цен. С другой стороны, когда цены достигают максимальных отметок, многие спекулятивные игроки понимают, что выиграть на росте цен в ближайшие год-полтора вряд ли удастся. В результате они неспешно продают свои объекты. Наблюдаемая в 2007 году корректировка цен на дешевые неликвидные квартиры – это результат действий именно этих инвесторов. Приблизительный объем инвестиционных сделок в этом секторе, по данным «Домостроя», составил 15–20% от всех дешевых квартир.

• влияние государства

Массированные заявления чиновников о грядущем падении цен в некоторой степени изменили намерения продавцов и покупателей городских квартир, хотя данные заявления и касались исключительно квартир для массового потребителя. Кроме того, определенную роль сыграли и заявления руководителей государства о том, что людей, имеющих в собственности две и более квартиры, будут облагать повышенным налогом. Собственники квартир в элитном сегменте, если у них вдруг появится желание продать имеющуюся «лишнюю» квартиру, выставят ее на продажу по максимальной цене. Такой игрок вводит в заблуждение других продавцов элитной недвижимости, которые, глядя на него, повышают цены на свои квартиры. Следом за ними обладатели объектов бизнес-класса также выставляют квартиры по более высокой стоимости, а затем и собственники квартир эконом-класса следуют общей тенденции рынка и увеличивают цены на жилье. В результате покупатели вымываются из более дорогих сегментов и переориентируются на более дешевые квартиры.

• проект «О среднесрочной жилищной программе «Москвичам – доступное жилье»

В общую копилку государственных новаций можно добавить и недавно внесенный проект постановления правительства Москвы «О среднесрочной жилищной программе «Москвичам – доступное жилье» на период 2007–2009 гг. и задании на 2010 г.» Данное постановление вызвало бурную реакцию в СМИ поскольку по сути, документ предлагал разделить покупателей жилья на тех, кто прожил в Москве не менее 10 лет, и всех прочих. «По результатам таких действий, жилье для москвичей станет доступнее, а цены на недвижимость стабилизируются», – сказано в документе. Мы давно уже ждали от правительства предложений и мер по снижению аномально высоких цен на недвижимость.

В краткосрочном периоде данные меры действительно могут оказать сдерживающее влияние на спекулятивно настроенных инвесторов, однако в долгосрочном периоде при реализации данной программы региональный спрос может устремиться на вторичный рынок жилья и тогда рост цен не только замедлится, а наоборот даже усилится. Учитывая тот факт, что 70–80% сделок на московском рынке недвижимости являются «альтернативными» (сделки обмена), то эффект от программы видится минимальным. Ведь основная задача столичных властей заключается в демонополизации и дебюрократизации рынка жилья с последующим введением новых площадок для строительства, а также подготовки необходимой инфраструктуры.

• национальный проект «Доступное жилье»

Невозможно не затронуть один из основных национальных проектов Правительства, поскольку многочисленные денежные средства, которые будут выделяться для реализации данной программы, несомненно, окажут на рынок ипотечного кредитования особую роль.

Многие аналитики связывают дальнейшее активное развитие региональных ипотечных программ именно с национальным проектом, который должен будет способствовать решению жилищной проблемы. Остановимся на основных моментах программы «Доступное жилье»:

Этапы реализации:

подготовительный – 2005 год;

первый этап – 2006–2007 годы;

второй этап – 2008–2010 годы.

Главными приоритетами национального проекта являются:

Таблица 1. Плановые значения основных показателей Федеральной программы «Доступное жилье»

Показатели	ед. измерения	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
Объем выдаваемых ипотечных кредитов, всего	млрд. руб.	20	60	108	151	212	296	415
Объем задолженности по ипотечным кредитам на конец года	млрд. руб.	30	90	198	349	561	877	1272
Проценты по кредиту для заемщиков	%	15	14	12	11	10	9	8
Выпуск ипотечных ценных бумаг	млрд. руб.	0	4.4	22	60	106	148	208
Государственные гарантии РФ по годам	млрд. руб.	3.1	4.7	14	16	28	36	44
Государственные гарантии РФ накопленным итогом	млрд. руб.	20.2	23.3	28	44	72	108	152

Резюме: активность инвесторов и перемещение потенциальных покупателей из сегмента в сегмент, привели к существенному изменению структуры спроса и предложения на рынке жилья, от чего в первую очередь и зависит цена объектов.

В начале 2006 г. ситуация на вторичном рынке не отличалась сбалансированностью – объем предложения снизился на 30% по сравнению с предыдущим годом. Что и приводило, в конечном счете, к росту цен на рынке недвижимости.

Однако уже весной наблюдался рост предложения: еженедельный прирост составлял от 1% до 4%. В летние месяцы предложение квартир вторичного рынка демонстрировало еще более высокие темпы роста – до 7–8% еженедельно.

Характеристики

Список файлов ВКР