Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

Несмотря на активность инвесторов, аналитики полагают, что «перепроизводство» офисных площадей рынку не грозит. Увеличивается не только предложение офисов, но и спрос на них, причем примерно в том же объеме.

§7. Инвестиции в гостиничный сектор

Усилия властей явно не способны в обозримом будущем обеспечить туристический рынок адекватным количеством мест в гостиницах. По целому ряду причин, как чисто экономических, так и связанных с неблагоприятным инвестиционным климатом в этой сфере, частные инвесторы не могут кардинально изменить ситуацию с нехваткой гостиниц в городе. Наибольшую роль в решении этой проблемы играют сейчас владельцы, как граждане, так и компании, квартир, сдающие их в краткосрочную, посуточную аренду. Этот сегмент рынка пока развивается наиболее динамично и предложение на нем как минимум в два раза уже превышает объем традиционного гостиничного сектора. В 1999 году на рынке Петербурга активно работали менее десяти малых (до 50 номеров) гостиниц. За четыре года эта цифра увеличилась в пять раз и теперь примерно составляет около 50 объектов. Сюда входят отели всех классов – от первого до экономического. Причем количество последних растет быстрее, что, в общем-то, логично: спрос на добротный сервис вкупе с безопасностью и относительно невысокими ценами всегда выше. Бизнес малых отелей идет в гору.

О нехватке в Петербурге гостиничных номеров говорят уже несколько лет. Городские власти не пытались стимулировать строительство гостиниц, только при подготовке к празднованию 300-летнего юбилея города, когда был большой наплыв гостей, администрация предприняла кое-какие шаги. В праздничную декаду Северная столица «недосчиталась» десятков тысяч гостей, которые попросту не смогли найти возможности разместится в городе. Власти пытались решить проблему строительства гостиниц уровня «три звезды» заблаговременно, но особых успехов на этой ниве не добились. Пытались инициировать строительство малых гостиниц, главным образом, среднего класса, где дефицит порядка 5 тыс. номеров. В апреле 2001 года губернатор Владимир Яковлев издал распоряжение, указавшее около 80 адресов, где можно создавать такие отели. Инвесторы на них нашлись, однако лишь 25 проектов прошли инвестиционно-тендерную комиссию. Чтобы расширить возможности бизнеса малых гостиниц, городская администрация составила еще один адресный перечень зданий, которые могут быть использованы потенциальными инвесторами для размещения в них меблированных апартаментов. Большинство адресов, естественно, пришлось на Центральный район. Кроме того, перспективными для этого вида бизнеса считаются Пушкинский и Курортный районы города.

Пока в списке администрации 20 адресов. Сегодня все эти здания находятся в собственности города и решение о передаче их под отдельный бизнес согласовано с администрациями соответствующих районов и с КУГИ. Поэтому инвестор, который намеревается заняться отдельным бизнесом, будет избавлен от необходимости проходить сложную процедуру согласований. Кроме того, в адресном перечне указаны технические характеристики зданий и приведен примерный объем необходимых инвестиций. По утверждению городских властей, проекты привлекательны тем, что требуют от инвесторов относительно небольших объемов вложений. Речь идет о суммах от 500 тыс. до 2 млн. долларов.

Правда, с учетом собственной инициативы инвесторов, получавших адреса вне рамок распоряжения губернатора, главным образом с помощью агентств недвижимости, можно все же говорить если не о буме, то о заметном ускорении в 2002-2003 годах создания в Петербурге малых гостиниц. Тем ни менее эта динамика не удовлетворила потребности юбилейного года, и даже более или менее не насытила спрос туристического рынка.

Основную причину вялого интереса инвесторов к гостиничному бизнесу специалисты видят в том, что наблюдающийся офисный бум предоставляет инвесторам гораздо лучшие перспективы. Поэтому они предпочитают использовать здания под бизнес-центры, окупающиеся не за 7-8 лет, как гостиницы, а всего за 3-4 года. Доходит до того, что в офисные здания переоборудуются даже существующие гостиницы: «Карелия», «Выборгская», «Дружба», «Русь», «ЛДМ» уже полностью или частично превратились в бизнес-центры.

Однако есть на рынке гостиничных услуг один сектор, который приносит даже больше прибыли, чем офисный бизнес. Это сдача в краткосрочную аренду меблированных квартир. В Петербурге есть малые гостиницы, инвестиции в которые окупаются гораздо быстрее средних показателей. Причина одна – нелегальный характер деятельности. Этот сегмент рынка фактически еще не изучен, и для его описания приходится руководствоваться лишь наблюдениями косвенно причастных к нему людей. Так, по мнению директора ЗАО Агентство «Бекар» Алексея Бегунова, сейчас в него втянуты даже крупные инвесторы, владеющие «доходными квартирами», «доходными подъездами» и даже «доходными домами». В двух последних случаях нередко встречаются элементы гостиничного сервиса. Инвесторов этот бизнес привлекает отсутствием мороки с оформлением гостиницы (получением лицензии и выполнением множества других требований).

Как и 90% всех, кто сдает квартиры в Петербурге, владельцы таких квазигостиниц, как правило, не платят налоги за сдачу квартир и не переводят их в статус нежилой недвижимости, что положено для гостиниц. Рентабельность этого бизнеса весьма высока – например небольшие квартиры в «музейной» зоне Петербурга при сдаче в посуточную аренду можно окупить за 3-5 лет (из расчета, что квартира будет занята постояльцами два дня из трех). А затем они при грамотном управлении будут приносить ежегодную прибыль в размере 3-4, что заметно выше доходности банковских вкладов. Некоторые риэлтеры говорят, что сейчас можно окупить квартиру даже быстрее – с учетом роста спроса и цен.

Судя по всему, не слишком благоприятный инвестиционный климат и технические проблемы не позволят традиционному гостиничному бизнесу набрать обороты, отвечающие потребностям рынка. И потому значительная часть спроса будет и дальше удовлетворяться главным образом квазигостиничным сектором, темпы развития которого значительно превышают традиционный.

Заключение

Подытоживая результаты моей работы, можно сделать краткие выводы по каждому из выбранных мною рынков.

Строительство жилых домов:

• Оживление инвесторов в данном секторе экономики уже можно назвать тенденцией, так как их количество на рынке Санкт-Петербурга неуклонно растет;

• Но если темпы их роста останутся неизменными, то возможно «перегревание» рынка недвижимости, что чревато банкротством мелких компаний;

• Назрела необходимость вмешательства Администрации Санкт-Петербурга по вопросу дефицита «пятен» под застройку;

• Также, я считаю, все-таки необходимо количественное увеличение строительства квартир эконом-класса в спальных районах для расселения коммунальных квартир в центре города, с тем, чтобы превратить его в деловой центр – «бизнес-центр».

И переходя к следующему рынку – это офисное строительство, отметим, что:

• Основной проблемой является нехватка офисных площадей любого класса. Поэтому любой инвестиционный проект бизнес-центра на данный момент является очень прибыльным и рентабельным;

• Основной тенденцией является наращивание объемов строительства, так как заполняемость существующих офис-центров близка к 100%. То есть инвестиции, вкладываемые в данный рынок при существующей ситуации еще долго будут приносить стабильный доход;

• Нехватка офисных площадей настолько остра, что под офис-центры переделываются существующие гостиницы, что на самом деле вообще недопустимо, так как дефицит гостиничных номеров ничуть не меньше.

И, наконец, последний рынок – гостиничный бизнес:

• Как было написано выше, в Санкт-Петербурге наличествует дефицит гостиничных номеров;

• Пытаются хоть каким-то образом исправить положение владельцы малых гостиниц, но существующий офисный бум более привлекает потенциальных инвесторов, нежели гостиничный бизнес;

• Однако на этом рынке существует один сектор, приносящий больше доходов, чем офисный бизнес. Это сектор «квазигостиниц», чье существование, по большей части, или полулегально, или нелегально.

И заканчивая свой реферат, хотелось бы сказать, что существующие тенденции на рынке строительства, в общей массе – положительные. И бюджет города при правильных «ходах» Администрации может получать весьма существенные доходы, что немаловажно, как и для населения Санкт-Петербурга, так и для экономики страны в целом. Ведь Санкт-Петербург не только историко-культурный центр страны, но еще и промышленный центр. Об этом тоже нельзя забывать. И поэтому улучшение инвестиционного климата и привлечение инвестиций в различные отрасли, не только строительную, является весьма важной задачей.

Приложение 1. Малая гостиница. Экономическая целесообразность.

Список литературы

1. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. –С.191-196

2. Луссе А.В. Макроэкономика: краткий курс/ Учебное пособие. – СПб: Питер, 2001. – (Серия «Краткий курс»). –С.

3. Абрамов С.И. Управление инвестициями в основной капитал – М.: Издательство «Экзамен», 2002. – С.81-83

4. Жилье: комплексный взгляд / Под общ. ред. В.М. Агапкина. Науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М.: А.В.Ч., 2001. – С.226-233

5. Кузнецова Е. Офисный интерес. – «Эксперт Северо-Запад». – №14 (75), 8 апреля 2002. – С.24

6. Грязневич В. Гостиничный айсберг. – «Эксперт Северо-Запад».– №35 (96), 23 сентября 2002. – С.8

7. Федоров Б. Бизнес-центр-бум. – «Эксперт Северо-Запад».– №43 (104), 18 ноября 2002. – С.12

8. Фактура С. Остров невезения. –«Эксперт Северо-Запад».– №44 (105), 25 ноября 2002. – С.18

9. Синочкин Д. В ожидании юбилея. – «Эксперт Северо-Запад».– №48 (109), 23 декабря 2002. – С.30

10. Биргер П. Проверка на прочность. – «Эксперт Северо-Запад».– №14 (75), 14 апреля 2003. – С.9

11. Федоров Б. Доходная «первичка». – «Эксперт Северо-Запад».– №43 (152), 17-23 ноября 2003. – С.12

12. Шульман Н., Фактура С. Места есть. – «Эксперт Северо-Запад».– №43 (152), 17-23 ноября 2003. – С.20

Характеристики

Список файлов реферата