1887 (693690), страница 2
Текст из файла (страница 2)
Право оренди нерухомості із дозволу власника майна або особи, що має на нього право господарського використання.
Умови іпотеки:
• Об'єкт має належати заставодавцеві на основі права власності або господарського використання.
• Головне майно вважається заставним, якщо пропонується як єдине ціле, коли інше не передбачено в договорі.
• За загальної спільної власності на нерухомість необхідно нотаріально засвідчити право на використання частини майна як застави.
• Учасник загальної пайової власності може заставити свою частку без угоди з іншими власниками.
• Рішення про заставу державного об'єкта, не закріпленого в господарське володіння, приймається Фондом Державного майна України або його регіональними філіями.
• Застава нерухомості не звільнює заставодавця від виконання умов конкурсу, аукціону або іншого способу участі даного об'єкта в приватизації.
Іпотека не допускається:
Державних та муніципальних земель, а також сільгоспугідь.
Частини земельної ділянки, площа якої менша від мінімального розміру для різного цільового призначення та можливого використання.
Частини майна, розподіл якого в натуральній величині неможливо провести без зміни його призначення (неподільне майно).
Майна, вилученого з обігу.
Майна, яке неможливо буде стягнути.
Майна, яке заборонено приватизувати або яке підлягає обов'язковій терміновій приватизації.
Права постійного користування земельною ділянкою, на якій знаходиться підприємство, будівля або споруда.
Державних та муніципальних індивідуальних та багатоквартирних житлових будинків.
Ділянок надр та територій природних копалин, що охороняються державою.
Частки у праві власності на загальне майно житлового будинку окремо від права власності на квартиру.
2. Історія розвитку іпотеки в Україні
Іпотека виникла та почала розвиватися одночасно з появою елементів приватної власності. Общинна, родинна та інші форми колективної власності суттєво обмежували право застави. Законодавче регулювання заставних відносин зустрічається ще в законах Ману (Стародавня Індія) у II ст. до н. е., а розвиватися воно почало в римському праві.
Спочатку вживалися слова fiducia (передане право власності) та pignus (віддати під заставу), а потім hypoteca (право утримання).
Початком розвитку іпотеки та іпотечного кредитування в Україні вважається друга половина XIX ст., коли після селянської реформи 1861 р. царський уряд підготував до публікації Положення про міські громадські банки (1862 р).
Через 10 років почав діяти загальнодержавний закон про порядок відкриття кредитних установ земствами (17.05.1872 р) та Загальні правила про порядок заснування кредитних установ приватними особами (31.05.1872 р).
Першу не лише в Україні, а й в усій Російській імперії установу іпотечного кредиту було відкрито в 1864 р. - Товариство поземельного кредиту для Херсонської губернії (з 1871 р. - Херсонський земський банк). Основний капітал у 100 тис. крб. становила надана урядом позичка. Згідно зі статутом цього банку, який у 1871 р. уряд рекомендував як зразок «при підготовці статутів кредитних установ довготермінового кредиту», дія новоствореної кредитної установи поширювалася на Херсонську, Катеринославську, Таврійську та Бессарабську губернії, тобто на всю сучасну Південну Україну й Молдову. Позичка під заставу маєтку, розміром не менш як 50 десятин (1 дес. = 1,0954 га), надавалася на максимальний термін 34 роки та 11 місяців при 6,75% річних. Платежі процентних внесків здійснювалися кожне півріччя. Прострочення тягло за собою сплату пені розміром 1% за місяць. У разі заборгованості у платежах більше ніж 6 місяців маєток виставлявся для продажу на аукціоні, що відбувався у приміщенні правління банку або окружного суду.
Іншою установою іпотечного кредиту, що виникла невдовзі після скасування кріпосного права, було Товариство взаємного поземельного кредиту. Оголосивши про початок своєї роботи в 1866 р. у Петербурзі, це товариство швидко поширило свою діяльність майже на всі, у тому числі й українські, губернії європейської частини країни. Товариство взаємного кредиту створювалося з метою надання фінансової допомоги великим землевласникам. Звідси зрозумілою є всіляка підтримка урядом цієї кредитної установи. Однією з характерних рис товариства було те, що уряд час від часу дозволяв йому під свої гарантії випускати 5-процентні облігації на кілька мільйонів карбованців. Це давало можливість періодично поповнювати обігові кошти, потреба в яких постійно зростала через нездатність значної частини дебіторів розрахуватися з боргами навіть за умови видачі позички на 56 років.
Упродовж 70-80-х років XIX ст. в Україні практично завершилося становлення іпотечного кредиту в ринковому його розумінні: 4 травня 1871 р. був затверджений статут Харківського земельного банку, який, на відміну від Херсонського, таки став зразком для інших акціонерних земельних банків. Через рік (08.04.1872 р) почав свою діяльність Полтавський земельний банк. Значно пізніше (27.02. 1905 р) почали функціонувати Київський та Бессарабсько-Таврійський земельні банки. Крім акціонерних, за ініціативою уряду було прийнято рішення про заснування державних Селянського (1882 р) і Дворянського (1885 р) земельних банків. Суттєво перебудував свою роботу і створений у 1860 р. Державний емісійний банк, підтримавши наприкінці XIX ст. ідею формування в сільській місцевості широкої мережі дрібних кредитних товариств1.
Розвиток іпотеки в Україні продовжувався лише до 1917 року, коли було ліквідовано приватну власність на землю та засоби виробництва, а також скасовано правовий поділ майна на рухоме й нерухоме, отже, іпотека як правовий інститут втратила своє значення. Однак із прийняттям 2 жовтня 1992 р. Закону України «Про заставу» було визначено правий режим функціонування іпотеки в Україні. Але цей документ стосується лише деяких аспектів іпотеки, у той же час системи регулювання ринку іпотеки її Україні не існує.
Зокрема, чинне законодавство застосовує до нерухомого майна, яке виступає як застава, той самий правовий режим, що й до рухомого. А право власності на більшість видів рухомого майна не підлягає обов'язковій державній реєстрації. Система іпотеки має обов'язково спиратися на єдину державну систему реєстрації прав власності на нерухоме майно: передача нерухомого майна в іпотеку має бути зареєстрованою в такій системі.
На даний момент законодавство не визнає і пріоритету права іпотечного заставоутримувача звернути стягнення на передане в іпотеку нерухоме майно. Питання іпотеки земельних ділянок не врегульовано чинним законодавством як щодо застосування обмежень стосовно відчуження та цільового використання земель, і передбачених Земельним кодексом, так і в частині узгодження правового режиму земельної ділянки з передачею в іпотеку об’єктів нерухомості, розташованих на ній.
Малоефективною є процедура звернення стягнення на передане в іпотеку майно. Процесуальне законодавство дає постійно безкінечно затягувати процедуру задоволення вимог кредиторів за рахунок предмета іпотеки, що завдає кредиторам серйозних клопотів, а їхні кошти вилучаються з обігу. Це є особливо актуальним в аграрному та будівельному комплексах. Крім того, наявна процедура звернення стягнення на предмет іпотеки є вкрай не виправданою, довготривалою, дорогою та непередбачуваною для і кредиторів.
Щоб ліквідувати ці прогалини, Верховна Рада України 5 червня 2003 р. затвердила Закон «Про іпотеку», яким комплексно врегульовано всі аспекти застави нерухомого майна. Основною метою нового Закону «Про іпотеку» є створення надійних законодавчих гарантій пріоритетного захисту прав кредиторів у процесі іпотечного кредитування з дотриманням інтересів боржника та інших осіб, які мають законні вимоги щодо предмета іпотеки. Закон «Про іпотеку» встановлює прозорі правила оформлення та виконання іпотечних прав і зобов'язань, а також вводить поняття «заставної» як особливого виду цінних паперів, що дозволяє ввести іпотечні зобов'язання у вільний ринковий обіг і таким чином рефінансувати діяльність кредиторів з іпотечного кредитування. Спрощення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки передбачає застосування позасудових способів урегулювання. Передбачена процедура включає можливість придбання іпотечним кредитором предмета іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання або надання йому права реалізувати предмет іпотеки шляхом укладання договору купівлі-продажу з третьою особою. Якщо неможливо досягти договірного врегулювання, реалізація предмета іпотеки проходить за рішенням суду.
Сучасний стан іпотечного кредитування в Україні визначається, в першу чергу, умовами розвитку його житлового сегмента. Під впливом факторів економіко-правового характеру іпотека землі залишається пасивною складовою ринку нерухомості, а відтак, і кредитного ринку. При цьому і розвиток іпотечного житлового кредитування відбувається в доволі складній економічній ситуації. Житлове питання залишається однією з найбільш гострих соціально-економічних проблем у країні. Середня забезпеченість житлом на одну особу в Україні становить 19-22 м2, що в 1,5-3 рази менше, ніж у країнах Західної і Центральної Європи. Для порівняння: цей показник становить: у СІЛА 65 м2, у Франції - 36 м2, в Японії - 31 м2. При цьому обсяги будівництва житла в країні на кінець XX ст. становили 6 млн. м2 і в 2004 р. досягли 7,5 млн. м2, що, в свою чергу, утричі менше порівняно із статистичними даними 1985 р. В Україні на квартирному обліку перебувають 1,5 млн. осіб, а загальний житловий фонд становить близько 1,1 млрд. м2. Така ситуація, звичайно, вимагає звернення до сучасних форм фінансування будівельної діяльності, в т. ч., через механізми кредитування.
Обсяги кредитування під заставу нерухомості в Україні мають стійку тенденцію до зростання, однак частка іпотечних кредитів у ВВП країни становить лише 1%, у той час як у передових країнах цей показник коливається від 40 до 80%, а в країнах, що розвиваються, дорівнює 10-20%. За даними УНІА, загальна заборгованість банків за кредитами, що забезпечені житловою іпотекою або надані на фінансування будівництва житла, за станом на 1 липня 2005 р. становила 5,6 млрд. грн. і їхня частка в кредитному портфелі перебувала на рівні менше 5%. Із них більше половини (54,5%) - кредити банків, надані фізичним особам для купівлі житла під заставу на вторинному ринку; 32% кредитів надані фізичним особам на споживчі цілі під заставу нерухомості. При цьому обсяг житлових іпотечних кредитів, наданих в іноземній валюті, майже в чотири рази перевищує обсяг таких же кредитів у національній валюті. За оцінками спеціалістів, іпотечні кредити доступні лише десятій частині населення країни.
3. Роль банків у розвиткові іпотеки в Україні
Перспективи формування відносин ринкового типу в сфері іпотечного кредитування базуються на функціональній ролі та мотивах поведінки їх учасників. Базовим предметом даних відносин є фінансовий ресурс, а тому ключова роль відводиться його тримачам - кредиторам та інвесторам. Вітчизняні банки досить активно намагаються вийти на ринок іпотечного кредитування, в першу чергу, прагнучи реалізації наступних інтересів: формування довгострокових і стійких пасивів, отримання доступу до якісних активів і можливості їх рефінансування, створення інфраструктури для розвитку власного роздрібного бізнесу.
У силу відсутності ощадних моделей формування «довгих» грошей та наявності у населення цілого ряду психологічних мотивів недовіри до банківської системи та національної валюти, й надалі залишається каменем спотикання для банків у їх відносинах з клієнтами - приватними особами. В питаннях формування залучених ресурсів банку роблять ставку саме на населення, однак уже згадана проблема відсутності середнього класу, обмеженість гарантій виплати Фондом гарантування вкладів фізичних осіб, бажання диверсифікації вкладів роблять депозити фізичних осіб неповноцінним джерелом. При цьому діюча нормативна база банківського законодавства, залишаючи за клієнтом банку право повернути суму вкладу в будь-який момент (навіть із попередженням і втратою суми відсотків), характеристику «стабільність» пасивів робить умовною. Залежність іпотечного кредитора від одного короткострокового джерела фінансування у вигляді депозитів створює надмірний ризик ліквідності. У випадку перевищення 5% частки кредитного портфеля довгостроковими кредитами (10-20 років) банку необхідно буде шукати адекватне джерело рефінансування своєї кредитної діяльності.
Відтак наступний цільовий орієнтир вітчизняних банків пов'язаний з якістю відповідних активів та можливостями їх фінансування (забезпечення ліквідності) і, безперечно, вимагає як нормативно-правової, так і організаційно-інституціональної підтримки. Діючі на сьогоднішній день схеми із застосуванням житлових облігацій як інструменту залучення грошових коштів у будівництво не відповідають ні принципам, ні характеру обігу іпотечних цінних паперів. Даний різновид облігацій (товарні та «метрові») надає будівельними компаніями можливість зв'язуватися із приватними інвесторами, як правило, майбутніми власниками житла, що буде збудовано і під забезпечення якого здійснюється емісія.
Реальним механізмом, який дозволить подолати проблему розривів строків залучення та вкладання банками фінансових ресурсів, може стати сек'юритизація - випуск боргових цінних паперів (наприклад, облігацій), забезпечених раніше наданими іпотечними кредитами.
Запровадження механізму сек'юритизації іпотечних активів вітчизняними банками також дозволить їм отримувати фінансові ресурси дешевше, ніж на ринку єврооблігацій. В першу чергу, через те, що єврооблігації несуть в собі всі ризики, пов'язані з їхніми емітентами. Сек'юритизація передбачає, що активи, які виступають забезпеченням цінних паперів, виділені в окрему категорію. Тобто, навіть у випадку банкрутства банку ці активи можуть бути продані, а грошові кошти, повернені кредитору.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
