141936 (685273), страница 9

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 9)

Как показывают результаты выполнения подпрограммы «Дом для молодой семьи» далеко не все молодые семьи (лишь 114 семей в 2007 году) могут воспользоваться государственной помощью для улучшения своих жилищных условий. Основным ограничительным фактором является недостаточный объем финансирования подпрограммы, так в 2008 году областная администрация запрашивала у федерального центра 150 млн. руб. на реализацию данной программы, в итоге было выделено лишь 41 млн. 848 тыс. 480 руб., в результате количество семей резко уменьшилось. Кроме того, влияние на эффективность данной подпрограммы оказывает тот факт, что размер субсидии, предоставляемой молодым семьям рассчитывается исходя из средней рыночной стоимости 1 кв. м. жилья, определяемого уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти поквартально, тогда как реальная средняя рыночная стоимость 1 кв.м. жилья изменяется ежедневно (увеличивается) и значительно превышает норматив стоимости. Это условие обусловило полный провал подпрограммы в 2006 году в Северодвинске: все северодвинские молодые семьи, участвующие в подпрограмме, вернули выданные им сертификаты на государственную субсидию, поскольку не смогли найти недостающую для покупки квартиры сумму.

Таким образом, большинство молодых семей в Архангельской области, будут вынуждены решать свою жилищную проблему самостоятельно. Одним из наиболее перспективных вариантов решения жилищного вопроса в Архангельской области является ипотечное кредитование. Исследуем возможности ипотечного рынка в регионе для молодых семей.

Цель исследования - разработать оптимальную ипотечную программу для молодой семьи в Архангельской области.

Для достижения обозначенной цели необходимо выполнить следующие задачи:

1. определить параметры оптимальной ипотечной программы для молодых семей в Архангельской области;

2. рассмотреть предлагаемые на ипотечном рынке области ипотечные программы;

3. выбрать из существующих программ наиболее подходящую для молодых семей;

4. разработать рекомендации по повышению доступности ипотечного кредитования для молодых семей в регионе.

Для определения параметров оптимальной ипотечной программы для молодых семей в Архангельской области было проведено анкетирование, в котором приняло участие 50 членов молодых семей из городов Архангельска, Северодвинска, Новодвинска и некоторых районов области. Образец анкеты и результаты анкетирования представлены соответственно в Приложениях 3 и 4.

Учитывая результаты анкетирования и существующую на сегодняшний момент практику банков для обеспечения максимальной доступности ипотеки, были разработаны оптимальные условия ипотечного кредитования для молодых семей. Параметры оптимальной ипотечной программы для молодых семей представлены в Приложении 5.

Результат исследования – внедрение оптимальной ипотечной программы на ипотечный рынок Архангельской области позволит 70% молодых семей улучшить свои жилищные условия.

Рассмотрим действующие ипотечные программы. В регионе действует федеральная ипотечная программа, исполнителем которой является ОАО «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» (АРОИЖК), со 100-процентным участием Архангельской области в уставном капитале предприятия. Основными видами деятельности оператора являются рефинансирования кредитных организаций для осуществления ими ипотечного жилищного кредитования и непосредственная выдача ипотечных кредитов заемщикам. В 2007 году региональный оператор выдал 547 ипотечных займа общей суммой 560,02 млн. рублей. Создатели федеральной ипотечной программы утверждают, что она обладает следующими преимуществами по сравнению с ипотечными программами банков, а именно:

Во-первых, в отличие от потребительского или ипотечного кредита в коммерческом банке, кредит по данному способу имеет государственные гарантии и при этом низкий по сравнению с банковским кредитом процент;

Во-вторых, граждане получают и погашают кредит в рублях по фиксированной ставке без всякой привязки к доллару и ставке рефинансирования Центрального Банка России;

В-третьих, в отличие от банковского кредитования, в этом случае у заемщика есть возможность досрочного, частичного или полного погашения кредита после шести месяцев с момента его предоставления, при этом нет штрафов и процентов за неиспользование денежных средств. Кроме того, в течение срока действия кредитного договора у заемщика есть возможность уменьшения процентной ставки.

И, наконец, один из самых серьезных аргументов заключается в том, что в этом случае квартира в собственность гражданина оформляется сразу.

Для того чтобы выяснить является ли федеральная ипотечная программа, реализуемая ОАО «Ароижк» действительно хорошим и надежным способом улучшения жилищных условий, сравним её с оптимальной для молодой семьи банковской ипотечной программой.

В связи с тем, что у Архангельского регионального оператора по ипотечному жилищному кредитованию отсутствует специально разработанная для молодых семей программа, наиболее подходящей является ипотечная программа «Своя квартира» ⁰. Условия её кредитования представлены в Приложении 6.

Автором дипломного проекта для того, чтобы рассчитать ипотечный кредит изначально были заданы условия, отвечающие по данным анкетирования среднестатистической молодой семье в Архангельской области и позволяющие, таким образом, максимально увеличить доступность ипотечного кредитования. Обозначим данные параметры: суммарный доход заемщиков в месяц – 30 тыс. руб.; стоимость квартиры – 1,5 млн. руб.; первоначальный взнос (10 % от стоимости квартиры) - 150 тыс. руб.; сумма кредита (90 % от стоимости жилья) – 1,35 млн. руб. Расчет ипотечного кредита проводился с помощью ипотечного калькулятора, типы расчетов при этом могут быть следующие: по зарплате, по сумме кредита, по ежемесячному платежу и по стоимости квартиры. Автором был выбран тип расчета по зарплате.

В результате проведенного расчета оказалось, что с такими условиями приобрести ипотечный кредит в ОАО «Ароижк» невозможно. Во-первых, суммарный доход для приобретения квартиры такой стоимости (1500392 руб.) должен составлять как минимум 45100 руб., таким образом, молодой семье нужно будет привлекать созаемщика или созаемщиков с общим доходом не менее 15 тыс. руб. в месяц. Нехватка совокупного дохода размером 30 тыс. руб. для получения ипотечного кредита в ОАО «Ароижк» объясняется тем, что сумма кредита в региональном операторе рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные выплаты по возврату кредита и уплате процентов по нему не превышают 35% от совокупного дохода. Во-вторых, даже при таком доходе минимальная сумма собственных денежных средств должна составлять – 300 тыс. руб., минимальный срок кредитования – 15 лет, приемлемая сумма ежемесячного платежа - 15750 руб. Ставка процентов по ипотечному кредитованию больше, чем в банках- 13,75%. Использование аннуитетных платежей для погашения кредита, говорит о том, что молодой чаще всего перспективной семье Архангельской области не удастся значительно сократить срок погашения кредита.

Таким образом, условия кредитования в региональном операторе, несмотря на позиционируемые преимущества, не подходят для приобретения квартиры молодой семьей самостоятельно. Данные условия больше подойдут молодой семье, получившей государственную поддержку для оплаты первоначального взноса, например субсидию в рамках подпрограммы «Дом для молодой семьи».

Рассмотрим ипотечные программы, предлагаемые банками Архангельской области, и выберем наиболее подходящую для молодых семей.

Ипотеку в Архангельске и Архангельской области представляют 14 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 121 ипотечную программу для приобретения жилья в кредит, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.

Ставки по ипотеке в Архангельске и Архангельской области находятся в диапазоне 10.75 – 16.00 % годовых по рублевым кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Архангельске составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Архангельске может достигать 50 лет.

Ипотечные программы, обеспечением по которым является приобретаемое жилье, были отобраны по критерию минимальных процентных ставок по кредиту, так как это является основным препятствием для большинства молодых семей. Список программ можно посмотреть в Приложении 7.

В результате анализа условий ипотечного кредитования в банках Архангельской области (Сбербанк, ВТБ 24, Уралсиб, МДМ-Банк и другие) был сделан вывод том, что оптимальной для молодой семьи ипотечной программой в современных условиях является программа «Молодая семья» Сбербанка РФ⁰. Условия кредитования по данной программе представлены в Приложении 8.

Минимальный первоначальный взнос для молодой семьи без детей по данной программе сотавляет-10% от стоимости жилья, для семей с ребенком – 5%. Таким образом, для заемщиков, суммарный доход которых составляет 30 тыс. руб., размер первоначального взноса – 150 тыс. руб., при стоимости квартиры в 1,5 млн. руб. и сроке кредитования - 30 лет (максимальный срок кредита позволяет добиться минимальных ежемесячных платежей), условия кредитования следующие: процентная ставка до регистрации ипотеки будет составлять 12,5 %, после регистрации – 12%; ежемесячные платежи будут составлять 17 065 руб., но так как платежи, дифференцированные их сумма будет уменьшаться каждый год на пропорциональные величины и на последний период погашения кредита составит всего 3 877 рубля. Расходы при оформлении кредитного договора: единовременная комиссия за обслуживание ссудного счета – 15 тыс. руб., 100 руб. за рассмотрение кредитной заявки. Для приобретения готового жилья на первичном рынке обязательно привлечение поручителей, но на небольшой срок – 2 недели. Досрочное погашение кредита допускается в любое время после получения кредита без штрафных санкций и определенной минимальной суммы погашения.

В результате проведенного исследования возможностей ипотечного рынка для молодых семей были разработаны предложения по повышению доступности ипотечного кредитования в регионе:

1) В области наблюдается высокий рост цен на жилье, что позволяет банкам наращивать ипотечные портфели и без снижения ставок по кредитам. В связи с этим основной мерой по повышению доступности ипотеки является обеспечение региональными властями массового строительства недорогого («эконом класса») социального жилья. Для этого необходимо:

а) разработать программу строительства социального жилья в области;

б) вести работу по увеличению внебюджетных источников финансирования строительства (инвестиции, средства кредитных, строительных организаций);

в) выбрать экономически эффективную технологию домостроения доступного жилья, например, каркасно-панельную технологию (расходы на строительство каркасно-панельного двухэтажного 12-квартирного дома в среднем составляют около 15 млн. руб., тогда как расходы на строительство такого же дома из кирпича составляют около 25 млн. руб.);

г) привлекать строительные организации к строительству жилья в пригородах, например, с помощью внесения в бюджеты муниципальных образований области расходов на развитие обслуживающей инфраструктуры в этих районах.

2) Одним из наиболее важных факторов повышения доступности жилья (а значит и ипотеки) в Архангельской области является непосредственное участие на рынке строительства жилья на территории всех муниципальных образований области регионального оператора по ипотечному жилищному кредитованию ОАО «АРОИЖК». Такое участие оператора позволит снизить себестоимость строительства, увеличить количество социального жилья, продавать готовые квартиры на условиях ипотеки. Кроме того, целесообразно и использование механизма ипотечного жилищного кредитования для финансирования долевого участия граждан в строительстве жилья посредством выкупа закладных на условиях предоплаты, направление средств на обеспечение жильем отдельных категорий граждан на финансирование строительства, консолидация этих средств со средствами органов местного самоуправления, направляемых на строительство социального жилья.

3) Создать условия для снижения процентных ставок в системе ипотечного кредитования за счет управления рисками и снижения транзакционных издержек в рамках общей тенденции снижения уровня инфляции, например, заключение ипотечного договора между ипотечным банком и товариществом собственников жилья, участники которого собираются приобретать квартиры с помощью ипотечного кредита, позволит значительно сократить транзакционные расходы;

4) Обеспечение банков и других кредитных организаций долгосрочными финансовыми ресурсами. Для этого необходимо:

Характеристики

Список файлов ВКР