kursovik (708030), страница 2

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 2)

Основная проблема заключается в том, что -∆Прочн=f(t) носит нелинейный характер, отличается сложной динамикой.

В практике экономического анализа применяется упрощенная модель линейной амортизации. Целью амортизации является финансирование простого воспроизводства, т.е. за период использования объекта недвижимости (к моменту наступления t_норм) должна быть накоплена сумма, достаточная для воссоздания аналогичного объекта. Принимается, что темп накопления Ф в течение (0, t_норм) происходит с одинаковым темпом, т.е. линейно.

∆Ф_год=const=100%(1)\ t_норм

∆C_год=А_м= С₀\ t_норм

С_t(ост)= С₀ - С₀\ t_норм * t_хрон

С_ост= С₀ (1-Ф);Ф= t_хрон \t_норм

С учетом изложенного, структурно- логическая схема анализа С=f(t) может быть представлена следующим образом:

const

б. Динамика полезности и стоимости

Дело в том, что жизненный цикл экономических благ отличается от классической модели циклических процессов. Согласно этой модели цикл имеет 3 последовательно сменяющих друг друга стадии: рост→стабильность→спад. Потребление (использование) экономического блага и жизненный цикл его существования начинаются при U=U_max. Это означает, что стадия роста у экономических благ отсутствует и сам жизненный цикл имеет двустадийный характер: стабильность→спад. Отметим также, что для целого ряда экономических благ период использования весьма ограничен, и жизненный цикл оказывается «свернутым» в точку: утрата полезности происходит одномоментно от U=U_max до U=0, и при этом, как правило, экономическое благо перестает существовать физически⁷.

Несколько иначе дело обстоит с динамикой стоимости (С). разумеется, ее изменения во времени имеют тот же характер, что и у полезности, т.е. происходит ее последовательное убывание: при U=U_max имеем С=С_max, при U=U_min имеем С=С_min. Однако в тех случаях, когда экономические блага имеют достаточно длительный жизненный цикл , существует различие в величине U_min и С_min. Если U_min =0, то С_min→0 и С_min>0 (величина превышения принципиального значения не имеет). Объясняется это тем, что хотя полезность таких благ к концу жизненного цикла исчерпана полностью, но в физическом смысле они не исчезают. Остаются какие-то натурально-вещественные фрагменты, которые в ряде случаев можно реализовать, получив часть первоначальной стоимости блага ∆С>0⁸

Графически динамика U и С будет выглядеть следующим образом:

Рис. 1 «Динамика полезности и стоимости в течение жизненного цикла»

Примечание:

• t₀ – начало жизненного цикла, t_ж.ц. – окончание жизненного цикла,T_ц – длительность жизненного цикла;

• отрезок (0, t₀) соответствует времени создания экономического блага, т.е. t₀ ≠0;

• выпуклая форма кривой отражает последовательно ускоряющуюся утрату полезности;

• отрезок (t₀, t_ст) – период стабильности (U≈const), отрезок (t_ст, t_ж.ц.) – период спада.

2.4.Влияние пространственного фактора на стоимость объекта недвижимости

В пространственном аспекте фактором, определяющим сравнительные преимущества какого-либо территориального фрагмента по отношению к центру, является доступность. Поскольку коммуникации не являются абсолютно обязательной компонентой жизнедеятельности, степень приближенности объекта недвижимости к центру выступает в качестве фактора полезности (с пространственной точки зрения). В реальных условиях доступность должна пониматься как транспортная доступность, мерой которой выступает время, необходимое для перемещения от объекта недвижимости с конкретным территориальным расположением до внешних границ центра с учетом основной городской транспортной схемы. Ранжированные значения транспортной доступности могут считаться обоснованным критерием зонирования территории города⁹. Интервалы значений, как правило, равны 30 мин., что позволяет обеспечить рациональные размеры зоны:

• 1 зона – 0 мин.(центр города)

• 2 зона – до 30 мин.

• 3 зона – от 30 мин. до 1 часа

• 4 зона - от 1 часа до 1 часа 30 мин.

• 5 зона – от 1 часа 30 мин. до 2 часов

• 6 зона – свыше 2 часов

По мере уменьшения транспортной доступности, увеличения затрат времени на поездки в центр города (продвижение из 1 зоны в 6-ю) стоимость объекта недвижимости будет постепенно снижаться. Средние значения С_z(i) графически будут представлять собой нисходящую ломаную линию (см. рис. 2)

Рис. 2 «Зависимость стоимости объекта от транспортной доступности»

Динамика С_z(i) объясняется тем же свойством редкости: приближение к центру означает, что мы попадаем в зоны со все меньшей площадью, происходит как бы «сжимание» города от общего размера территории до размера центра. В качестве измерителя редкости можно предложить показатель К_z(i):

К_z(i)=S_общ\∑S_z(i),

Где S_общ – размер города в его административно-территориальных границах;

∑S_z(i) – размер территории, занимаемой зонами по мере продвижения к центру.

Если принять, что i_max=6, то оценочный показатель редкости 6 зоны К₍₆₎=min=1 (так как суммарная площадь всех зон, включая оцениваемую 6-ю, совпадает с S_общ). Перемещение в 5-ю зону и далее по направлению к центру приведет к последовательному наращиванию редкости и увеличению значений К_z(i), которые зависят от формы и величины города, а так же от принятых при зонировании значений интервалов транспортной доступности (они, как правило, коррелируют с размерами города). Следует отметить, что:

∆t_дост=t_z(i+1)-t _z(i)=const (1)

∆C_z=C _z(i)-C _z(i+1)≠const, (2)

где ∆t_дост- интервальное значение транспортной доступности (мин.);

∆C_z- различия средних значений стоимости объектов недвижимости, расположенных в соседних зонах.

На рис.3 представлены изокоста и изохронна объектов недвижимости, т.е. функциональные зависимости следующего вида:

t_дост=f(l)

C= f(l),

Где l – удаленность объекта недвижимости от геометрического центра города (км.)

Рис. 3. «Изокоста С_z и изохронна t _z объектов городской недвижимости»

Анализируя форму кривых на рисунке 3, можно отметить, что при прочих равных условиях кривая t _z будет всегда гораздо более пологой, чем кривая С_z, приближаясь к прямой линии (что равносильно передвижению по всей территории города с одинаковой скоростью). Выход за границы центра резко снижает ценность объектов недвижимости. По мере приближения к границам города начинают преобладать объекты массового строительства, возведенные по типовым проектам, что нивелирует различия в их стоимости и соответствует более гладкому участку кривой С_z.

Изокоста и изохронна никогда не совпадают. Это несовпадение, а также постоянство величины ∆t_z и изменчивость величины ∆C_z в выражениях (1) и (2) объясняются тем, что дополнительная ценность объекта недвижимости, связанная с выгодами местоположения и вызывающая возрастание его стоимости, не определяется одной только транспортной доступностью зоны, действуют и другие пространственные факторы.

Следовательно, при всей своей важности транспортная доступность не может являться единственным критерием зонирования территории города, а сама территория не может быть представлена в виде совокупности «транспортных» зон.

Ценность каждой зоны подлежит обязательной стоимостной оценке. Результаты такой оценки представляют собой составную часть стоимостного эквивалента объектов городской недвижимости.

2.5.Зависимость стоимости от вида использования объекта недвижимости

Нужно отметить, что использование объектов недвижимости осуществляется в трех вариантах: для удовлетворения потребностей (целевое потребление), в качестве товара и в качестве источника дохода. Необходимо, следовательно, определить динамику U и C для двух последних вариантов.¹⁰ По существу это означает, что необходимо определить t₀ и t_ж.ц. для недвижимости – товара и недвижимости – источника дохода.

Особенность заключается в том, что товаром может быть объект незавершенного строительства. Следовательно, имеет место соотношение: t_0(g)≤ t_0(w), (3)

Где t_0(g) -начало жизненного цикла объекта недвижимости – товара; t_0(w)- то же объекта недвижимости- блага.

Продолжая рассуждения можно прийти к выводу, что поскольку товаром на рынке недвижимости могут быть участки под застройку, то t_0(g)min =0, т.е. экстремальным положением t_0(g) является начало координат. Участок ( 0, t_0(g)) в этом случае будет означать последовательное нарастание готовности объекта и, следовательно, увеличение полезности недвижимости – товара U_g (при этом уровень полезности точно соответствует степени готовности объекта).

Возможность использования недвижимости в качестве источника дохода однозначно увязано с наличием экономического блага и, следовательно,

t_0(i)= t_0(w), (4)

Где t_0(i) -начало жизненного цикла объекта недвижимости, используемого в качестве источника дохода;

Соотношение (3) и (4) означает, что использование объекта недвижимости в качестве товара начинается не позже, а в качестве источника дохода не раньше, чем использование в качестве потребительского блага (для целевого потребления).

Оканчиваются ли жизненные циклы объекта недвижимости, используемого в качестве товара и в качестве источника дохода, одновременно с Т_ц(w) или это происходит раньше?¹¹ Ответ на этот вопрос зависит от характера влияния уровня потребительских свойств на эффективность (результативность) этих вариантов использования. Покупатель всегда приобретает полезность вещи, а не саму вещь, поэтому реализация товара ( при нормальных условиях сделки купли-продажи) становится крайне затруднительна с момента появления необратимых изменений натурально-вещественных характеристик объекта недвижимости (это соответствует нижнему участку кривой U на рисунке 1). Нельзя также не учитывать, что нормальные условия сделки предполагают наличие конкуренции продавцов: покупателю одновременно предлагается большое количество сравнимых по своим потребительским свойствам объектов. Наконец, решающим аргументом является длительность использования приобретаемого объекта – товара в качестве блага: ни один здравомыслящий человек не станет покупать жилье в доме, почти полностью отслужившим свой срок. С учетом изложенного, утрата полезности у объекта недвижимости – товара наступает раньше, чем при других вариантах использования, т.е., имеет место соотношение:

t_ж.ц.(g)< t_ж.ц.(w), t_ж.ц.(i) (3)

Использование объекта недвижимости в качестве источника дохода возможно до тех пор, пока объект будет обладать потребительскими свойствами (полезностью). Доход – это плата за возможность использовать не принадлежащее на праве собственности экономическое благо. Поэтому понятно, что динамика U_w и U_i является тождественной, но t_ж.ц.(i) < t_ж.ц.(w).

Это в равной степени справедливо и для случая, когда объект недвижимости используется в качестве фактора производства: доход извлекается при помощи недвижимости до тех пор, пока она в состоянии (физически) участвовать в производственном процессе, т.е., до момента почти полной утраты натурально-вещественных характеристик и исчерпания полезности.

С учетом вышеизложенного можно детализировать график динамики U (см.рис.4).

Рис.4. «Динамика полезности объектов недвижимости в течение жизненного цикла».

Рассмотрим теперь динамику С_g и С_i. Ранее отмечалось, что на участке (0, t_0(gw,i)) нарастание U_g происходит в строгом соответствии с изменением готовности объекта строительства. Однако это не означает, что таким же образом изменяется С_g. Цена «недостроя» всегда отражает уровень риска завершения строительства. Естественно, что по мере увеличения готовности этот риск уменьшается, причем не линейно, а ускоренно: объект, готовый на 10% никогда не будет продан за такую же часть полной стоимости, так как неопределенность и риск являются весьма высокими. Разумеется, конкретное соотношение между степенью готовности (D_RE) и долей полной стоимости (d_c) зависит от масштабов и сложности объекта, но в начальные периоды строительства D_RE > d_c .

С другой стороны, при 90% готовности объект уже не может быть продан меньше, чем за ту же часть полной стоимости. Таким образом, на завершающих этапах строительства D_RE = d_c .

Характеристики

Список файлов реферата