Kravcov (704238), страница 3

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

о сведение разнокачественных факторов, влияющих на оценку, осуществляется в балльной форме, с помощью взвешивающих коэффициентов;

а оценка ведется, как правило, безотносительно к той функции, под которую предполагается использование оцениваемого территориального элемента.

Особый случай представляет методический подход В.А. Прорвича (см.: Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. - М.: Экономика, 1996), в котором практически единственным учитываемым фактором оказывается стоимость инженерной инфраструктуры, относимая к городским кварталам. Вложения в транспортную инфраструктуру, транспортная доступность элементов территории, экология и другие важнейшие факторы, определяющие стоимость городских земель, игнорируются вовсе.

Пример квалифицированной и корректной постановки задачи представляет собой методика, разработанная петербургским АОЗТ «Перспектива» и используемая для оценки земель Санкт-Петербурга (см.: Федоров В.П. Методика массовой оценки территории города // Тезисы международной конференции «Оценка для целей приватизации, регистрации, налогообложения. Отечественный и зарубежный опыт». - СПб., 1997). Недостатком ее можно считать лишь балльную пофакторную оценку территории и связанное с этим излишне широкое применение экспертных оценок и взвешивающих коэффициентов при сведении пофакторных оценок в единую стоимостную оценку.

Новые идеи, касающиеся исходных посылок и определений, а так же требования к программно-методическому обеспечению кадастровой оценки земель изложил А.П.Ромм (Ромм АЛ. Кадастровая оценка городских земель: методические основы и инструментальные средства // Вопросы оценки. - 1997. -№3. - С. 16 - 20). Суть их заключается в следующем.

Методические недостатки рассмотренных выше разработок, используемых для кадастровой оценки земель в настоящее время, - не единственная серьезная проблема. Сегодня существует два взгляда на городские земли, в частности, на

92

ценность городских земель: взгляд проектировщика - градостроителя в процессе разработки функционального зонирования территории как раздела генерального плана города и взгляд оценщика недвижимости в процессе разработки кадастровой оценки городских земель. Эти два взгляда на практике никак не пересекаются: указанные два вида работ выполняются независимо друг от друга: разными ведомствами, разными специалистами и в разные сроки. Такова не только отечественная, еще молодая, практика, но и зарубежная. Необходимо создать конструктивную градостроительную теорию стоимости городских земель и сформировать на ее основе кадастровую оценку земель для фискальных целей.

В основе этого подхода лежат следующие посылки:

1. Стоимость городских земель является отражением процессов
   жизнедеятельности и развития города, системы Ценностей, экономического
   потенциала и внутренней энергии населения города. Для ее оценки необходимо
   математическое моделирование функционально-планировочной структуры
   города и процессов его функционирования. Это моделирование отчасти может
   быть реализовано на формульном уровне, отчасти - на алгоритмическом.

2. Работы по кадастровой оценке земель и функциональному зонированию
   территории должны проводиться на единой методической и инструментальной
   основе, в рамках единого понятийного аппарата и единого технологического
   процесса.

3. Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального
   зонирования территории является комплексная градостроительная оценка
   территории.

Кадастровая оценка городских земель представляет собой оценку их рыночной стоимости. Только такое понимание кадастровой оценки и методов ее формирования может привести к достижению целей, которые перед ней ста­вятся: она должна стимулировать рациональное, эффективное использование городских земель и служить инструментом развития городской экономики.

93

Кадастровая оценка включает три иерархических уровня по степени крупности оцениваемых элементов: уровень оценки земельных участков, уровень оценки кварталов и уровень территориально-экономического зонирования. Основным расчетным уровнем является поквартальная оценка, которая в направлении генерализации преобразуется в территориально-экономическое зонирование, а в направлении детализации - в оценку земельных участков.

Нижний уровень, поучастковая оценка, предназначен для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки. На этом уровне оценка стоимости каждого участка земли существенно связана с той городской функцией, под которую предполагается использование данного участка. Для торговли и бизнеса предпочтительнее участки, расположенные на периферии квартала, а для жилья - участки внутри квартала. Точно так же оценки мест расположения кварталов в районе и городе обусловлены предполагаемыми функциями. Следовательно, поквартальная оценка территорий как базовая форма оценки должна формироваться для каждой функции в отдельности и представляет собой матрицу, в которой строки соответствуют кварталам, столбцы - видам функционального использования, а элементы имеют смысл потенциального рентного дохода, доставляемого владельцу каждой единицей площади территории (долл./кв.м.). Верхний уровень, территориально-экономическое зонирование, предназначен в основном для муниципальных служб, осуществляющих фискальные функции: налогообложение недвижимости и установление ставок арендных платежей. При формировании территориально-экономического зонирования для фискальных целей, . исходя из практических соображений, необходимо упрощение структуры оценки, связанное со свертыванием матрицы в вектор -столбец: оценка носит осредненный по функциям характер.

Программно-методическое обеспечение (ПМО) подсистемы «Кадастровая оценка земель» должно удовлетворять следующим требованиям.

94

1. Полнота и адекватность учета фактора. В ПМО должны учитываться все основные факторы, влияющие на оценку с точки зрения различных видов функционального использования:

• локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства в
  зависимости от физико-географических и инженерно-геологических
  характеристик территории, таких как уклоны рельефа, несущая способность
  грунтов, уровень залегания грунтовых вод, карстовые явления, наличие
  подработанных территорий и др.;

• экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в
  зависимости от загрязненности атмосферы окружающей среды, шума,
  магнитных излучений, загрязненности почв. Эти ущербы должны быть
  выражены непосредственно в стоимостной форме и сопоставлены со
  стоимостью возможных мероприятий, направленных на снижение уровня
  загрязнений;

• факторы отчуждения из-под существующего использования, такие как
  оценка затрат на вынос (перенос) производственных и коммунальных объектов,
  занимающих ценные городские территории, а также оценка затрат на
  проведение мероприятий по реконструкции территорий;

• коммуникационные факторы, представляющие собой оценку затрат
  людьми времени на передвижения в городе, затрат на пассажире- и
  грузоперевозки. При этом должны учитываться все виды передвижений в
  городе: к месту жительства, местам приложения труда и объектам сферы услуг.
  Это требует специального, тщательного моделирования условий транспортных
  сообщений (препятствий всех видов, магистралей улично-дорожной сети и сети
  метрополитена) и характеристик коммуникационных связей между всеми
  городскими функциями, включая точечные функциональные объекты, такие
  как вокзалы, рынки, ярмарки, торговые центры и т.д.;

• инфраструктурные факторы, связанные проблемно-ориентированным
  учетом предшествующих вложений в общегородскую транспортную и
  инженерную инфраструктуры;

95

- факторы престижа и репутации районов города с точки зрения различных функций.

2. Непосредственно стоимостная форма учета факторов. Пофакторная
оценка должна осуществляться не в баллах, а непосредственно в стоимостной
форме, позволяющей свести к минимуму роль экспертных оценок и тем самым
в максимальной степени объективизировать сводную оценку земли. Сведения
пофакторных балльных оценок в единую оценку с помощью взвешивающих
коэффициентов следует по возможности избегать.

1. Модельная и алгоритмическая реализуемость. Реализация
   перечисленных требований к ПМО возможна только в рамках корректного
   математического моделирования и построения вычислительных процедур,
   осуществимых на реальной доступной вычислительной: технике за приемлемое
   время и без чрезмерных требований к машинной памяти.

2. Возможность информационного обеспечения. Программно-
   методическое обеспечение, используемое для кадастровой оценки городских
   земель, должно быть также реализуемым с точки зрения возможности
   информационного обеспечения в сегодняшних условиях, с учетом реально
   существующих и готовых к сотрудничеству организаций - источников данных,
   взаимодействие с которыми должно реализовываться в сроки, установленные
   для разработки системы.

Состав необходимой информации и возможные источники ее получения являются неотъемлемым атрибутом методически правильной постановки задачи.

5. Наличие необходимого задела или опорной разработки. Потребность
неотложного решения проблемы и жесткие сроки разработки земельных
кадастров городов не позволяют рассчитывать на разработку ПМО с нуля.
Степень готовности имеющихся разработок является важным критерием при
отборе их для использования в качестве базового ПМО кадастровой оценки
земель. Наилучшая ситуация - наличие готовой разработки, удовлетворяющей

96

все требования и нуждающейся лишь в адаптации к задачам кадастровой оценки и частичного развития.

6. Взаимодействие с градостроительными задачами. Все перечисленные выше требования в равной мере относятся к градостроительным задачам комплексной оценки и функционального зонирования территории, решаемым при разработке генеральных планов городов. По существу, речь идет о, программно-методическом обеспечении, включающем комплекс взаимосвязанных расчетов градостроительной и • кадастровой оценки и функционального зонирования территории. Требование тесного взаимодействия земельного кадастра с градостроительным кадастром содержится в нормативных документах.

Программно-методическое обеспечение, удовлетворяющее все перечисленные выше требования и неоднократно апробированное, существует. Это пакет прикладных программ для комплексной оценки и функционального зонирования территории города (ППП ФЗГ), разработанный в ЦНИИП градостроительства в период 1975-1990гг., применяющийся при разработке генеральных планов многих крупных городов (Еревана, Ташкента, Алма-Ата, Николаева, Иркутска, Омска, Саратова и др.) и получивший в последние годы развитие непосредственно в направлении кадастровой оценки городских земель (см.: Лобанова Е.И. Экономическая оценка недвижимости. - Новосибирск: СГГА, 1997).

Кадастровая оценка городских земель в ППП ФЗГ формируется на основе комплексной градостроительной оценки территории путем серии рентных преобразований.

В состав программного обеспечения (ПО) ППП ФЗГ входят четыре основные программы;

п программа LUR, являющаяся ядром ПО, в которой осуществляются все основные вычислительные функции: комплексная градостроительная оценка территории, стоимостная оценка вариантов плана функционального зонирования (ФЗ), оптимизация плана функционального зонирования и

97

поквартальная кадастровая оценка территории в предплановой и постплановой ситуации. Комплексная градостроительная оценка территории и оценка планов ФЗ имеют затратный характер, а кадастровая оценка - рентный характер;

о программа LCA, в которой вычисляется матрица локализационных затрат и потерь, используемая при оценке территории и планов ФЗ для учета затрат и потерь, связанных с локализацией функций на территории с учетом ее физико-географических, инженерно-геологических, экологических и других характеристик;

п программа DON, в которой вычисляется матрица расстояний между функционально-планировочными элементами города с учетом условий транспортных сообщений; эта матрица используется в программе LUR при вычислении коммуникационных компонентов оценки территории и планов функционального зонирования;

а программа FMP предназначена для вычисления матрицы плотности (интенсивности) коммуникационных связей между функциональными элементами городской ситуации и используется в программе LUR при вычислении коммуникационных компонент оценки территории и планов функционального зонирования.

111111 ФЗГ - это готовый программно-методический комплекс, который удовлетворяет всем требованиям и может служить базой для разработки системы кадастровой оценки земель городов, в том числе и крупнейших, таких как Москва и Санкт-Петербург. В то же время он нуждается в калибровочных средствах и в средствах преобразования поквартальной оценки в поучастковую оценку земель, которые могут быть обеспечены другими разработками. В частности, может быть использована имеющаяся в городах статистика продаж земельных участков и методика В.П. Федорова (см.: Федоров В.П. Методика массовой оценки территории города // Тезисы международной конференции «Оценка для целей приватизации, регистрации, налогообложения. Отечественный и зарубежный опыт». - СПб., 1997), использование которой сулит хорошие перспективы.

98

Кадастровая оценка земли и связанной с ней городской недвижимости в Испании

Городское строительство и земельные отношения связаны множеством прямых и обратных зависимостей, они определяют друг друга не только количественно (например, через цены), но и качественно, формируют и стратегию градостроительства, и долговременную политику земельного рынка, и конкретные ситуативные действия.

Характеристики

Список файлов реферата