Страхование ипотечного кредитования.

В Германии ипотека осуществляется по разным схемам различными кредитными учреждениями, но наибольший удельный вес, до 30%, занимают стройсберкассы (ССК), работающие по закрытой модели финансирования и использующие в основном собственные средства, что позволяет снижать процентную ставку. По контракту с ССК на 4-6 лет на накопительный счет вносится определенная сумма (до 40% общей стоимости жилья). На нее начисляются пониженные проценты, по итогам года государство начисляет премии и вводит налоговые привилегии. Премия в размере 15% на сумму сбережений, но не более 2 тысяч марок на холостяков и 4 тысяч для женатых. Заемщик вначале кредитует кассу, внося деньги на депозит, а по окончании периода накопления ССК выдает ему ипотечный кредит по низкой ставке на срок до 18 лет. В последние годы средства привлекаются под 3% годовых и выдаются ипотечные кредиты под 5% (в обычных банках - от 7% до 12% годовых). В США ипотечный рынок, оцениваемый примерно в 4 трлн долларов, полностью подконтролен государству. Доля ипотечных облигаций, эмитированных 3 государственными корпорациями, составляет 89% рынка. В американской модели обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами участвуют получатель кредита, инвестор и финансовый посредник. Образуются два ипотечных рынка - первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторичный, где обращаются ценные бумаги, выпущенные на базе пулов ипотечных ссуд. Кредитное учреждение может выдавать долгосрочные кредиты под залог приобретаемой недвижимости, не имея достаточного объема "длинных" ресурсов. Выдав ипотечный кредит, банк продает право требования по кредиту конечному инвестору или финансовому посреднику. Получив средства от уступки этих прав, банк выдает новый ипотечный кредит. В конце 2003 г. ставка по 30-летнему ипотечному кредиту составляла 5-6%, а по 15-летнему - 4,75%. В Великобритании ипотечные ставки определяются Государственным банком, они постоянно снижаются и достигли в 2003 г. 3,5% годовых (при инфляции 2,5%). Кредит, как правило, берется сроком на 25 лет. Кредиторы требуют минимум 5% наличного залога при покупке недвижимости, но при необходимости предлагают 100% ипотеки. В Чехии услугами стройсберкасс пользуется половина населения страны (примерно 5 млн. человек). Когда накоплено 40% стоимости жилья, на остальную сумму выделяется ссуда под 3-5% годовых на срок 10-20 лет. На внесенные вклады начисляются по 2% годовых. Действует система бюджетных дотаций - каждый гражданин при покупке квартиры в кредит получает ежегодную помощь от государства, ему на счет начисляется 150 долларов. В Испании ипотечный кредит банки предоставляют на 10-20 лет под 4-6% на половину стоимости жилья, в том числе и гражданам других стран. При этом продажа недвижимости осуществляется только с разрешения банка, а сдача в поднаем разрешена. Арендной платы многим хватает на оплату кредитов, налогов и коммунальных платежей. В Израиле средний размер ипотечного кредита на 15 лет - 90 тысяч долларов. Это примерно 70% стоимости квартиры. Среднегодовая ставка по ипотечному кредиту 5,2%. Среднемесячный возврат кредита - порядка 700 долларов, что при средней зарплате для постоянно работающих - вполне приемлемый вариант. В Японии много вариантов решения ипотечных проблем. Имеются и специальные, например для женщин годовая ипотечная ставка снижается при каждом рождении ребенка и ее минимальная величина составляет 0,1%. Кредиты выдаются на срок до 35 лет в сумме до 400 тысяч долларов. Женщины должны быть не моложе 20 лет и не старше 49 лет и погасить кредит до наступления 75 лет.⁵¹

В России, кроме очень высоких ставок ипотечного кредитования (11%) в отличие от зарубежных стран, также отсутствуют традиции обращения в страховые компании. В то время как в Америке страхуется около 95% таких сделок, в России - всего 5% . На втором месте причин отказа от страхования стоит сложившийся стереотип об услуге страхования недвижимости как о дорогом удовольствии. На третьем месте - недоверие к страховым компаниям. В том, что оно есть, виноваты и некоторые недобросовестные страховщики, и людская молва: "Все равно ничего не заплатят!"⁵²

В настоящее время Думой рассматривается еще целый ряд законопроектов, направленных на совершенствование судебной практики обращения взыскания на залог, защиту прав добросовестных приобретателей, создание общенационального Кредитного бюро, изменение налогообложения участников рынка недвижимости. Вступление в силу этих законопроектов приведет к значительному снижению операционных расходов, правовых и кредитных рисков и, как следствие, к снижению стоимости ипотечных кредитов. А значит, и снижению кредитного бремени для заемщика.⁵³

10. Анализ деятельности страховых компаний в сфере недвижимости в

Санкт-Петербурге за 2005 г.

Страхование в сфере недвижимости – вид страховой деятельности, успех которого зависит от создания соответствующих правовых условий, – страхование сделок на рынке недвижимости. У немногих питерских СК, работающих в этом сегменте, продажи страховок выросли за год на 100-300%. Успех отчасти связан с постепенным развитием института ипотечного кредитования, превращающего данное страхование из добровольного в обязательное. Но количество договоров по страхованию строящегося и приобретаемого на вторичном рынке жилья в портфелях страховщиков пока незначительно, на уровне нескольких тысяч. Формирование полноценного рынка страхования продаж-покупок недвижимости в конечном итоге зависит от темпов развития ипотеки, а также от требований, предъявляемых государством к участникам долевого строительства.⁵⁴

Все страховщики предлагают индивидуальные программы с выездом эксперта на дом. Такие продукты предлагают комбинированное страхование строений, квартир и домашнего имущества, при котором тариф зависит от условий эксплуатации квартиры, состояния имущества, а также от набора рисков. Классический пакет включает в себя следующий набор: залив, пожар, ущерб отделки и оборудования, стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц, взрыв, утрата прав собственности (титульное страхование), гражданская ответственность при эксплуатации помещения. Застраховать в доме можно практически все: телевизор, аудио-видеотехнику, компьютер, мебель, одежду и даже домашних животных, например любимую собачку. Не страхуются или страхуются по отдельным договорам лишь антиквариат и предметы роскоши. На время летнего отпуска можно застраховать свое жилье от противоправных действий третьих лиц, то есть от воров.

Предлагаемые страховые программы

Страховые программы делятся на несколько типов: одни универсальны, другие избирательны и покрывают отдельные риски. В последнее время на рынке наметилась тенденция к универсализации продуктов многие страховщики внедрили у себя так называемые "коробочные" программы. Они могут включать в себя стандартный набор рисков, обычно их три - огонь, залив и взрыв бытового газа. Но дополнительно можно застраховаться и от любых других опасностей (отключения или аварии инженерных сетей и коммуникаций, противоправных действий третьих лиц и др.). Эти продукты отличает дешевизна: премия составляет от $30, быстрота оформления - около получаса. Дело в том, что "коробочные" программы не требуют выезда эксперта на дом, компании обычно довольствуются "свежими" фотографиями квартиры. В типовой полис нужно будет только вписать ФИО, адрес и стоимость квартиры, а пакет рисков прописан заранееОдно из последних новшеств - страхование от террористических действий. Такие программы комплексного страхования, как правило, предполагают определенный лимит ответственности - до 80-100 тысяч долларов. Размер страховой премии зависит от выбранного лимита ответственности и может колебаться в пределах от 50 до 200 долларов. При таком страховании проведение осмотра и составление описи имущества необязательно.⁵⁵

РОСНО предлагает программу страхования квартир "Мегаполис". В числе ее преимуществ: выплата по фактическому ущербу без учета износа, определение страховой стоимости на этапе заключения договора без корректировки этой стоимости при наступлении страхового случая, а также оценка ущерба в большинстве случаев независимым экспертом. Кроме того, предоставляется 13-й бесплатный месяц страхования после трех лет безубыточного страхования и страхуем риски, не покрываемые большинством других страховщиков, например неосторожные действия третьих лиц, расходы по аренде, риск заболевания или травматического повреждения домашних животных, гражданскую ответственность во время ремонта. "Ингосстрах" предлагает страхование квартир по "полному пакету" - риски пожара, протечек, противоправных действий, стихийных природных явлений - по реальной рыночной стоимости. Альтернативой может стать страхование только от риска пожара, в который, впрочем, не включается риск поджога, относящийся к противоправным действиям. Оформление страхования по данной программе позволяет защитить собственное имущество в полном объеме причиненного ущерба, то есть приобрести другую квартиру, заново отремонтировать прежнюю или приобрести движимое имущество взамен утраченного. Предварительный осмотр квартиры необходим, если стоимость затрат на внутреннюю отделку и установку домашнего оборудования составляет более $400 на кв. м площади. При меньшей сумме затрат страховой полис оформляется по предоставлении "свежих" фотографий. "СК "МАКС" предлагает программу "Моя квартира", которая позволяет достраховать квартиру до полной стоимости при наличии полиса по муниципальной программе. Разработаны программа "Интерьер" и программа "Загородный дом", позволяющие заключить договор страхования не на полную стоимость (ведь вероятность полного уничтожения мала), а только на выбранную сумму, что существенно снижает стоимость страхования. Но возмещение выплачивается в размере реального ущерба, без учета пропорциональности, применяемой при стандартных условиях страхования. Программы МСК (Московской страховой компании) разработаны с учетом потребностей различных социальных групп населения и представляют собой комплексные продукты. По программе "МСК-Квартира" могут быть застрахованы не только конструктивные элементы квартиры, но и внутренняя отделка, инженерное оборудование, а также домашнее имущество. Дополнительно по этой программе могут быть застрахованы расходы на аренду жилья на период ремонта в поврежденной квартире, а также гражданская ответственность перед соседями.⁵⁶

Загородная недвижимость.

Объем и потенциал рынка страхования загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области в последние годы позволяет развиваться страхованию активными темпами: рост числа операций – около 20% в год. А у компании "Росгосстрах" в Санкт-Петербурге, с марта по октябрь 2005 г. прирост на рынке "загородного" страхования составил более 40%. В денежном эквиваленте это примерно 41 млн рублей. ⁵⁷

Круг клиентов страховых компаний постоянно расширяется. Если раньше свое имущество в основном страховали владельцы роскошных особняков и представители так называемого бизнес-класса, то сегодня за полисами нередко обращаются садоводы и жители сельских районов, для которых разрабатываются специальные программы. Так, например, компания "Спасские ворота" предлагает своим клиентам программу "Моя усадьба", предназначенную для владельцев недорогих объектов в садоводствах. При заключении договора страхования осмотр постройки не требуется (договор подписывается прямо в офисе компании). Страхователь сам выбирает размер страхового покрытия (не более $12,5 тыс.), в соответствии с которым и рассчитывается размер вознаграждения страховщика. Похожие программы сегодня имеются "в ассортименте" многих операторов рынка. К примеру, компания "АльфаСтрахование" реализует полисы "АльфаКантри уикенд" (договор подписывается без осмотра объекта при страховой сумме до $50 тыс. включительно). Компания "Русский мир" предлагает страхование вслепую, если стоимость постройки не превышает $10,5 тыс. Страхование "без осмотра" пользуется сегодня немалым спросом у петербуржцев и жителей Ленобласти, несмотря на то, что в итоге страховое покрытие оказывается либо завышенным, либо заниженным.⁵⁸

Совместная деятельность страховщиков и риэлтеров.

Агентство недвижимости "Итака" и страховая компания "АСК-Петербург" запустили совместную программу "по оптимизации управления жилой недвижимостью". Она ориентирована на тех собственников, которые хотели бы сдавать свои квартиры в аренду, но не имеют возможности самостоятельно искать арендатора, общаться с ним, следить за состоянием оборудования и бытовой техники и т. п., поскольку проживают в других городах или даже странах. Суть "программного" сотрудничества: агентство примет на себя заботы по поиску арендаторов и эксплуатации жилья, а страховщики избавят участников сделки от материальных потерь, оформив полис на случай причинения ущерба квартире и обстановке. Базовые ставки страхования — около 0,4% в год от суммы возмещения. Соответственно, арендодатели, переложившие все заботы на риэлтеров и страховщиков, будут получать примерно 80% от рыночной стоимости аренды.⁵⁹

Нарушение законодательства.

Федеральная служба страхового надзора Минфина в связи с неустранением в установленный срок нарушений страхового законодательства, явившихся основанием для приостановления действия лицензий, отозвала лицензии у 5 страховых компаний, в том числе и у Санкт-Петербургской компании "Надежда Балтики".⁶⁰

Инвестиции страховых компаний в недвижимость.

На рынке недвижимости Петербурга в 2005 г. произошла необычная сделка. СК "Регион" приобрела у города на аукционе 178 объектов недвижимости, находящихся в долгосрочной аренде у Северо-Западного банка Сбербанка России (в Петербурге у Сбербанка всего 270 филиалов). Общая площадь объектов - около 30 тыс. кв. м, при этом сумма сделки - 48,7 млн. руб. Таким образом, недвижимость оценена примерно в $57 за 1 кв. м. В конкурсе участвовали всего два претендента. Низкую цену продажи - всего $57 за 1 кв. м - пресс-секретарь Фонда имущества СПб. А. Куберская объясняет тем, что эти площади обременены. В 1999-2000 годах Сбербанк арендовал их на 49 лет. И поскольку банк полностью оплатил аренду городу за все 49 лет вперед, Куберская называет цену "адекватной". На сайте страховой компании, кстати, указано, что Северо-Западный Сбербанк является ее "главным партнером".⁶¹

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Развитие страхования недвижимости идет очень низкими темпами как в России, так и в СПб. Рост его, в ряде случаев, определяется "навязыванием" обязательного страхования со стороны кредитных организаций, в частности, при ипотечном кредитовании. Увеличение доли "обязательного" страхования – общая тенденция рынка страхования недвижимости, его пытаются провести и на законодательном уровне.

Сегодня вопрос ведь стоит не в том, нужно или не нужно страховать имущество (ответ очевиден – нужно). Главный вопрос – "как страховать?" СПб. страховые компании идут по пути увеличение разнообразия и модульности предлагаемых для страхования рисков и форм работы с клиентами. Такая тенденция характерна для российского рынка страхования недвижимости в целом. Ситуация осложняется недоверием населения к страховым компаниям. Наиболее динамично развивается страхование загородной недвижимости.