26612 (656046), страница 2

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 2)

Договор аренды, срок которого превышает установленный законом максимальный срок, считается заключенным на срок, что отвечает максимальному сроку.

Со сроками договора все понятно. Однако здесь есть подводные камни, на которое наталкивается большинство арендодателей. Дело в том, что статьей 764 ГК определены правовые последствия продолжения пользования имуществом по окончании срока договора аренды.

В этой статье прямо отмечено: если арендатор продолжает пользоваться имуществом по окончании срока договора аренды, то, при отсутствии возражений арендодателя на протяжении одного месяца, договор считается обновленным на срок, который был ранее установлен договором.

Вот и выходит, что многие арендодатели, которые не уследили за арендатором, "по вине" этой нормы потом не могут избавиться от арендаторов еще длительное время. Так что о такой особенности пролонгации договоров нельзя забывать в любом случае.

Допустим, арендодатель имеет основания требовать от арендатора, чтобы он освободил арендованное помещение (закончился срок договора аренды, арендодатель отказался от договора из-за того, что арендатор задерживает арендные платежи). Однако арендатор и не собирается выселяться из занятого им помещения. Что делать в этом случае арендодателю? У него есть два пути. Первый - принять какие-то меры самостоятельно, то есть вынудить арендатора освободить помещение. Второй - обратиться в суд.

Первый способ, обычно, вроде бы намного более привлекательный для арендодателя, ведь судебный процесс может длиться не один месяц, плюс возможные расходы на госпошлину и другие расходы, связанные с судебным процессом. Однако будет ли этот первый способ освобождения своего помещения законным?

Однозначно ответить сложно: многое зависит от того, какой именно путь изберет арендодатель в процессе выселения арендатора, какими методами будет действовать, как составлен договор и как себя поведет в ответ арендатор.

На практике встречаются случаи, когда в договоре между сторонами предусматривается: если арендатор не освобождает помещения, арендодатель имеет право сам принять меры, чтобы въехать в тронутое арендатором помещение, обеспечив мероприятия по сохранности имущества. Вещи арендатора описываются, вывозятся и возвращаются впоследствии арендатору целыми и невредимыми. Но иногда арендатор все равно подает в суд на арендодателя, обвиняя его в самоуправстве и краже его имущества. И хотя судебный процесс такие арендаторы, как правило, проигрывают, это не спасает арендодателя от лишних расходов на адвоката, от нервотрепки, кроме того, в его пассиве - расходование времени.

Следовательно, в большинстве случаев ответ на вопрос, можно ли самому арендодателю освободить помещение, вероятнее всего, будет отрицательным. Понятно, что арендатор, который не хочет освобождать помещения, - постоянная головная боль для арендодателя. Но в каждом любом случае, действия арендодателя не должны противоречить установленному порядку возвращения помещения. То есть, когда все возможные способы расторжения договора без обращения в суд уже испытаны, а именно: попытка мирно договориться не удалась,письмо о расторжении договора в одностороннем порядке (если была задержка арендной платы) проигнорировано, и все это не привело к желаемому результату, выселять из помещения арендаторов следует через суд.

Если раскрывать двери помещения и освобождать помещение от вещей арендатора самостоятельно, то все это может привести к встречному иску в суд со стороны арендатора. И тогда уже арендодатель будет выступать ответчиком в суде. А это вряд ли наилучший вариант.

Чаще всего, получение судебного решения еще не означает получения долга за арендную плату и помещение. Впереди еще борьба за свое имущество и процедура взыскания денег, в которую будут уже вовлечены государственные исполнители. То есть, получив решение суда, выселением будет заниматься госисполнитель. И задание арендодателя - активно ему в этом способствовать. Тогда дело по выселению завершится успешно.

Под таким содействием следует понимать следующее:

- содействие в доставке арендатором постановления об открытии исполнительного производства с предложением о добровольном освобождении помещения и вручения этого постановления должнику;

- доставку исполнителя на место выселения;

- помощь в организации работ по открытию помещения, если арендатор закрыл помещение и в нем не находится;

- содействие в организации и оплате работ по вывозу имущества арендатора и передача его на хранение.

Если говорить не только о выселении, но и о взыскании арендной платы с арендатора, то не исключено, что судебные (и другие) расходы превысят долг "квартиранта", поэтому, прежде чем начать судебное разбирательство, следует подсчитать все будущие расходы и быть уверенным относительно платежеспособности арендатора.

Выше мы отмечали, что самостоятельно выселить арендатора будет не совсем законным. Однако выселить недобросовестного арендатора или того, у кого срок аренды уже минул, даже получив постановление суда, тоже удается далеко не всегда.

В этом случае арендодателю уже ничего не останется, как прибегнуть к разным способам, которые бы помогли ускорить выселение арендатора. Практики, которые уже сталкивались с подобной проблемой, дают разные советы. Одни, чтобы ускорить выселение арендатора, предлагают начать в помещении капитальный ремонт или еще как-то помешать хозяйственной деятельности арендатора. Например, если туалет или другие служебные помещения находятся отдельно от офиса, закрыть их. Другие советуют перекрыть воду, отключить свет (то есть действовать через коммунальные службы), вселить в офис новых арендаторов (пусть даже липовых), изменить замки. В конце-концов, у арендодателя уже будет решение суда, на основании которого договор будет считаться разорванным. То есть действия, которые к суду могли бы расцениваться как самоуправство (допустим, даже, что это так), после вынесения судебного решения уже не будут выглядеть такими (хотя здесь тоже есть граница между легальностью и беззаконием и важно ее не переступить).

В заключение хотелось бы заметить следующее. Выселение арендатора при его активном противодействии этому - дело очень сложное, но для того, чтобы арендодатель в этой битве не оказался стороной, что проиграла, нужно обязательно действовать в пределах закона. Эти границы мы и постарались очертить в этой публикации. Так что успехов вам.

Характеристики

Список файлов реферата