178224 (632143), страница 3

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

Нормативно-правовые акты:: - ГК РФ; - Земельный кодекс РФ; - ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деят-ти в РФ, осущ. в форме капитальных вложений»; - Закон РСФСР от 26.07.1991 № 1488-I «Об инвестиционной деятельности РСФФР»; - постановление правительства РФ от 12.11.1999 №1249 «Об утверждении положения о предоставлении государственных гарантий под инвестиционные проекты социального и народно-хозяйственной значимости».

Инвестиции в строительные проекты

Инвестиции в строительство – это, вложения средств, капитала, в оборотные и основные фонды предприятий, осуществляющих строительную деятельность. Это инвестиции как, непосредственно, в средства производства, так и в различные финансовые инструменты, главным образом в ценные бумаги с целью получения дохода. Инвестиции в строительство – это инвестиции в жилищное строительство, в строительство отеля, инвестиции в строительство офисной недвижимости и др. Определяющим фактором инвестиций в строительство является отказ от текущего потребления в пользу будущих целей. Помимо получения дохода, инвестиции в строительство осуществляются для оказания воздействия на процесс управления предприятием, что достигается посредством участия в формировании капитала. Например, это может быть приобретение основных фондов производственного и непроизводственного назначения. Долгосрочные инвестиции в строительство могут осуществляться в следующих видах: строительство новых, реконструкция, расширение и техническое перевооружение действующих предприятий и объектов непроизводственной сферы; приобретение земельных участков и объектов природопользования; приобретение и создание нематериальных активов. При получении инвестиций источниками могут служить собственные и заемные средства. В случае необходимости в заемных средствах на помощь приходят различные финансово-кредитные организации, в частности коммерческие банки. Для банков инвестиции в строительство недвижимости являются одним из инструментов получения прибыли и обеспечения стабильности в длительном периоде. Существуют различные формы инвестиций. Они могут дифференцироваться по объектам вложения капитала, характеру участия в инвестиционном процессе, периоду инвестирования и уровню инвестиционного риска. Объем инвестиций ограничивается возможностями инвестора и его потреблением. Повышение конкурентоспособности предприятия и его прибыльности по сравнению с ранее достигнутым, за счет внедрения новой технологии, захвата новых рынков или поглощения конкурирующих фирм напрямую зависит от инвестиций.

Подрядные отношения в строительстве

Строительство осуществляется 2-мя способами: хозяйственным (своими руками), подрядным (строительство объекта недвижимости осуществляется строительными организациями по заказу предприятия-застройщика или др. инвестора). В документах, которые составляют нормативно-правовую базу строительного рынка, регламентированы два аспекта:

1) все отношения между заказчиками и подрядчиками, в т.ч. определение цены строительной продукции, порядок расчетов, ответственность сторон, сроки строительства являются их исключительным правом.

2) при производстве строительной продукции основным документом, который регламентирует отношения между заказчиком и подрядчиком, является договор подряда и все требуемое к этому договору определено во 2-ой части ГК РФ.

Обязанности подрядчика:

1) осуществляет строительство в соответствии с технической документацией, в которой определены сроки, объем и содержание работ

2) осуществляет строительство в соответствии со сметой. Затраты на проведение строительно-монтажных работ: прямые и накладные расходы, размер которых определен по каждому объекту путем составления сводной сметы.

Сводная смета– основной документ, определяющий полную сметную стоимость стройки. Она явл. осн. для фин-я стройки и для осущ расчетов с заказчиком.

Источники финансирования капитальных вложений

К ним относятся денежные средства, аккумулируемые в целевых фондах, на счетах предприятий и направляемые на капитальные вложения: при строительстве объектов — на оплату проектно-изыскательских, строительно-монтажных работ, приобретение оборудования; при покупке объектов на оплату их цены. Финансирование капитальных вложений производится за счет:

1) собственных финансовых ресурсов и внутрихозяйственных резервов инвестора (прибыли, амортизации накопленных денежных средств и сбережений граждан, юридических лиц, средств страхования (возмещения потерь от пожаров, стихийных бедствий и др.;

2) заемных финансов инвестора или его средств (облигационных займов и др.);

3) привлеченных финансовых средств инвесторов (продажи акций, паевых взносов членов трудовых коллективов, граждан, юридических лиц);

4) финансовых средств, предоставленных организациями, а именно союзами предприятий;

5) внебюджетных фондов и их средств;

6) федерального бюджета и его средств, предоставляемых на безвозвратной и возвратной основе, и средств бюджетов субъектов РФ;

7) иностранных инвесторов и их средств. Капитальное вложение и его финансирование по строительным объектам может осуществляться как за счет одного, так и за счет нескольких источников.

К заемным средствам организаций, которые финансируют капитальные вложения, относят: кредиты банков и инвестиционных фондов, компаний, страховых обществ, пенсионных фондов и др.; кредиты иностранных инвесторов; облигационные займы; векселя.

Способы финансирования:

1) централизованный;

2) децентрализованный.

Централизованный способ — источником финансирования капитальных вложений выступают федеральный бюджет, бюджеты субъектов Федерации, централизованные внебюджетные инвестиционные фонды и пр. Децентрализованный способ — источником выступают источники предприятий и индивидуальных застройщиков. На предприятии главными источниками финансирования являются: прибыль, остающаяся в распоряжении предприятия; амортизационные отчисления; средства, полученные от выпуска и продажи акций; кредиты коммерческих банков; источники вышестоящих организаций; средства иностранных инвесторов и др. Но основными источниками финансирования капитальных вложений являются прибыль на накопление и амортизация. Сейчас в области финансирования капитальных вложений произошли важнейшие изменения. Изменилось соотношение между централизованными и децентрализованными источниками финансирования капитальных вложений: доля централизованных сильно уменьшилась, а доля децентрализованных повысилась. При переходе на рыночные отношения это явление считается закономерным.

Финансирование капитальных вложений на макроуровне

Совокупность источников финансирования капитальных вложений на макроуровне образует общенациональный фонд. В него включаются внутренние и внешние источники.

Внутренние национальные источники состоят из централизованных и нецентрализованных ассигнований (накопления коммерческих и некоммерческих организаций, накопления граждан). Централизованные ассигнования включают в себя: гос. бюджетные (федеральные и субъектов Федерации) ср-ва; негосударственные (муниципальные) бюджетные ср-ва; внебюджетные ср-ва.

Гос. бюджетные ср-ва выделяются в соответствии с ежегодно принимаемыми законам о федеральном бюджете и бюджетах субъектов Федерации, правовыми актами органов местного самоуправления. Внебюджетные ср-ва осуществляются из экономических фондов и фондов социального назначения. Нецентрализованные ассигнования осуществляются из накопления фирм и некоммерческих организации страны, частных накоплений граждан. Внешние источники включают в себя ср-ва, поступающие из-за границы (репатриируемые капиталы и иностранные капиталовложения).

Основным ср-м политики репатриации капиталов рассматривается налоговая амнистия, которая означает, что возвращенные капиталы должны быть внесены на счета в национальные банки, и с этих сумм должен быть уплачен налог по льготной ставке. Иностранные капиталовложения включают в себя: вложения международных организаций; вложения гос-в, имеющих зарубежную собственность или арендующих недвижимость за границей; частных вложений нерезидентов, юр. и физ. лиц. Финансирование капитальных вложений международными организациями (Международным банком реконструкции и развития, Европейским банком реконструкции и развития и т.п.) осущ. путем предоставления кредитов. Финансирование капитальных вложений иностранными гос-ми происходит в том случае, если они обладают зарубежной собственностью, осущ. долгосрочная аренда земельных участков (под строительство морских причалов для обслуживания гражданских судов, под военные базы и т.д.). В этом случае капитальные вложения направляются на капитальное строительство объектов инфраструктуры (аэродромов, дорог, причалов, жилых построек, складов и т.д.) и их последующее обслуживание. Частные капитальные вложения нерезидентов – юр. и физ. лиц – наиболее часто встречающаяся практика импорта капитала.

Финансирование капитальных вложений на микроуровне

Инвестиции как экономическая категория выполняют ряд важнейших функций, без которых невозможно нормальное развитие экономика государства. Инвестиции играют важную роль как на макроуровне, так и на микроуровне. На микроуровне они необходимы прежде всего для достижения следующих целей: расширения и развития производства; недопущение чрезмерного морального и физического износа основных фондов; повышения технического уровня производства; повышения качества и обеспечения конкурентоспособности продукции конкретного предприятия; осуществления природоохранных мероприятий; приобретения ценных бумаг и вложения средств в активы других предприятий; для обеспечения нормального функционирования предприятия в будущем, стабильного финансового состояния и максимизации прибыли. Таким образом, инвестиции являются важнейшей экономической категорией и играют значимую роль как на макро‑, так и микроуровне, в первую очередь для простого и расширенного воспроизводства, структурных преобразований, максимизации прибыли и на этой основе решения многих социальных проблем.

Особенности инвестирования в недвижимость

Инвестиции в жилищное строительство, всегда считались одной из наиболее выгодных и надежных форм долговременных капиталовложений, на сегодняшний день являются почти втрое доходнее банковских депозитов. К тому же, строительные инвестиции отличают большая ёмкость рынка и возможность в течение длительного времени получать стабильный доход без дополнительных капиталовложений. Так что нет ничего удивительного в том, что подавляющее большинство людей считает: самое правильное - вкладывать деньги либо в собственный бизнес, либо в строительство.

Профессионалы этого сегмента рынка разработали сразу несколько инвестиционных схем, каждая из которых учитывает возможности и интересы определенной категории клиентов. Например, для потенциальных обладателей квартир и апартаментов самый грамотный и прибыльный вариант - вкладывать деньги в строительство, находящееся на начальном этапе. На нулевом этапе строительного цикла ценовая планка установлена на относительно низком уровне, вместе с этажами будущего дома растет и стоимость каждого квадратного метра. Учитывая динамику роста цен, в последнее время все большее число покупателей рассматривает инвестиции в строительство как наиболее эффективное вложение средств с целью получения быстрой, надежной и весьма существенной прибыли.

Некоторые используют инвестиции в строительство как удачный механизм выхода на банковско-финансовые структуры - ведь недвижимость, как средство обеспечения обязательств, является реальным активом, обладающим высокой степенью надежности. Серьезные инвесторы, готовые вложить деньги в строительство многоквартирных жилых домов, гостиничных комплексов, частных мини-отелей и прочих объектов недвижимости, способных приносить стабильный доход, также могут по-разному распорядиться своими деньгами.

Большое распространение получила следующая схема: инвестор оформляет права на большой участок земли, начинает на части полученной территории строительство, а в ходе или уже по завершении работ продает оставшуюся часть участка. С учётом роста цен на землю продажа "свободной" земли позволяет частично компенсировать строительные затраты. И это - лишь один из многочисленных вариантов грамотного инвестирования средств в строительство коммерческой недвижимости. Инвестиции в строительство и недвижимость окупаются спустя продолжительное время, зачастую годы, но наряду с тем, инвестиции в строительство – лучший способ сохранения и преумножения капитала для компаний, имеющих «долгий прицел» работы, а не ставящих перед собой задачи получения сиюминутной выгоды, ведь ничто не дорожает в цене так быстро, как недвижимость. Это, пожалуй, главное обоснование для инвестиций в строительство.

Собственные ср-ва как источник финансирования капитальных вложений

В состав собственных средств инвесторов входят прибыль и амортизационные отчисления. Прибыль образуется как разница между выручкой от реализации продукции (работ и услуг) и ее полной себестоимостью. После уплаты налогов и других платежей из прибыли в бюджет у предприятий остается чистая прибыль. Часть ее предприятие вправе направить на капитальные вложения производственного и социального характера, а также на природоохранные мероприятия.

Эта часть прибыли может использоваться на инвестиции в составе фонда накопления или другого аналогичного фонда, создаваемого на предприятиях. Вторым крупным источником финансирования инвестиций в основные средства предприятий являются амортизационные отчисления (как составная часть фонда возмещения). В процессе эксплуатации основные средства постепенно изнашиваются, т. е. утрачивают свои первоначальные физические свойства, в результате понижается их реальная балансовая стоимость.

Различают физический (материальный) износ и стоимостный износ, включающий, кроме денежного выражения физического износа, определенную величину морального износа. В целях создания финансовых условий для быстрейшего внедрения в производство научно-технических достижений и повышения заинтересованности предприятий в ускоренном обновлении активной части основных средств им было разрешено применять метод ускоренной амортизации машин и оборудования. Ускоренная амортизация является целевым методом более быстрого по сравнению с нормативными сроками службы основных средств и полного перенесения их балансовой стоимости на издержки производства и обращения.

Предприятия вправе применять метод ускоренной амортизации в отношении основных средств, используемых для увеличения выпуска вычислительной техники, новых прогрессивных видов материалов и оборудования, расширения экспорта продукции, а также в случаях, когда осуществляется массовая замена изношенной и морально устаревшей техники на новую, более производительную. При введении ускоренной амортизации предприятия используют равномерный (линейный) метод ее начисления. При этом утвержденная по соответствующему инвентарному объекту норма годовых амортизационных отчислений повышалась, но не более чем в два раза. Необходимость применения механизма ускоренной амортизации в большем размере согласовывалась с финансовыми органами субъектов РФ. Решение о применении механизма ускоренной амортизации в месячный срок доводилось предприятиями до соответствующих налоговых органов. Для создания благоприятных экономических условий и стимулирования активного обновления основных фондов государство "'Использует механизм их периодической переоценки.

Привелеченные ср-ва как источник финансирования капитальных вложений

Привлеченные средства — это средства, предоставленные на постоянной основе, по которым может осуществляться выплата владельцам этих средств дохода (в виде дивиденда, процента) и которые могут практически не возвращаться владельцам. В их числе можно назвать: средства от эмиссии акций; дополнительные взносы (паи) в уставный капитал; также целевое государственное финансирование на безвозмездной или долевой основе. Заемные средства — это денежные ресурсы, полученные в ссуду на определенный срок и подлежащие возврату с уплатой процента. Заемные средства включают: средства, полученные от выпуска облигаций, других долговых обязательств, а также кредиты банков, других финансово-кредитных институтов, государства.

Характеристики

Список файлов ответов (шпаргалок)