31805 (658323), страница 2
Текст из файла (страница 2)
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Условие о размере арендной платы может периодически пересматриваться, если в договоре не установлен запрет на такой пересмотр. Это правило действует в отношении договоров, срок действия которых превышает один год, поскольку пунктом 3 статьи 614 ГК РФ установлен запрет производить такое изменение чаще одного раза в год. Стороны могут предусмотреть в договоре более длительный срок моратория на пересмотр арендной платы.
При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ Высший Арбитражный Суд РФ рекомендует судам исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления. Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
Законодательное регулирование отношений по аренде земельных участков имеет сложный, комплексный характер. Обусловлено это тем, что аренда имущества - категория только гражданского права, в то время как аренда земельных участков касается использования особого объекта экономического оборота, влияющего на основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, поэтому регулируется также и специальными нормами земельного права. Однако относительная новизна земельно-правового института и неопределенность его отдельных положений вызывают в правоприменительной деятельности и при рассмотрении судами возникающих споров немало сложных проблем. В большинстве ситуаций их разрешение принципиально зависит от понимания определяющего подчинения норм земельного права положениям гражданского законодательства.
Согласно п. 1 ст. 2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать ЗК РФ. Тем самым, по сути, декларируется приоритетное положение этого специального и основного закона в сфере регулирования прав на землю и сделок с земельными участками по отношению к иным законам независимо от момента их принятия, включая имеющий силу федерального закона Гражданский кодекс РФ.
Напротив, в соответствии с п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ, что позволяет сделать иной правовой вывод: о допустимости применения земельного законодательства при регулировании договоров с земельными участками только в той части, которая не противоречит гражданскому законодательству.
В юридической литературе не сложилось единого представления о гражданско-правовой природе договора аренды земли. Некоторые ученые полагают, что в настоящее время отсутствует достаточно четкое разграничение предмета регулирования гражданского и земельного права. Ряд авторов считает, что договор аренды земельного участка имеет выраженный гражданско-правовой характер, другие настаивают на его специальных земельно-правовых особенностях, несвойственных обычному гражданскому обороту.
Так, по мнению Ахметшиной Л.М., выявление соотношения гражданского и земельного права в регулировании договора аренды земли не позволяет четко выделить сферы регулирования данной области отношений со стороны каждой из этих отраслей права, поскольку в сфере имущественных отношений они дополняют друг друга: гражданское законодательство ссылается на особенности регулирования отношений нормами земельного законодательства, а в земельном законодательстве содержатся нормы гражданского права
А.Д. Александров указывает, что на основании того, что в п. 2 ст. 3 ГК РФ установлено правило, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, помимо Гражданского кодекса РФ, должны соответствовать нормам Гражданского кодекса РФ, можно сделать вывод, что нормы, регулирующие имущественные отношения, могут содержаться в Земельном кодексе РФ и иных принимаемых в соответствии с ним законах, нормативно-правовых актах Президента РФ, Правительства РФ, но при этом они не должны противоречить общим началам и смыслу гражданского законодательства, сущности отдельных его институтов .
На наш взгляд, более верна точка зрения И.А. Иконицкой о том, что "не нужно говорить о примате какой-то отрасли над другой. Земельные отношения настолько сложные, что ниша для их регулирования может иметь место как в гражданском законодательстве, так и в земельном. Если же говорить об имущественных отношениях, объектом которых является земля, то в этом случае к ним применяются общие нормы гражданского права".
С учетом изложенного представляется, что при применении к договору аренды земельного участка гражданско-правовых норм и норм земельного права необходимо исходить из традиционного правила о соотношении общих и специальных норм, тем самым признавая их общность и допуская достаточность установления прав и обязанностей участников сделки нормами земельного права, если они не противоречат правилам гражданского законодательства, а также восполняя пробелы земельного законодательства положениями ГК об арендных обязательствах.
Изложенные примеры несоответствия положений ГК и ЗК, касающиеся аренды земельных участков, позволяют высказать общее и итоговое соображение о необходимости точного определения соотношения норм гражданского и земельного права.
Список используемой литературы
Горшенев В М Участие общественных организаций в правовом регулировании - М, 1963
Черданцев А Ф Теория государства и права. -М, 2001 С 342
Алексеев С.С. Восхождение к праву Поиски и решения – М.,2001.- С.318
Клеандров М.М. Арбитражный процесс: Учебник. - М., 2003
Черник И.Д. Земельный налог. Правовое регулирование и порядок взимания: практическое руководство. - М.: Эксмо, 2006. -С. 23.
Грачева Е.Ю., Ивлиева М.Ф., Соколова Э.Д. Налоговое право: Учебник. - М.: Юристь, 2005. - С. 68
Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М.: Юристъ, 2000.
Христова Н.А.Земельный налог в Российской Федерации (финансово-правовой аспект). Дисс.к.ю.н. Москва, 2007
Чернушенко С.С. Плата за землю: Учебное пособие. Саратов, 2006.- С. 25
Дьяков А.П. Правовое регулирование купли-продажи и аренды земельных участков в новом земельном законодательстве российской федерации//Современное право, N 3, 2003
Дамбиева Т.В.Земля как объект права собственности Российской Федерации//Журнал российского права, 2005, N 11
Чубуков Г.В.Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право, N 3, 2002
Ершов В.А.Все о земельных отношениях. Кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность.- М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2009.- с.34
Распоряжение Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 6 июля 2004 года N 104-р "Об утверждении примерной формы договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка"
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 6 сентября 2004 года по делу N Ф08-4160/2004
Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582
Добрачев Д.В.Размер арендной платы как существенное условие договора аренды земельного участка//Журнал российского права.- 2005, N 7
Ершов В.А.Все о земельных отношениях. Кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность.- М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2009.- с.84
Добрачев Д.В. Некоторые проблемы практики разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка // Вестник ВАС РФ. -2005.- N 1.
Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству. Автореф. дисс. к.ю.н. Казань, 2002. С. 13.
Александров А.Д. Новый ЗК РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков // Юридический мир. 2002. N 1. С. 61.
Иконицкая И.А. Доклад на конференции по статье: Бакунина Т.С., Землякова Г.Л. Материалы конференции. Новый ЗК РФ: некоторые вопросы теории и практики применения // Государство и право. 2002. N 9. С. 78.
Голосова С.А.Правовое регулирование аренды земельных участков: соотношение норм гражданского и земельного права//Нотариус, N 2, 2003
1 Распоряжение Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 6 июля 2004 года N 104-р «Об утверждении примерной формы договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка»
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
