28016 (656584), страница 3
Текст из файла (страница 3)
Створення і функціонування товариств власників житла
Власники житла можуть об'єднуватись для спільного використання майна, що знаходиться в загальному користуванні, та прибудинкових територій в товариства, діяльність яких регламентована «Положенням про порядок організації та діяльності об'єднань, що створюються власниками для управління, утримання та використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні», що затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 31.07.95 р. № 5881. Відповідно до згаданого Положення розроблений також «Типовий статут об'єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку», що затверджений наказом Державного комітету України з житлово-комунального господарства та Фонду державного майна України від 5 квітня 1996 року № 28/3892.
В сучасних умовах створення та функціонування товариств власників житла стає об'єктивною необхідністю.
Адже, як зазначається у Концепції розвитку житлово-комунального господарства України, на фоні кризових явищ в економіці відбувається зменшення вдвічі об'ємів виконаних робіт з ремонту житлового фонду та зменшення в сім разів з будівництва об'єктів комунального призначення. Тому головним завданням створення товариств власників житла стає, перш за все, підтримка належного санітарно-технічного стану багатоквартирних будинків та прибудинкових територій та використання їх для задоволення потреб членів товариства власників житла.
Створення товариств співвласників багатоквартирних будинків регламентоване «Положенням про порядок державної реєстрації об'єднань (товариств) співвласників багатоквартирних будинків», затвердженим наказом Державного комітету України з житлово-комунального господарства та Фонду державного майна України від 5 квітня 1996 року № 28/3891. Згідно з цим існує спеціальний порядок створення таких юридичних осіб.
Особливістю є те, що згідно з пунктом 2.4 згаданого Положення державна реєстрація об'єднання співвласників багатоквартирних будинків проводиться безкоштовно. Крім того, на відміну від інших юридичних осіб, діяльність товариств власників житла здійснюється на основі Типового статуту об'єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку. Тобто власники будинку при створенні товариства можуть відображати у Статуті об'єднання деякі пункти на свій розсуд, але ці пункти не тільки мають відповідати діючому законодавству, а також не повинні суперечити Типовому статуту. Крім того, як зазначає О.В. Дзера, чинне законодавство здебільшого вимагає при створенні юридичної особи кількома засновниками укладати установчий договір2. Але при створенні об'єднань власників житла достатнім є лише протокол установчих зборів. Він і виконує у цьому випадку Функцію установчого договору, оскільки саме у цьому протоколі засновники (власники житла чи нежилих приміщень) відображають своє волевиявлення щодо створення юридичної особи.
На установчих зборах кожен власник, у тому числі власник будинку (неприватизованих квартир), має один голос незалежно від кількості та розміру належних йому квартир, житлових і нежитлових приміщень. Рішення на установчих зборах приймаються простою більшістю голосів присутніх на них власників. Рішення, що прийняті на установчих зборах, є обов'язковими для всіх власників будинку, квартир, інших житлових приміщень, у тому числі і для тих, які незалежно від будь-яких причин не були присутні на установчих зборах або не брали участі в голосуванні.
Вважаємо, що як саме Положення, яке регулює створення товариств власників житла, так і Типовий статут об'єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку потребують деякого вдосконалення. На наш погляд, корисним було б доповнення п. 1 Положення абзацом 2 та включення у п. 2 Типового статуту підпункту 2.2 такого змісту: «Об'єднання (товариство) власників житла є некомерційною організацією. Усі отримані об'єднанням кошти використовуються ним виключно на утримання майна житлових будинків, що знаходиться в загальному користуванні, та на підтримання діяльності товариства». Таке доповнення дозволило б розмежувати наступне. По-перше, об'єднання відразу ж отримувало б додаткові пільги, якими користуються некомерційні організації. По-друге, визначеною стає мета об'єднання та забезпечується цільове призначення коштів, що надходять до товариства. Стає зрозумілим, що, наприклад, якщо планується створити на нежилій площі магазин, то необхідно здавати цю площу в оренду, але не відкривати цей магазин у складі товариства. Інакше від комерційних боргів можуть постраждати інтереси та кошти членів товариства, що направлені ними на утримання будинку. Отже, некомерційний статус об'єднань співвласників житла бачиться нам оптимальним, та він потребує легального закріплення.
Створення таких товариств власників житла бачиться нам перспективним. Адже товариство має право за власним вибором укладати договори на обслуговування житлового будинку та прибудинкових територій з енерговодопостачальними та іншими комунальними установами, вимагати належного здійснення ними послуг, застосовувати договірні санкції при неналежної якості чи несвоєчасності наданих послуг. Так, об'єднання власників для підтримки житлового фонду може самостійно укладати договори на ремонтні та будівельні роботи, обираючи підрядні організації. Законодавство в цьому випадку захищає власників житла та надає їм право вільного вибору організацій, що мають обслуговувати будинок. Припускається також обслуговування будинку власними силами. Це прямо випливає з п. 8 Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, що затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572. Такий підхід дозволяє добиватися високої якості наданих комунальних послуг та виконаних робіт, оскільки власники житла отримують саме ці послуги, за які вони сплачують та можуть застосовувати санкції за їх невиконання.
На наш погляд, існуюче раніш розуміння, що загальне - це «нічиє» при спільній експлуатації багатоквартирного будинку може та повинно трансформуватися в поняття «моє». Це підтверджує позитивний закордонний досвід, де кондомініуми є одним з найбільш поширених засобів об'єднання власників житла при його утриманні. Але з урахуванням ситуації, що склалася, необхідна всіляка підтримка таких об'єднань державою. Прикладом тому є «Положення про порядок відшкодування власникам житла витрат на технічне обслуговування внутрішньо будинкових мереж та обладнання житлового фонду та збирання платежів з населення», Що затверджене наказом Держкомжитлогоспу від 17.10.96 р. № 871. Але підтримка цих товариств державою не повинна бути спрямована лише на надання коштів, які не завжди знаходяться та яких майже завжди не вистачає. Необхідно вести м'яку податкову політику щодо таких товариств, розробити механізм їх пільгового кредитування, оскільки це сприятиме підтримці у належному стані житлового фонду.
2. Склад майна багатоквартирного житлового будинку, що може знаходитись у загальній частковій власності
Особливістю багатоквартирного будинку є те, що квар тири та інші приміщення будинку, що є індивідуалізованими об'єктами права власності, мають самостійну оборотоздатність у цивільних правовідносинах. Проте майно, яке знаходиться в загальному користуванні, лише забезпечує нормальне використання багатоквартирного будинку, воно функціонально прив'язано до приміщень цього будинку та не може самостійно відчужуватись. Правова доля загального майна багатоквартирного будинку залежить від цієї забезпечувальної функції та неодривно з нею пов'язана. Як зазначає Д.В. Савельев, доки зберігається цільовий зв'язок загального майна багатоквартирного будинку з цими приміщеннями (передусім, квартирами} воно не може виступати в цивільному обігу відокремлено від них. Природно, що коли це майно перестає служити приміщенням (зокрема, у разі заміни технічного обладнання будинку на нове), воно може виходити із складу майна товариства власників житла та набуває самостійну оборотоздатність.
У багатоквартирному будинку можуть знаходитись як нежилі, так і житлові (квартири) приміщення, що знаходять ся у власності окремих осіб чи держави та мають самостійну оборотоздатність у цивільних правовідносинах. Основна відмінність житла від нежилих будівель чи приміщень поля гає у різному їх призначенні. Перші призначені для постійного чи тимчасового проживання громадян (ст. 6 ЖК). Другі використовуються для потреб промислового характеру, як об'єкти інфраструктури, адміністративні заклади тощо. Призначення будь-якої будівлі чи приміщення визначається за даними технічної інвентаризації у технічному паспорті будівлі чи у інвентаризаційній справі. До житла, через його призначення, пред'являються спеціальні вимоги щодо санітарно-технічного стану. У разі порушення цього стану житла та неможливості його відновлення, таке житло підлягає зносу чи переведенню у нежилий фонд, що закріплено у «Положенні про обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків та жилих приміщень непридатними для проживання», яке затверджене постановою Ради Міністрів УРСР від 26.05.84 р. №1891.
До складу майна, що може перебувати у загальному користуванні об'єднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні, відносяться:
- земельна ділянка або право на постійне чи тимчасове користування земельною ділянкою;
- зовнішні стіни та несучі стіни, фундаменти, колони, балки та інші будівельні опори;
-дахи, труби, фронтони, водостічні труби, блискавковідводи, антени та повітряні кабелі;
- підвали, погреби, комори;
- холи, коридори, вітальні, сходи, сходові клітки, сходові площадки, пожежні драбини, входи і виходи будинку та стіни, що огороджують проходи, коридори та сходові клітки; люки та інші виходи на дахи і двері та ворота, які в них встановлені;
- двори, садки, приміщення та засоби для відпочинку та проведення громадських заходів, автостоянки, під'їзні шляхи, тротуари та інші зовнішні об'єкти загального користування, розташовані на території земельної ділянки;
- парапети, паркани та огорожі;
- ліфти, ескалатори, ліфтові шахти та обладнання і пристрої, які в них використовуються, їхні огорожі та кожухи;
- водяні баки, насоси, мотори, вентилятори, компресори; повітроводи, колодязі, каналізаційні труби та стояки, водостічні жолоби, кабелі, сміттєпроводи, бункери, сміттєзбірники; - центральні та автономні санітарно-технічні системи та обладнання, системи та пристрої освітлення, кондиціювання повітря, опалення, газо-, паливо-, електро-, водо-, холодопостачання, сміттєспалення та гасіння пожежі, призначені для загального користування власників, та будь-які приміщення і камери, в яких розташовано та встановлено таке обладнання, пристрої та системи;
- механічні або електричні троси, кабелі, трубопроводи, повітроводи, вентиляційні труби, шахти та інші пристрої і обладнання, розташовані всередині одиниці або одиниць майна, яке використовується чи призначене для використання в інтересах будь-якої іншої одиниці майна або іншої частини будинку;
- приміщення, які використовуються персоналом або працівниками об'єднання;
- інші об'єкти, визначені як загальні елементи в установчих документах;
- всі інші частини, необхідні або корисні для існування, технічного обслуговування, безпеки майна, яке звичайно перебуває у загальному користуванні.
3. Здійснення права власності на нежитлові приміщення багатоквартирного житлового будинку та прибудинкові території
П. З Типового статуту об'єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку встановлює, що власники квартир, частин квартир і нежилих приміщень будинку є співвласниками на праві спільної часткової власності, допоміжних приміщень будинку, його конструктивних елементів і технічного обладнання та іншого майна, що є спільною власністю товариства. Отже, власниками загального майна багатоквартирного будинку є не тільки власники житла, а також і власники нежилих приміщень. Це є цілком справедливим, оскільки останні також можуть бути членами товариства співвласників багатоквартирного будинку та мають рівні з власниками житла права та несуть рівні з ними обов'язки щодо утримання будинку.
Частка власності кожного власника квартири (квартир) чи нежилого приміщення у спільній частковій власності визначається відношенням загальної площі квартири (квартир) чи нежилих приміщень, які перебувають у його власності, до загальної площі всіх квартир і нежилих приміщень будинку. Вважаємо, що тут також необхідно враховувати порядок користування нежитловими приміщеннями багатоквартирного будинку, що склався між його мешканцями ще до приватизації житла. Адже іноді підвали багатоквартирних будинків обладнані під комори. Причому на момент вселення в цей будинок за однією квартирою, як правило, закріплюється одна така комора. В цьому випадку найбільш виправданим при створенні товариства власників багатоквартирного будинку є збереження порядку користування такими приміщеннями, що вже склався з відповідним відображенням такого рішення у статуті товариства.
Відмова власника від користування майном, яке перебуває у загальному користуванні, не звільняє його від сплати частки у спільних витратах на утримання будинку та прибудинкових територій. Але статутом може передбачатися додаткова або зменшена частка окремих власників у спільних витратах, якщо майно, яке перебуває у загальному користуванні, ті чи інші зручності або комунальні послуги використовуються ними непропорційно чи у разі збільшення страхових внесків у зв'язку з особливим використанням відповідних одиниць майна. Наприклад, один з під'їздів житлового будинку може бути обладнаний домофонами та постом охорони, інші - ні. Отже, мешканці інших під'їздів цим майном не користуються, тому й витрати на обслуговування цієї системи охорони повинні нести лише мешканці обладнаного під'їзду.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
