9307-1 (714057), страница 2

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 2)

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, организации, учреждения допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Порядок данного перевода определяется жилищным законодательством и местной администрацией.

Ст.9 действующего Жилищного кодекса, а также ст. 9 проекта Жилищного кодекса не допускает перевод пригодных для проживания помещений в домах государственного и общественного фондов в нежилые. Такое возможно только в исключительных случаях и осуществляется по решению органов местной администрации.

В г.Москве перевод жилого помещения в нежилое осуществляется в соответствии с Порядком перевода жилых помещений в нежилой фонд, утвержденным распоряжением мэра г.Москвы «Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформлении документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах» от II ноября 1994 года.[7]

Данный порядок устанавливает общие требования к переводу жилых помещений в нежилой фонд в г.Москве вне зависимости от нахождения в государственной (муниципальной) собственности, собственности общественных объединений или частных лиц, а также находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий, министерств, государственных комитетов и ведомств. Возможность перевода жилых' помещений в нежилые рассматривается комиссией административного округа, также непосредственно городской комиссией по использованию жилищного фонда. Решения этих комиссий утверждаются Департаментом муниципального жилья г.Москвы. В соответствии с этим порядком, основаниями для перевода жилых помещений в нежилые являются признание жилых помещений непригодными для постоянного проживания; признание жилых помещений временно непригодными (до устранения причин, обуславливающих непригодность) для проживания; признание факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фондами т.п. Для рассмотрения на комиссии вопросов о целесообразности перевода жилых помещений в нежилые собственник или по его поручению владелец (балансодержатель) представляет:

а) заявление с указанием причин, побудивших его обратиться с соответствующим заявлением, также заявитель может представить технико-экономическое обоснование просьбы;

б) технический паспорт или выписку из него, подготовленные БТИ (по данным на день обращения в комиссию) с указанием износа основных элементов и строения в целом, либо технического состояния отдельного помещения, о котором возбуждается ходатайство, а также значений стоимости данного помещения, полученных по действующим в г.Москве методикам оценки жилых и нежилых помещений;

в) заключение центра Госсанэпиднадзора о возможности изменения функционального назначения помещений;

г) заключение органа Госпожнадзора;

д) обязательство использовать данное помещение, не нарушая прав и законных интересов соседей;

е) документы, подтверждающие, что граждане, ранее проживавшие на данной площади, обеспечены по их согласию иной равноценной площадью за счет средств физических или юридических лиц, обратившихся по поводу перевода данной жилой площади в нежилой фонд.

Межведомственная комиссия изучает представленные документы и принимает решение, которое оформляется актом. На основании этого решения Департамент муниципального жилья издает распоряжение. Указанный документ выдается владельцу (балансодержателю) помещений и направляется в БТИ для внесения вытекающих из них изменений в технический паспорт на строение.

Из этого следует, что арендовать возможно не только помещение, находящееся в нежилом фонде, но и при необходимости перевести жилое помещение в нежилое для последующего заключения договора аренды данного имущества.

Для правильного и юридически грамотного заключения договора следует точно знать, в чьей собственности находится нежилое помещение, которое служит объектом аренды.

Большое значение для рассмотрения проблем, связанных с арендой, имеет разграничение всех объектов аренды недвижимости по уровням собственности. Имеется ввиду деление их на объекты государственной и муниципальной собственности с последующим делением государственной собственности на государственную федеральную и государственную собственность субъектов в составе Российской Федерации. Практическое значение такого деления заключается, прежде всего, в выявлении органов, правомочных решать вопросы аренды недвижимости (государственной федеральной собственности - федеральными органами, государственной областной собственности - областными органами) и в применении правовых актов к конкретным отношениям.

Основными законодательными актами по разграничению уровней собственности являются постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе

Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москва и Санкт-Петербург и муниципальную собственность»[8] Кроме того, в развитие этого постановления было издано распоряжение Президента РФ от 18 марта 1992 года №114-рп, которым утверждено Положение об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности.[9]

Постановлением Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года установлены основные принципы разграничения объектов собственности. В частности, определено, что разграничение уровней собственности не зависит ни от того, на чьем балансе находится объект собственности, ни от ведомственной подчиненности предприятия. Постановлением также определены перечни объектов, относящихся к федеральной собственности, которые могут передаваться в государственную собственность субъектов Российской Федерации и перечни объектов, относящихся к муниципальной собственности.

Некоторые особенности в регулировании объектов собственности характерны для городов Москва и Санкт-Петербург. Они не отнесены к городам, наделенным муниципальной собственностью. Однако, учитывая, что постановлением Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года районам этих городов также не предоставлено право управления муниципальной собственностью, названные города осуществляют полномочия собственника в отношении муниципальной собственности, расположенной на их территории.

Правительством Москвы 16 сентября 1993 года было принято постановление №868 «О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в г.Москве»[10], которое устанавливает разграничение государственной собственности в г.Москве на федеральную собственность и государственную собственность г «Москвы.

К федеральной собственности относятся:

- здания, строения, сооружения, находящиеся на территории г.Москвы, и помещения, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти Российской Федерации, Генеральная прокуратура РФ, Центральный банк РФ, Пенсионный фонд РФ;

- здания, строения, сооружения и помещения, отнесенные в установленном порядке к объектам историко-культурного наследия общероссийского значения;

- здания, строения, сооружения, в том числе построенные за счет средств государственного бюджета СССР, РСФСР или РФ, находящиеся в пользовании органов законодательной, исполнительной и судебной власти РФ и учтенные на их балансе, относятся к федеральной собственности в пределах, обеспечивающих реальную потребность в размещении штатной численности сотрудников вышеуказанных органов с нормативом, установленным данным постановлением.

Во всех остальных случаях указанные объекты недвижимости и нежилые помещения, а также земельные участки, на которых они расположены, в полном объеме относятся к государственной собственности г.Москвы, и предоставляются в пользование указанным органам в порядке, установленном законодательством РФ:

- предприятия (организации), более 50% которых могут использоваться для удовлетворения потребностей г.Москвы как столицы и субъекта РФ, относятся к государственной собственности г.Москвы;

- объекты недвижимости, находящиеся на балансе предприятий (организаций), относятся к тому уровню собственности, к которому относится балансодержатель (за исключением объектов социальнокультурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий).

К государственной (муниципальной) собственности г.Москвы относятся следующие нежилые помещения (независимо от ведомственной принадлежности предприятий, на балансе которых они находятся, за исключением объектов, находящихся на балансе МО РФ, ФСБ РФ, МВД РФ, Федерального управления специального строительства при Совете Министров - Правительстве РФ, ФАПСИ):

- здания и строения, ранее переданные местной администрацией в ведение другим юридическим лицам, встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5-7 процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения;

- прочие здания, сооружения, нежилые помещения, в том числе встроенно-пристроенные (за исключением находящихся в границах предприятия), арендуемые либо используемые на иных основаниях предприятиями торговли, общественного питания, бытового обслуживания, организациями и учреждениями социальной защиты населения.

Такое разграничение прав собственности на государственное имущество необходимо для определения органа, правомочного сдать нежилое помещение в аренду.

§1.3. Стороны договора аренды нежилых помещений

Стороны договора именуются арендодателем и арендатором. Арендодатель - лицо, предоставляющее контрагенту нежилое помещение в целевое временное владение и пользование за плату. Арендатор - лицо, берущее за плату в целевое временное владение и пользование или пользование нежилое помещение. К лицам, которые могут выступать в роли арендатора и арендодателя, предъявляются обычные для участников гражданского оборота требования правосубъектности - факт государственной регистрации для юридических лиц и достижение совершеннолетия для физических лиц.

Правом сдачи нежилого помещения в аренду обладает его собственник, а также лица, управомоченные собственником или законом сдавать нежилое помещение в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения им. Поэтому арендодателем, в первую очередь, выступает собственник, как лицо, обладающее правомочием распоряжения. Иные лица, выступающие арендодателями, должны быть наделены этим правом по закону или собственником. По закону сдавать нежилое помещение в аренду могут субъекты права хозяйственного ведения, но только с согласия собственника (ст"295 ГК РФ). Аналогично решался данный вопрос в Указе Президента РФ №1230 от 14 октября 1992 года «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду».[11] В п.4 записано: «государственные и муниципальные предприятия вправе сдавать в аренду имущество (кроме недвижимого), закрепленное за ними на праве хозяйственного ведения, на срок не более года. Сдача имущества в аренду на больший срок осуществляется по согласованию с комитетом по управлению имуществом». До принятия нового Гражданского кодекса эта норма указа противоречила действовавшим в то время Основам гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года, которыми разрешалась сдача в аренду и недвижимого имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Кроме того нередко п.4 указа читался невнимательно, на основании чего делался вывод о возможности самостоятельной сдачи недвижимости в аренду государственными предприятиями.

Условие о согласии собственника на сдачу в аренду нежилого помещения действует и в отношении казенных предприятий, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления (ст.297 ГК РФ). Но другой субъект права оперативного управления - учреждение - не имеет право сдавать закрепленное за» ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выданных учреждению по смете, в аренду ни при каких условиях. Исключением является только имущество, приобретенное учреждением на доходы от его предпринимательской деятельности, разрешенной ему учредительными документами.

С практической точки зрения представляется важным вопрос о том, какие органы государственного управления распоряжаются имуществом путем сдачи его в аренду. В соответствии с п.15 постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года №3020-1 управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом, осуществляет Правительство Российской Федерации, которое может делегировать министерствам и ведомствам отдельные полномочия в отношении объектов федеральной собственности. К числу таких полномочий относятся: заключение договоров аренды с руководителями предприятий, организаций, учреждений; утверждение Уставов юридических лиц; заключение договоров аренды имущества и учредительных договоров в соответствии с законодательством. Правительство РФ может также делегировать свои полномочия органам исполнительной власти субъектов РФ. Такими органами являются комитеты по управлению имуществом.

В соответствии с указом Президента РФ №1230 арендодателем по договору аренды может выступать только комитет по управлению имуществом. Согласно п.З указа исключительно Комитет по управлению имуществом и по его поручению соответствующие комитеты по управлению имуществом, наделенные правами территориальных агенств, осуществляют полномочия арендодателя при сдаче в аренду недвижимого имущества, в том числе нежилых помещений, находящегося в государственной собственности. Поэтому договоры «аренды, заключенные до введения в действие указа, подлежали переоформлению до 1 января 1993 года (п.12 указа). Но до настоящего времени в комитеты по управлению имуществом продолжают обращаться арендаторы, договор которых должен быть переоформлен по п.12 указа Президента №1230. Так как п.12 Указа срок для переоформления устанавливается только для Госкомимущества и соответствующих комитетов по управлению имуществом, а для арендатора не установлена обязанность переоформить договор, то можно сделать вывод, что отказ в переоформлении из-за пропуска срока, установленного указом, недопустим .

Можно заметить, что по смыслу п.З и п.12 при переоформлении действующих договоров аренды без изменений их условий арендодателем становится соответствующий комитет по управлению имуществом и согласие государственного предприятия - балансодержателя, бывшего ранее арендодателем, не требуется.

Не. смотря на существование указа Президента РФ №1230, было не просто ответить на вопрос о надлежащем арендодателе, в Москве до появления постановления Правительства Москвы от 16 сентября 1993 года № 868, о котором оговаривалось ранее. Постоянно возникала проблема установления органов, компетентных принимать решения о сдаче нежилых помещений в аренду. Чаще всего, в нарушение установленного порядка, нежилые помещения сдавались в аренду государственными и муниципальными организациями и предприятиями - балансодержателями, которые отвечают за содержание, эксплуатацию, ремонт и восстановление зданий и сооружений.

Характеристики

Список файлов реферата