14175-1 (714556), страница 2
Текст из файла (страница 2)
-Оформлением письменного соглашения без передачи свидетельства на землю. Такое соглашение должно удовлетворять с.2 (The Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act 1989) и быть совершенным в письменной форме или в форме иного документа, дающего залогодержателю право на судебную защиту.
-Соглашением сторон о законном залоге. В случае, если между сторонами заключено подобное соглашение в соответствии ст.2 Закона 1989г., то на его основании с момента подписания между сторонами возникают отношения залога по праву справедливости. Суд впоследствии может путем специальной процедуры преобразовать данное соглашение в законный залог.
6. Залоговые права на недвижимость в Германии разняться между собой. Немецкому закону понятие «залога недвижимости» не известно [14]. Под ипотекой, согласно §1113 ГГУ, понимается земельный участок, который «может быть отягощен таким образом, что лицу, в чью пользу последовало отягощение, подлежит выплате определенная денежная сумма из стоимости земельного участка для удовлетворения принадлежащего ему требования». Требование, обеспеченное ипотекой, может быть будущим или условным. Ипотекой могут обеспечиваться и проценты, и услуги. Ипотека наряду с иными вещными правами на недвижимость регистрируется в поземельной книге. В случае снижения стоимости земельного участка по разным причинам, что создает угрозу надежности ипотеки как способа обеспечения, кредитор вправе назначить собственнику срок для устранения причин снижения стоимости земельного участка, по истечении которого может потребовать удовлетворения из стоимости участка немедленно либо потребовать установления другой ипотеки (§1133 ГГУ) [15]. В ряде случаев кредитор обладает правом подачи негаторного иска, в том числе и против самого собственника имущества (§1134 ГГУ). Ипотека может распространяться и на один, и на несколько земельных участков (общая ипотека - Gesamthypothek). Среди форм ипотеки можно выделить:
-обеспечивающую ипотеку (§1116 ГГУ), напрямую связанную с обязательством и вносимую в поземельную книгу (Buchhypothek). Данная «книжная ипотека» присутствует в случае отказа сторон от выдачи ипотечного свидетельства, которое выдается органом, производящим регистрацию в поземельной книге;
-обменную (Verkehr) или оборотную ипотеку, подтвержденную письменным актом (Briefhypothek), основанную на соглашении между должником и будущим кредитором об установлении ипотеки (§873-902 ГГУ), возникающую после регистрации ипотеки в поземельной книге и передачи специального ипотечного свидетельства (Hypothekenbrief) кредитору (§1116-1117 ГГУ), в противном случае налицо имеется скрытый долг, и ипотека, de jure принадлежит собственнику земельного участка (§1163 ГГУ);
-ипотеку по максимальному требованию (денежная сумма определяется максимальным пределом ответственности).
Следствием отличия Briefhypothek от Buchhypothek является значительно более простой порядок передачи обеспеченного ипотекой требования, как то нет необходимости в регистрации в поземельной книге при ипотеке, подтвержденной письменным актом каждого нового кредитора, достаточно лишь предъявления ипотечного свидетельства и письменного заявления об уступке требования прежним кредитором. Возможность быстрого оборота без сомнения оказывает немаловажное положительное влияние на ликвидность Briefhypothek в качестве способа обеспечения исполнения обязательства.
Ипотека напрямую связана с основным договором и как залоговое обязательство выполняет свою основную функцию – гарантирует его исполнение и носит акцессорный характер – прекращается основное обязательство, прекращается и ипотека. При передаче обеспеченного ипотекой требования другому лицу неотрывно следует за ним и ипотека (§1153 ГГУ).
В целях увеличения эффективности ипотека может распространяться не только непосредственно на земельный участок, но и на требования к арендатору о выплате положенной платы при сдаче земли в аренду (§1123 ГГУ); урожай (§1120 ГГУ), если только он не отчужден и не удален с земельного участка (§1121 ГГУ); а так же требования к страховщику, если участок земли или находящиеся на нем строения были застрахованы (§1127-1130ГГУ).
В качестве способа обеспечения обязательства заказчика перед подрядчиком по оплате работ на земельном участке немецкое право (§648 ГГУ) признает возможность применения кредитной ипотеки (§1184-1190 ГГУ) в отношении земельного участка заказчика. Подобная ипотека устанавливается на основании требования подрядчика и при её регистрации в поземельной книге. Однако все ранее внесенные в поземельную книгу обременения земельного участка имеют приоритет перед кредитной ипотекой, поскольку требования будет реализовываться в хронологическом порядке их регистрации в поземельной книге.
7. Помимо ипотеки в отношении недвижимости в Германии может быть установлен поземельный долг. Grundschuld представляет из себя залоговое обязательство, de iure не зависимое от основного договора, не предусматривает требования, подлежащего обеспечению (§1191 ГГУ), под подобные обязательства кредитные учреждения могут выдавать кредиты и займы. Как его разновидность можно выделить процентное залоговое обязательство, погашаемое в отличие от первого должником не сразу, а частями. Поземельный долг возникает либо согласно §1117 ГГУ – при передаче долгового свидетельства (документально подтвержденный долг), либо согласно §873 ГГУ после оформления соглашения сторон и регистрации. Стороны могут исключить выдачу свидетельства кредитору.
Кредитор и должник оформляют между собой оговорку о гарантии, удостоверяющую невозможность осуществления прав, вытекающих из поземельного долга до истечения срока погашения кредита, поскольку Grundschuld является только обеспечение кредита. Поэтому поземельный долг «представляет собой своего рода абстракцию, ибо служит только экономической защите кредитора» [16]. Нередко оговорка о гарантии содержит заявление о том, что установленный в пользу банка поземельный долг служит обеспечением вообще всех (существующих и будущих) обязательств клиента, а выплаты должника являются выплатами именно по кредиту (если затем не будет иного соглашения), а не в счет поземельного долга.
При оплате долга Grundschuld считается завершенным. Однако клиенты банков нередко оставляют поземельный долг, дабы иметь возможность в будущем на более выгодных условиях и без лишних затрат получить новую ссуду. В противном случае, решив отказаться от услуг конкретного банка, клиент может потребовать отдельного погашения поземельного долга. Не акцессорный характер поземельного долга значительно расширяет возможности по его использованию.
Список литературы
[1] Schwab K.H., Prütting H. Lehrbuch des Sachenrechts. 26 Aufl. München: Beck, 1996. S.3; Wieling H.J. Sachenrecht. 3.Aufl. Berlin; Heidelberg; New York; Tokyo, 1997. S.4-5
[2] См. подробнее: Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. М.: «Статут», 2002. С. 141
[3] Klünzinger E. Einführung in das bürgerliche Recht. Grundkurs für Studierende der Rechts- und Wirtschaftswissenschaften. 5 Aufl. München: Vahlen Verlag, 1993. S.411.
[4] Wieling H.J. Sachenrecht. 3.Aufl. Berlin; Heidelberg; New York; Tokyo, 1997. S.6
[5] Жалинский А., Рёрихт А. Введение в немецкое право. – М.: Спарк, 2001. С.425.
[6] Венкштерн М. Основы вещного права // Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии. /пер. с нем. – М.: Издательство БЕК, 2001. С.173.
[7] Baur J.F., Stürner R. Lehrbuch des Sachenrechts. 17 Aufl. 1999. S.231.
[8] См. Э.Б. Френкель / Сравнительно-правовое исследование. Руководитель авторского коллектива – д.ю.н. В.В.Залесский. –М.:Издательства НОРМА, 2000. С.366.
[9] См. к примеру §397 ГТУ «Законодательное залоговое право», из которого следует что комиссионер имеет залоговое право на товар, находящийся в его владении, в обеспечение тех расходов, которые он несет для выполнения договора комиссии.
[10] Германское право. Часть 1. Гражданское уложение. Пер. с нем. М, 1996.
[11] В.Ю. Одинцова указывает на существующую в общем праве презумпцию того, «что закладодатель является собственником закладываемого имущества либо управомочен отдавать его в залог». См. Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование. Руководитель авторского коллектива – д.ю.н. В.В.Залесский. –М.:Издательства НОРМА, 2000. С.360.
[12] Одинцова В.Ю. / Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование. Руководитель авторского коллектива – д.ю.н. В.В.Залесский. –М.:Издательства НОРМА, 2000. С.346.
[13] Такой срок может измеряться веками. Буквальный перевод термина leasehold – владение на правах аренды (С.264), однако в настоящее время практическая разница между freehold и leasehold невелика (См. Вишневский С.246)
[14] Венкштерн М. Основы вещного права // Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии. /пер. с нем. – М.: Издательство БЕК, 2001. С.199.
[15] Германское гражданское уложение // Германское право. Ч.1. Международный центр финансово-экономического развития. М., 1996.
[16] Венкштерн М. Основы вещного права // Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии. /пер. с нем. – М.: Издательство БЕК, 2001. С.205.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
