2344 (684764), страница 7
Текст из файла (страница 7)
- вищий пріоритет на отримання задоволення своїх прав чи вимог щодо одного й того ж нерухомого майна одного обтяжувача відносно іншого, якщо перший зареєстрував обмеження раніше;
- принцип публічної достовірності (запис в реєстрі є достовірним, поки інше не буде встановлено судом);
Існуючі схеми фінансування житлового будівництва та забезпечення житлом мають такі недоліки:
а) “Дотаційна” схема (пільгові кредити на придбання житла за рахунок коштів Державного та місцевих бюджетів):
- наявність конкуренції ринковим структурам з боку держави;
- обмеженість джерел фінансування та відсутність гарантій щодо їх довгостроковості;
- обмеженість кола осіб, які мають можливість скористатись своїм правом на отримання пільгового кредиту;
- неможливість застосування фінансових інструментів для запровадження циклу рефінансування іпотечних кредитів.
- держава бере на себе ризики щодо можливості неповернення пільгових кредитів;
- утримання установ, що видають та обслуговують пільгові кредити, здійснюється за рахунок коштів Державного та місцевих бюджетів.
б)“Корпоративна” (безпосереднє залучення коштів громадян на фінансування будівництва житла):
- залежність джерел фінансування від короткострокових коливань ринкової кон’юнктури цін на житло та процентних ставок по кредитам;
- ризики інвесторів, що фінансують об’єкти незавершеного будівництва;
- недостатність механізмів, що забезпечують відповідальність виконання умов інвестиційних угод (в частині строків та якості будівництва);
- неможливість масового запровадження житлового іпотечного кредитування.
в)“Банківська” (надання банківських кредитів під заставу житла на цілі його купівлі та будівництва):
- неприйнятні для більшості населення умови кредитування (щодо строків кредитування та процентних ставок по кредитам);
- валютизація ринку іпотечних кредитів, як перешкода в організації циклу рефінансування первинних іпотечних кредиторів з боку національних інвесторів;
- короткострокові джерела фінансування довгострокових іпотечних активів первинних іпотечних кредиторів;
- невизначеність предмету іпотеки у вигляді незавершеного будівництва при кредитуванні на цілі фінансування будівництва житла.
З огляду на швидше зростання активів комерційних банків, ніж їх власного капіталу (405,4% проти 198,9% протягом 1999 – 2003 років), показник адекватності регулятивного капіталу поступово знижувався і склав на 01.01.2004 – 15,11%. Враховуючи підвищення з 1 березня 2004 року мінімального значення адекватності капіталу з 8% до 10%, банки, які протягом наступних кількох років будуть основними кредиторами на ринку іпотечних кредитів, найближчим часом можуть почати потерпати від недостатньої адекватності власного капіталу, що в свою чергу призведе до стримування зростання обсягів кредитування, у тому числі іпотечного.
Міжнародний досвід свідчить, що найбільш ефективною і придатною для імплементації в існуючих українських реаліях є дворівнева модель функціонування ринку іпотечного кредитування. Ця модель передбачає наявність первинного та вторинного ринків іпотечного кредитування. Первинний ринок характеризується відносинами щодо надання та погашення іпотечних кредитів у площині іпотечний кредитор – позичальник. Суть функціонування вторинного ринку полягає в рефінансуванні діяльності іпотечних кредиторів на первинному ринку шляхом емісії іпотечних цінних паперів, продажу іпотечних активів спеціалізованим іпотечним установам або передачі цих іпотечних активів у заставу для залучення кредитів рефінансування.
В Україні існує нагальна потреба у створенні вторинного ринку іпотечного кредитування з огляду на існуючі в банківській системі ризики ліквідності, обумовлені наявною тенденцією щодо фінансування довгострокових іпотечних кредитів за рахунок короткострокових пасивів банків. Саме тому, пріоритетом політики держави у сфері розвитку національної системи іпотечного кредитування мають стати [13]:
- запровадження в господарський обіг іпотечних цінних паперів, які можуть випускатися безпосередньо іпотечними кредиторами або іпотечними установами другого рівня, що діятимуть в якості фінансових посередників між іпотечними кредиторами першого рівня та потенційними інвесторами – пенсійними фондами, страховими компаніями, інститутами спільного інвестування, банками;
- законодавче і інституційне забезпечення функціонування вторинного ринку іпотечного кредитування.
Запровадження в обіг іпотечних цінних паперів є лише передумовою функціонування механізму рефінансування діяльності іпотечних кредиторів на первинному ринку. В умовах, коли розбудова системи інституційних інвесторів (пенсійних фондів, компаній страхування життя) в Україні знаходиться тільки на первинному етапі розвитку, залучити довгострокові та недорогі фінансові ресурси в систему іпотечного кредитування в наступні декілька років можна буде лише у іноземних інвесторів. Враховуючи низьку капіталізацію банківської системи та низький (“спекулятивний”) кредитний рейтинг України, буде існувати проблема недовіри з боку іноземних інвесторів до іпотечних цінних паперів, випущених українськими банками. Наслідком цього будуть незначні обсяги інвестицій у ці цінні папери з боку іноземних інвесторів та високі проценти ставки по ним.
Суттєвим фактором, що може у майбутньому впливати на розвиток ринку іпотечного кредитування, є можливість створення за участю держави земельного іпотечного банку та механізм його діяльності.
При обговоренні доцільності створення земельного іпотечного банку необхідно розглянути дві можливі моделі діяльності такого банку. Перша модель – це банк, який безпосередньо здійснюватиме первинне іпотечне кредитування сільськогосподарських виробників під заставу сільськогосподарських земель, друга – це банк другого рівня, який буде лише рефінансувати банки, що надали кредити сільськогосподарським виробникам під заставу сільськогосподарських земель, і у разі неповернення останніми іпотечних кредитів викуповуватиме у банків ці землі з їх подальшим продажем.
Вадами першої моделі функціонування такого банку є надвисокі витрати на його створення, враховуючи необхідність мати хоча б одну філію у кожному районному центрі, відповідне програмне і комп’ютерне забезпечення, залучення відповідних фахівців, розробку деталізованих процедур видачі таких кредитів тощо. Крім того необхідно мати на увазі, що існуюча в Україні мережа банківських установ може забезпечити банківськими послугами, у тому числі кредитами, сільськогосподарських виробників у разі їх стабільної прибуткової діяльності.
Головними недоліками другої моделі є те, що у банку другого рівня не буде достатньо коштів для рефінансування банків, які надали кредити сільськогосподарським виробникам під заставу сільськогосподарських земель (За оцінками фахівці у сфері агро політики щорічна потреба сільгоспвиробників у кредитах складає суму не меншу ніж у 5-8 млрд. грн. – і це лише на поповнення оборотних коштів, без врахування коштів необхідних на придбання машин та обладнання). Крім того у разі одночасного продажу великих обсягів сільськогосподарських земель, що відчужуватимуться, цей банк може зіштовхнутися з проблемою падіння цін на них, а це у свою чергу призведе до втрат самого банку. Необхідно також враховувати, що у цьому випадку у банка будуть виникати суттєві проблем з виконання власних зобов’язань перед кредиторами.
Ринок іпотечного кредитування в Україні створюється в умовах поступового поліпшення таких базових макроекономічних показників, як зростання валового внутрішнього продукту, низькі темпи інфляції, стабільність національної валюти, підвищення заінтересованості внутрішніх інвесторів у вкладенні коштів у боргові цінні папери, що дає змогу забезпечити динамічний його розвиток. Передумовами створення ринку іпотечного кредитування є:
- поступове збільшення доходів населення з тенденцією до подолання низького рівня платоспроможності;
- переорієнтація пріоритетів у кредитній діяльності найбільших банків на іпотечне кредитування, динамічне збільшення портфеля іпотечних кредитів цих банків;
- прийняття стандартів житлового іпотечного кредитування;
- розвиток фондового ринку;
- розвиток системи недержавного пенсійного забезпечення.
Однак нині в Україні існують і негативні фактори:
- високі відсоткові ставки за іпотечними кредитами і повільна динаміка їх зменшення;
- істотні кредитні, відсоткові та валютні ризики іпотечних кредиторів та відсутність ефективних механізмів забезпечення збереження реальної вартості кредитних ресурсів, у тому числі відсутність механізму плаваючої відсоткової ставки;
- недостатня диверсифікація джерел фінансових ресурсів та їх висока вартість;
- відсутність системи рефінансування іпотечного кредитування;
- надання переваги іпотечному кредитуванню в іноземній валюті;
- незбалансованість активів та пасивів банків за строками розміщення та залучення коштів;
- відсутність стандартів земельного та комерційного іпотечного кредитування;
- недостатня капіталізація банків.
В основу Концепції [13] покладені принципи функціонування ринку іпотечного кредитування, які відображають позитивний міжнародний досвід у цій сфері і зрозумілі та прийнятні для національних та іноземних інвесторів. Концепція встановлює єдині стратегічні підходи, які мають бути покладені в основу державної політики у сфері іпотечного кредитування, що розвиватиметься на ринкових засадах з мінімально можливим втручанням держави. При цьому держава забезпечує режим найбільшого сприяння суб’єктам ринку іпотечного кредитування та створює законодавчі та економічні умови для стимулювання ефективного розвитку цього ринку.
Принципи функціонування національної системи іпотечного кредитування в Україні повинні відповідати як інтересам іпотечних кредиторів, так і інтересам позичальників.
Основною метою створення національної системи іпотечного кредитування є формування ефективних ринкових механізмів залучення довгострокових фінансових ресурсів у фінансово-кредитну сферу та забезпечення функціонування на цій основі ринку довгострокового іпотечного кредитування із застосуванням сучасної ринкової інфраструктури та фінансових інструментів, які дають змогу поступово знизити вартість іпотечних кредитів для населення та суб’єктів господарювання і збільшити строки кредитування.
Розбудова ефективної системи іпотечного кредитування сприятиме:
- залученню довгострокових фінансових ресурсів національних та іноземних інвесторів в економіку України;
- розв’язанню проблеми забезпечення житлом населення;
- активізації ринку нерухомості;
- розвитку фондового ринку та ринків фінансових послуг;
- стимулюванню розвитку економіки в цілому, зокрема будівельної і агропромислової галузі.
Основою створення та розвитку національної системи іпотечного кредитування є:
- прозорість діяльності учасників ринку іпотечного кредитування;
- створення системи державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень, а також забезпечення вільного доступу до такої системи;
- стандартизація процедури видачі, обслуговування та погашення іпотечних кредитів;
- установлення правил проведення оцінки платоспроможності позичальника;
- використання міжнародного досвіду;
- державне регулювання та нагляд у сфері іпотечного кредитування;
- невтручання з боку органів державної влади у поточну діяльність учасників ринку іпотечного кредитування;
- функціонування ринку іпотечного кредитування на засадах вільної конкуренції;
- соціальний захист учасників ринку іпотечного кредитування - фізичних осіб.
Міжнародний досвід свідчить, що найефективнішою є дворівнева модель функціонування ринку іпотечного кредитування, яка передбачає наявність первинного та вторинного ринку. На первинному ринку складаються відносини між іпотечним кредитором і позичальником щодо надання та погашення іпотечних кредитів. Суть функціонування вторинного ринку полягає в рефінансуванні іпотечних кредиторів шляхом емісії іпотечних цінних паперів, продажу іпотечних активів банкам, спеціалізованим небанківським іпотечним фінансовим установам другого рівня (далі - іпотечна установа другого рівня) або передачі цих іпотечних активів у заставу для залучення кредитів з метою рефінансування.
Іпотечна установа другого рівня повинна забезпечити диверсифікацію ризиків іпотечних кредиторів, які діють на первинному ринку іпотечного кредитування, та провадити діяльність з рефінансування іпотечних кредиторів за рахунок коштів, отриманих від розміщення іпотечних цінних паперів, забезпечених іпотечним покриттям.
Створення вторинного ринку іпотечного кредитування обумовлено тенденцією банківської системи до фінансування довгострокових іпотечних кредитів за рахунок короткострокових пасивів банків. Саме тому створення вторинного ринку іпотечного кредитування є одним з основних пріоритетів політики держави у сфері розвитку національної системи іпотечного кредитування.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
