35605 (659436), страница 2
Текст из файла (страница 2)
4. Основанием прекращения или изменения договора постоянной ренты в части условий ее выплаты может послужить случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату постоянной ренты (п. 2 ст. 595 ГК). Это основание применимо лишь в отношении договора постоянной ренты, по которому имущество передано плательщику ренты за плату. Нетрудно видеть, что в этом случае риск случайной гибели или случайного повреждения имущества распределяется между сторонами договора ренты. Что касается риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, то такой риск всецело ложится на плательщика ренты как собственника переданного под выплату ренты имущества (п. 1 ст. 595, ст. 211 ГК), поскольку обязанность плательщика по выплате ренты в этом случае сохраняется в полном объеме и не может быть прекращена или изменена по его инициативе.
§ 3. Договор пожизненной ренты
1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина или нескольких граждан. Как следует из определения договора пожизненной ренты, содержащегося в п. 1 ст. 596 ГК, получателем такой ренты может быть только гражданин - как сам собственник передаваемого под выплату ренты имущества, так и другой указанный собственником гражданин. При отсутствии указания в договоре о другом получателе ренты ее получателем считается гражданин, передающий имущество под выплату ренты.
Если пожизненная рента установлена в пользу нескольких граждан (сополучателей ренты), то, по общему правилу ч. 1 п. 2 ст. 596 ГК, их доли в праве на выплату ренты считаются равными. Это правило является диспозитивным, поэтому в договоре пожизненной ренты могут быть установлены и неравные доли сополучателей ренты в праве на ее выплату. Как следует из диспозитивного правила ч. 2 п. 2 ст. 596 ГК, в случае смерти одного из сополучателей пожизненной ренты его доля в праве на выплату ренты не включается в состав наследственной массы, а переходит к другим сополучателям ренты. В момент смерти последнего из сополучателей пожизненной ренты обязательство по ее выплате прекращается.
2. Пожизненная рента может устанавливаться только в виде периодически выплачиваемой в течение жизни гражданина денежной суммы. Согласно ст. 598 ГК пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. В договоре может быть установлена и иная периодичность выплаты пожизненной ренты. Хотя ГК не содержит каких-либо ограничений на установление в договоре иного, по сравнению с ежемесячным, периода выплаты ренты, но поскольку человеческая жизнь обычно исчисляется годами, а со смертью получателя ренты обязательство по ее выплате прекращается, то представляется, что пожизненная рента должна выплачиваться не реже чем один раз в год. Размер пожизненной ренты в договоре должен быть установлен применительно к периоду ее выплаты и в расчете на месяц быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.
3. Выкуп пожизненной ренты возможен только по инициативе ее получателя в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты. Поскольку пожизненная рента может выражаться только в виде денежной суммы, под существенным нарушением может пониматься просрочка ее выплаты более чем на один год либо неисполнение плательщиком ренты обязательств по обеспечению выплаты ренты. Правила выкупа пожизненной ренты аналогичны правилам выкупа постоянной ренты (п. 1 ст. 599, ст. 594 ГК).
В отличие от договора постоянной ренты выкуп пожизненной ренты по инициативе плательщика ренты не допускается. Еще одно существенное отличие договора пожизненной ренты от постоянной состоит в том, что риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты как по платному, так и бесплатному договору ренты, всецело несет плательщик ренты, который остается обязанным, несмотря на гибель или повреждение предмета ренты, продолжать выплачивать ренту на предусмотренных договором условиях.
§ 4. Договор пожизненного содержания с иждивением
1. Пожизненное содержание с иждивением представляет собой разновидность пожизненной ренты и имеет ряд особенностей по сравнению с последней, поэтому п. 2 ст. 601 ГК предусматривает субсидиарное применение правил о пожизненной ренте к договору пожизненного содержания с иждивением.
Предоставление содержания с иждивением включает в себя обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, уходе, оплату ритуальных услуг в случае смерти получателя ренты и т.п. Существенное условие рассматриваемого договора - стоимость всего объема содержания с иждивением, которая, согласно п. 2 ст. 602 ГК, не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, в расчете на месяц, что вдвое больше предусмотренного п. 2 ст. 597 ГК минимального размера пожизненной ренты.
Несмотря на указание в договоре денежной оценки всего объема содержания, основной формой предоставления содержания получателю ренты является предоставление соответствующих благ (вещей, работ, услуг) в натуре. Замена такого предоставления в натуре периодическими выплатами денежных сумм в течение жизни получателя ренты возможна лишь в случае, если это прямо предусмотрено договором ренты.
На защиту интересов получателя пожизненного содержания, который, очевидно, предполагается слабой стороной в этом договоре, направлено положение ст. 604 ГК о том, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Следует заметить, что право собственности плательщика ренты на предмет ренты оказывается настолько ограниченным, что объем правомочий плательщика ренты по распоряжению предметом ренты практически полностью совпадает с объемом правомочий обладателя права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК).
На плательщика ренты возлагается обязанность принятия необходимых мер для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование предмета ренты не приводило к снижению его стоимости. Таким образом, свобода усмотрения плательщика ренты при осуществлении правомочия пользования предметом ренты ограничена требованием недопущения снижения его стоимости.
2. Как и договор пожизненной ренты, договор пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Кроме того, этот договор может быть прекращен по инициативе получателя ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты обязательств. В последнем случае получатель ренты вправе потребовать по своему выбору либо возврата предмета ренты, либо выкупа ренты ее плательщиком. Удовлетворяя предъявленное требование, плательщик ренты не вправе требовать компенсацию понесенных в связи с содержанием получателя ренты расходов.
Как уже говорилось, в отличие от других видов договора ренты договор пожизненного содержания с иждивением имел аналог в ГК 1964г. в виде договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. Поскольку многие из таких договоров, заключенных до введения в действие части второй ГК, продолжают действовать и сегодня, целесообразно остановиться на некоторых различиях между этими правовыми институтами.
Напомним, что ГК 1964г. допускал включение условия о пожизненном содержании лишь в договор купли-продажи жилого дома, в то время как предметом договора пожизненного содержания может быть любая недвижимость. Согласно ст. 253 ГК 1964г. продавцом по договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца могло быть только лицо, нетрудоспособное по возрасту или состоянию здоровья. Такой продавец передавал в собственность покупателя жилой дом или его часть, а покупатель обязывался в уплату покупной цены предоставлять продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре - в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи.
Повышенный уровень защиты интересов нетрудоспособного продавца (иждивенца) обеспечивали правило ст. 253 ГК 1964 г. о том, что случайная гибель жилого дома не освобождала покупателя (плательщика) от обязанности по пожизненному содержанию иждивенца и содержавшийся в этой норме категорический запрет на отчуждение дома плательщиком при жизни иждивенца. Нетрудно видеть, что в полном объеме право собственности возникало у плательщика лишь в момент смерти иждивенца, так как лишь после этого он приобретал одно из основных правомочий собственника - возможность распорядиться домом, в том числе путем его отчуждения.
Статья 254 ГК 1964г. устанавливала три основания прекращения договора купли-продажи дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца. В двух случаях договор прекращался вследствие расторжения. В первом случае договор мог быть, расторгнут по требованию иждивенца, если плательщик не исполнял обязанностей по содержанию иждивенца, во втором - по требованию плательщика, если по не зависящим от него обстоятельствам его материальное положение изменялось настолько, что он оказывался не в состоянии предоставлять иждивенцу обусловленное содержание, либо если трудоспособность иждивенца полностью восстанавливалась. Третьим основанием прекращения договора была смерть покупателя при жизни иждивенца - в этом случае договор прекращался автоматически.
Применительно ко всем основаниям прекращения договора ст. 254 ГК 1964г. содержала императивное указание о том, что дом должен быть возвращен продавцу. Исключением было расторжение договора в связи с восстановлением трудоспособности иждивенца, который в этом случае был не вправе требовать возврата дома и сохранял лишь право пожизненного безвозмездного пользования предоставленным ему по договору помещением.
3. Как отмечалось выше, в отличие от договора купли-продажи жилого дома, предметом договора пожизненного содержания может быть любая недвижимость, а иждивенцем по этому договору может быть любой, а не только нетрудоспособный гражданин. Кроме того, собственник недвижимости может установить обязанность по пожизненному содержанию, как в отношении себя, так и в пользу любого другого гражданина или нескольких граждан.
Как и любой договор ренты, договор пожизненного содержания всегда является возмездным, поскольку предполагает предоставление пожизненного содержания в обмен на переданную недвижимость. Но будучи всегда возмездным, договор ренты может быть либо платным, либо бесплатным - в зависимости от того, передано имущество иждивенцем в собственность плательщика за плату или бесплатно (п. 1 ст. 585 ГК). В первом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила ГК о купле-продаже, а во втором - правила о договоре дарения, если иное не установлено правилами ГК о договоре ренты и не противоречит существу договора. С договором купли-продажи жилого дома сходен второй - бесплатный - вид договора пожизненного содержания с иждивением.
В отличие от ст. 253 ГК 1964г., где содержался императивный запрет на отчуждение жилого дома плательщиком при жизни иждивенца, согласно ст. 604 ГК плательщик вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, но лишь с предварительного согласия получателя ренты. Кроме того, в силу п. 1 ст. 586 ГК в случае отчуждения такого имущества плательщиком его обязанности по договору пожизненного содержания переходят на приобретателя имущества, при этом прежний плательщик несет субсидиарную с новым плательщиком ответственность по требованиям иждивенца, возникшим в связи с нарушением договора пожизненного содержания, если ГК, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность обоих плательщиков по этому обязательству (п. 2 ст. 586 ГК). Таким образом, если иждивенец и соглашается на отчуждение недвижимости, он не утрачивает первоначального плательщика в качестве обязанного лица.
4. Что касается оснований прекращения договора пожизненного содержания, то, согласно п. 1 ст. 605 ГК, обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью иждивенца. Кроме того, при существенном нарушении плательщиком обязательств иждивенец вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК.
В отличие от ст. 254 ГК 1964г. никакого правового значения с позиций ГК не имеет факт восстановления трудоспособности иждивенца, поскольку иждивенцем по договору ренты может быть любой гражданин. Не содержит ст. 605 ГК и такого основания прекращения договора пожизненного содержания, как смерть плательщика при жизни иждивенца, которое предусматривалось ранее ст. 254 ГК 1964г.
Отмеченные различия в правовом регулировании рассматриваемых сходных (но, тем не менее, не одинаковых) договоров влекут и весьма значимые правовые последствия для обеих сторон договора ренты. Что означало прекращение договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания в связи со смертью плательщика при жизни иждивенца?
Во-первых, автоматически восстанавливалось право собственности иждивенца на дом, который в силу этого не входил в состав наследственного имущества. Указание ст. 254 ГК 1964г. о том, что дом должен быть передан иждивенцу, имело в виду фактическую передачу дома во владение иждивенца после восстановления его права собственности на дом. Напомним также, что действовавшее в тот период законодательство не предусматривало регистрации возникновения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Регистрации подлежал лишь сам договор купли-продажи жилого дома (ст. 239 ГК 1964г.). В момент такой регистрации у плательщика возникало право собственности на дом (ч. 2 ст. 135 ГК 1964г.). Если плательщик умирал при жизни иждивенца, последний вновь приобретал право собственности на дом и мог распорядиться им как угодно, в том числе заключив новый договор купли-продажи с условием пожизненного содержания с любым гражданином. Если же плательщик переживал иждивенца, то дом переходил по наследству к наследникам плательщика.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
