182024 (632242), страница 4

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 4)

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

в) доверительного управления объектов недвижимости.

12. Инфраструктура рынка недвижимости. Коммерческие связи и услуги риэлтеров

Инфраструктура рынка недвижимости - совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

Условно можно выделить четыре таких механизма:

Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

законодательную и нормативную базы рынка;

систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);

специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности.

В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;

стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;

единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;

законодательно закрепленые эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.

Для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию риэлтерских услуг существуют приемы и методы. Технология оказания риэлтерских услуг может сводиться к следующим основным этапам:

1. Получение заявки по услуге:

а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;

б) формулирование ограничительных условий.

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги:

а) конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию;

б) составление плана выполнения работ по договору

3. Сбор и анализ данных об объекте:

а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

4. Юридическое сопровождение сделки:

а) формирование комплекта документов и их исследование, подтверждение юристом законности проводимой сделки;

б) определение рисков, сопутствующих сделке;

в) ознакомление заказчика с документами и материалами, предоставляемыми для оформления сделки и согласования условий и техники ее проведения.

5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтеру:

а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов;

б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги;

в) оплата услуг риэлтера за выполненную работу. Перечисленные этапы показывают типичную схему отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг - выбор услуги заказчиком - заключение договора - оказание услуги - совершение сделки с недвижимостью - оплата услуг риэлтера за выполненную работу.

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками предоставляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления соответствующего профиля услуг. Заказчик, в свою очередь, должен определить содержание и результат предоставляемой услуги совершенно четко. И недооценка особенностей восприятия заказчиком содержания риэлтерской услуги вызывает риск потери заказчика.

13. Лизинг как эффективная форма сбыта объектов недвижимости. Сущность лизинговых операций

Лизинг недвижимости является одним из самых перспективных и наименее развитых лизинговых продуктов в Росси в настоящий момент.д.анная ситуация обусловлена в первую очередь особенностями самого рынка недвижимости, на котором выставляемые на продажу объекты, как правило, продаются с большой долей неучтенных наличных денег, а компании-продавцы недвижимости находятся на упрощенной системе налогообложения и не являются плательщиками НДС.

Тем не менее, в настоящий момент лизинг недвижимости как готовый продукт сформирован и в ряде случаев может быть интересен потенциальным лизингополучателям. В первую очередь лизинг недвижимости позволяет вместо аренды оплачивать сравнимые с ней по стоимости лизинговые платежи и в итоге получить недвижимость в собственность.

Предметом лизинга недвижимости по данной программе являются офисные и торговые помещения, здания разных типов, производственные и складские площадки. Обязательно наличие свидетельства на право собственности по приобретаемому объекту. В случае покупки отдельно стоящих объектов земля под ними должна быть внесена в кадастр.

Возможен лизинг недвижимости по недостроенным объектам. В этом случае производится их достройка, реконструкция и регистрация как полноценных объектов недвижимости.

Базовые требования к лизингополучателю не отличаются от базовых требований на стандартный лизинг оборудования.

Существуют нюансы, связанные со спецификой регионального рынка недвижимости. В Иркутске, к сожалению, сложилась практика серых схем расчета при сделках с недвижимостью. А лизинг предполагает прозрачность всех взаиморасчетов и операций. В том случае, если собственник объекта недвижимости, участвующий в лизинговой сделке в качестве продавца, является физическим лицом, он обязан уплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости объекта. Учитывая, что цена объекта составляет в среднем 5-10 млн рублей, дополнительные расходы собственника в виде налога часто являются препятствием для заключения лизинговой сделки.

Эксперты отметили, что ограниченность предложения иркутского рынка коммерческой недвижимости особо не влияет на развитие рынка лизинга недвижимости, поскольку сделки единичны и интересные объекты под них находятся. Те же объекты, которые сегодня представлены на рынке, успешно эксплуатируются или приобретаются по отработанным схемам (собственные средства, кредиты), и лизинг с его нерешенными законодательными проблемами не востребован. Нужно время, чтобы рынок сформировался.

14. Эффективность организации риэлтерской деятельности

Как правило, бизнес начинают минимальным составом - от двух до четырех человек. Если деятельность развивается успешно, то состав предприятия может увеличиваться. Введение новых сотрудников приводит к повышению эффективности предприятия. Сохраняется желание к дальнейшему увеличению предприятия. С определенного момента возникают сложности в управлении - директор не успевает следить за деятельностью подчиненных, что приводит к ошибкам и проведению "левых" сделок (выполняются под маркой фирмы, но финансовые результаты полностью присваивают лица, проводившие сделку). Это наносит финансовый ущерб и негативно сказывается на имидже предприятия. Встает вопрос о рациональной структуре предприятия и организации.

Опыт большого числа предприятий, осуществляющих риэлтерские услуги с различной эффективностью, позволил выявить основные причины, влияющие на эффективность предприятия:

организационная структура предприятия;

лидерские качества руководителя;

квалификация сотрудников и соответствие занимаемой должности;

численность предприятия.

Для определения четких критериев риэлтерского предприятия примем следующие признаки рационально организованного предприятия:

фирма строится по иерархическому принципу;

чем больше эффективно работающих специалистов в фирме, тем лучше ее состояние ее бизнеса;

руководитель любого звена может эффективно управлять не более 7 специалистами (выводы психологов);

штат фирмы должен квалифицированно решать все задачи, стоящие перед фирмой и успешно преодолевать трудности конкурентной борьбы.

Любая фирма должна иметь первого руководителя. Первый руководитель нанимает работников, организует и руководит их деятельностью, ведет административно хозяйственную деятельность.

Минимальный состав одноуровневой фирмы 2 человека. На практике такой состав встречается на начальном этапе существования фирмы. Чаще всего это семейная пара, организовавшая юридическое лицо и делящая между собой все обязанности - директора, бухгалтера, секретаря, водителя и риэлтера. Работа в такой фирме достаточно сложна и утомительна. Большое количество дополнительных обязанностей отвлекает от основного дела - риэлтерской деятельности. Прием новых сотрудников позволяет произвести специализацию, повысить эффективность каждого специалиста.

Для осуществления эффективной риэлтерского деятельности необходимо:

1. зарегистрировать юридическое лицо, одним из видов деятельности которого является риэлтерская деятельность или получить регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя без организации юридического лица;

2. обучить специалистов в специализированном учебном центре на курсах риэлтеров;

3. организовать поиск клиентов, нуждающихся в риэлтерских услугах и начать осуществлять риэлтерскую деятельность.

Характеристики

Список файлов ответов (шпаргалок)